Лайфхак от «Метриум»: Как грамотно составить ДДУ

За пять лет доля сделок, заключенных по договорам долевого участия, увеличилась с 46% до 85%. ДДУ стал самым востребованным и надежным механизмом приобретения первичного жилья. Эксперты компании «Метриум» рассказали о том, на какие детали следует обратить особое внимание при подписании этого документа, чтобы минимизировать свои риски.

Форма договора участия в долевом строительстве (ДДУ) не является универсальной. Каждый застройщик сам разрабатывает и публикует ДДУ на официальном сайте. Однако без наличия основных пунктов, предусмотренных законодательством, документ может быть признан недействительным. Поэтому договор долевого участия можно условно разделить на фиксированную и вариативную части. Первая содержит обязательные пункты, а вторую можно изменить по договоренности.

Что должно быть в ДДУ?

Примерно на 80% все ДДУ похожи. Рассмотрим подробнее, что должно содержаться в договоре долевого участия в обязательном порядке.

1. Описание объекта

Объект долевого строительства – это та недвижимость, которую приобретает покупатель (жилое или нежилое помещение, машино-место). ДДУ должен содержать графический план объекта, информацию о типе помещения (квартира, апартаменты и т. п.), его расположении внутри здания (этаж, порядковый номер), общей и жилой площади, а также сведения о характеристиках дома (адрес, материал наружных стен и перекрытий, этажность, общая площадь, категории энергоэффективности, сейсмостойкости и т. п.).

2. Сроки передачи объекта

По закону застройщик может передать объект покупателю в конкретную дату, а также по истечении определенного времени с момента подписания договора или после какого-либо неизбежного события, которое произойдет независимо от воли сторон. В то же время получение разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) или окончание строительства к таким событиям не относятся, ведь, увы, они могут и не наступить.

3. Цена и порядок оплаты

Цена объекта – это та сумма, которую покупатель должен заплатить застройщику после регистрации ДДУ в Росреестре. Закон позволяет прописывать в договоре как фиксированную стоимость, так и формулу расчета (например, стоимость квадратного метра, умноженная на площадь). Покупатель может внести всю сумму единовременно или регулярно выплачивать долг в течение определенного периода.

4. Гарантийный срок

Срок действия гарантии на квартиру составляет 5 лет. В течение этого периода покупатель вправе требовать от застройщика устранения дефектов стен, несущих конструкций и фасадов, если таковые будут обнаружены. На инженерное оборудование – лифты, электро- и теплосети, вентиляция, водопровод и т.п. – гарантийный срок может быть меньше. Установленный законом минимум – 3 года.

5. Способ обеспечения обязательств застройщика

Если застройщик по каким-либо причинам не сможет выполнять свои обязательства перед дольщиками, эта функция будет возложена на поручителей или страховую компанию. Одним из таких поручителей теперь является Фонд защиты прав дольщиков. Согласно новым правилам, еще до заключения первого договора долевого участия девелопер обязан перечислить в эту организацию взнос в размере 1,2% от предполагаемой стоимости возведения объекта. Первые платежи в компенсационный фонд начали поступать в октябре 2017 года. Однако в большинстве уже реализуемых проектов гарантами обязательств застройщик пока остаются страховые компании.

6. Описание объектов социальной инфраструктуры

С 2017 года девелоперы получили право направлять деньги дольщиков на строительство социально значимых объектов. Поэтому теперь детские сады, школы, больницы и другие социальные учреждения становятся предметом ДДУ.

Что можно поменять в ДДУ?

Как правило, девелоперы неохотно меняют условия договора долевого участия по просьбе покупателя. Однако поскольку конкуренция на первичном рынке недвижимости сегодня очень высока, застройщики могут идти на уступки, не желая терять клиентов. Если компания все же согласилась изменить договор, то в интересах клиента следует скорректировать следующие пункты.

1. Изменение площади

Как показывает практика, площадь готового объекта может отличаться от заявленной в проекте. Если квартира оказалась больше, чем планировалось, некоторые застройщики требуют доплаты за неучтенные квадратные метры. Чтобы избежать таких проблем, необходимо указать в договоре, что стоимость объекта не зависит от незначительных изменений площади. По закону максимальное отклонение от нормы может составлять 5%.

2. Дополнительные опции

Если в рекламных материалах девелопер обещает бесплатное парковочное место или отделку, необходимо включить подробные описания предлагаемых опций в ДДУ. В процессе строительства у застройщика могут измениться планы, а без фиксации в договоре этих деталей предъявлять к нему претензии при получении ключей будет невозможно.

3. Переуступка прав требования

Если покупатель решит перепродать свою недостроенную квартиру, он может найти покупателя и заключить с ним договор переуступки. Это соглашение предполагает переуступку от одного покупателя к другому прав требования у застройщика квартиры. Нередко застройщики требуют от дольщика выплатить определенную неустойку, пользуясь своим право давать или не давать свое согласие на такую сделку. Поэтому в интересах клиента прописать в ДДУ, что в случае, если он решит продать строящуюся квартиру, девелопер только уведомляется о переуступке.

4. Коммунальные платежи

Некоторые девелоперы возлагают на покупателей обязанность платить за коммунальные услуги после получения РВЭ, прописывая соответствующий пункт в ДДУ. Однако с точки зрения закона, дольщик становится собственником квартиры только после подписания передаточного акта, и оплачивать «коммуналку» до этого момента не обязан. Необходимо проследить, чтобы соответствующие условия были отражены в ДДУ.

5. Валюта

Некоторые девелоперы предпочитают исчислять стоимость объекта в условных единицах, не фиксируя при этом в тексте договора обменный курс. Оплата обычно производится спустя некоторое время после подписания ДДУ, поэтому в таком случае у покупателя возникает риск появления дополнительных расходов, если курс валюты пойдет вверх. Для дольщика предпочтительнее указывать в документах цену объекта в рублях.

«В конце 2017 года правительство объявило о своих намерениях в течение трех лет перейти от ДДУ к проектному финансированию, однако эти изменения не произойдут в одночасье, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Отказ от долевого строительства подразумевает наличие переходного периода. На протяжении еще нескольких лет ДДУ будет оставаться самым надежным механизмом приобретения первичного жилья. Федеральный закон №214 подробно описывает практически любые ситуации, которые могут возникнуть во взаимоотношениях девелопера и дольщика. Тем не менее «подводные камни» есть практически в любом документе. Поэтому при заключении ДДУ следует их изучить и обратить на них внимание».