Новые правила регулирования самовольных построек

В Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ были внесены существенные изменения в ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Поправки в закон направлены на более полную и эффективную защиту прав собственников земли, а также законных интересов владельцев самовольных построек, что, по мысли законодателя, должно достигаться за счет учета гораздо большего количества аспектов, связанных с режимом самовольных построек, и введения четкого порядка действий при принятии органами власти решений в отношении таких объектов.

Во-первых, новая редакция статьи смягчает подход к нарушениям, связанным с отсутствием согласований, разрешений или несоблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Теперь для признания постройки самовольной её несоответствие нормативным требованиям должно будет определяться как на момент начала ее возведения, так и на дату выявления такой постройки. Отметим, что ранее вследствие изменений строительных норм и правил такие нарушения могли быть зафиксированы практически на любой момент времени.

Кроме того, самовольной постройкой теперь нельзя признать объект, возведенный с нарушением определенных ограничений в использовании земельного участка, о которых собственник объекта не знал и не мог знать. Это правило должно решить проблему сноса жилых домов, которые, спустя некоторое время после их создания, попали в различные охранные зоны (например, газопровода или полосы отвода инженерных сетей).

Таким образом, по сути, теперь в законе идет речь об оценке добросовестности владельца самовольной постройки, то есть о необходимости учета фактора осведомленности о судьбе имущества. Необходимо отметить, что до настоящего времени практика судов (особенно, общей юрисдикции) складывалась так, что для доказывания добросовестности необходимо было предоставить целый пакет документов: сюда относились и сведения из ЕГРН, и информация о предыдущих собственниках, характере их прав на объект и основаниях приобретения, и данные о наличии споров и обременений в отношении объекта, и др. Поэтому пока неизвестно, какой подход в скором времени проявят суды, применяя обновлённый закон при определении добросовестности владельцев спорных построек.

Во-вторых, более полно отрегулирован механизм легализации самовольной постройки.

Если ранее самовольная постройка по общему правилу подлежала только сносу, то теперь она может быть приведена в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. Данная новелла представляется весьма целесообразной, поскольку во многих случаях нарушения, имеющиеся на момент возведения и последующего использования строения, без особых проблем могут быть устранены. А поскольку самовольная постройка чаще всего имеет определенную экономическую ценность, введение объекта в хозяйственный оборот только поспособствует развитию имущественных отношений. Важно отметить, что законодатель одновременно предусмотрел разумный срок для оформления всей разрешительной документации – от 6 месяцев до 3 лет.

В-третьих, проведено более четкое разграничение для случаев судебного и внесудебного (по решению органов местного самоуправления) сноса самовольных построек.

Ранее у органов самоуправления были широкие возможности по принятию соответствующих решений, что иногда приводило буквально к скандальным ситуациям. Наиболее ярко это проявлялось тогда, когда право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано в соответствующем реестре, либо когда сносимая постройка являлась единственным жилищем для собственника.

Новый закон существенно ограничивает случаи административного демонтажа, устанавливая запрет на внесудебный снос:

- любых жилых объектов (многоквартирных домов, индивидуальных жилых домов, садовых домов);

- объектов, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН или признано судом;

- объектов в отношении которых ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе.

Здесь же следует добавить, что запрещен административный снос самовольной постройки на частных землях, за исключением случая, когда сохранение такого строения на частной земле создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также в законе теперь более подробно перечислены лица, на которых возложена обязанность по сносу «самостроя» либо его легализации. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными параметрами лицом, построившим объект, либо за его счет. При этом покупатель такого здания возмещает построившему объект лицу расходы на постройку за вычетом своих расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Если нет сведений о лице, осуществившем возведение самовольной постройки, то произвести снос и нести расходы должно лицо, владеющее на каком-либо праве земельным участком, где расположена самовольная постройка.

Подводя итог, отметим, что, на наш взгляд, вышеперечисленные новеллы закона можно оценить положительно и рассчитывать на то, что судебная практика даст им верное толкование и применение, отвечающее соблюдению справедливого баланса прав собственников и законных интересов владельцев построек.