Недвижимость теряет в цене

Начало осени для рынка недвижимости традиционно характеризуется повышенным спросом покупателей. В этом деловом сезоне тренд сохранится, но активность участников рынка недвижимости не будет чрезмерно заметной, считают в региональном филиале инвестиционной компании «Открытие Брокер».

По данным популярного ресурса по размещению объявлений Авито, сегодня в Самарской области на продажу выставлено более 30 тысяч квартир на вторичном рынке и в новостройках. Скорей всего, их владельцам придется пересмотреть ценовую политику или ввести дополнительные преференции для клиентов, ведь спрос на жилье за последнее время снизился и связано это, в том числе, с оттоком покупателей, которые приобретали жилую недвижимость с инвестиционной целью, то есть для сдачи в аренду. Причина проста. Рост тарифов на коммунальные услуги, снижение платежеспособности населения и, как следствие, сокращение доходов от аренды квартир делают жилье менее привлекательным для вложения денежных средств

Николай Лаптев, директор филиала «Открытие Брокер» в Казани:

- Недвижимость неизменно сохраняет лидирующие позиции с точки зрения инвестиционных предпочтений россиян. Так, согласно последнему опросу ВЦИОМ недвижимость назвали надежным активом для инвестиций 46% имеющих сбережения россиян. Для сравнения: банковские счета идут с большим отрывом позади с долей 29%. Однако, последние годы ожидания инвесторов даже близко не соответствовали реальности. Так, по данным Росстата, с начала кризиса средняя цена за метр типового вторичного жилья в среднем по РФ неуклонно снижалась: если в 1 квартале 2015 г. она составляла 54,5 тыс., то уже в 1 квартале 2016 г. упала до 50,8 тыс., а в 1 квартале 2017 г. достигла 48,8 тыс. Небольшой отскок состоялся лишь в 1 квартале 2018 года – до 49,7 тыс.

У многих инвесторов в недвижимость возник закономерный вопрос: как же получилось так, что, вопреки агрессивной рекламе девелоперов, цены на недвижимость не только не защитили покупателей от девальвации, но и умудрились просесть даже в рублевом эквиваленте?

Все просто: стоимость недвижимости как актива по большей части проистекает из денежных потоков от ее аренды, а не от себестоимости или обещаний девелоперов. Сколько вы можете заработать в сумме за время владения активом (не важно – акция, облигация или недвижимость) – такова и его реальная стоимость. Таким образом, недвижимость особо чувствительна к изменению доходов населения. Если доходы падают – сдающие недвижимость в аренду вынуждены снижать ставки и эта тенденция постепенно транслируется в ценообразование на рынке самой недвижимости. Помимо этого, поскольку чаще всего зарплаты в РФ и соответствующие денежные потоки номинированы в рублях – недвижимость, как успели заметить многие наши соотечественники поверившие рекламе - не спасет сбережения от девальвации.

Реальные располагаемые доходы россиян снижались последние четыре года. С 2013 по 2017 год в совокупности падение составило 11% (-0,7% в 2014; -3,2% в 2015; -5,8% в 2016 и -1,7% в 2017), обвалив тем самым рынок, несмотря на подешевевшую ипотеку. Девальвация проходила опережающими темпами и в долларах недвижимость обесценилась более чем в два раза.

Сейчас рынок достиг дна и, похоже, готов к движению вверх. Реальные доходы населения в 1 полугодии 2018 вернулись к росту, прибавив 2,6% (г/г). Помимо этого из-за интервенций Минфина рубль сильно недооценен. Фактически мы живем при курсе национальной валюты при нефти по $40. Таким образом, недвижимость имеет потенциал к росту как в рублевом, так и в валютном выражении.

В сложившихся условиях я рекомендую открывать индивидуальный инвестиционный счёт и покупать облигации федерального займа. Это позволит получать налоговый вычет в размере 13% и дополнительный доход от владения ОФЗ – 5-8%. Что касается инвестиций в валюте, то рекомендую обратить внимание на еврооблигации российских компаний. Доходность по ним гораздо выше, чем по валютным вкладам.