Повышение ипотечных ставок не скажется на росте цен на таунхаусы

В октябре 2018 года «Сбербанк» и некоторые другие банки увеличили ставки по ипотечному кредитованию на 0,4-0,6 пунктов вслед за повышением ключевой ставки Центробанком. В результате чего ставка при покупке строящегося жилья выросла до 9,5%, а на приобретение готовых квартир — до 9,7–10,1%. Игорь Полуэктов, бизнес-директор компании Optiland рассказывает, как это скажется на первичном рынке загородной недвижимости и стоит ли ждать снижения ставок.

«Во-первых, стоит отметить, что рынок, как загородной, так и городской недвижимости напрямую зависим от ипотеки. Анализ количества совершенных сделок за прошедшие годы подтверждает, что доступность ипотеки стимулирует спрос на покупку недвижимости. Мы убедились в этом, как только ключевая ставка начала снижаться несколько лет назад. Так, в нашем сегменте жилья (таунхаусы комфорт-класса) процент ипотечных сделок достигает фактически 80%. Если раньше, более 50% сделок совершалось на загородном рынке покупателями из собственных средств или из средств, полученных от продажи городской недвижимости на вторичном рынке жилья, то к 2017 году этот процент снизился почти на 10%. После еще большего снижения ипотечных ставок Сбербанком в 2017 году, до 7,5% годовых, в наших проектах число ипотечных сделок возросло до 65%. В конце октября 2018 года рост таких сделок увеличился на 11% по сравнению с прошлым годом. Это еще раз нам доказывает, что последние три года спрос на покупку первичной недвижимости стимулировала именно доступность ипотеки для граждан. Однако по нашим наблюдениям, повышение ставки не вызвало большого беспокойства среди клиентов, планирующих приобрести недвижимость в кредит. Покупатели по-прежнему оценивают не общую сумму по ипотеке, а размер ежемесячных платежей. Это говорит нам о том, что при незначительном росте ставок ипотечное кредитование останется востребованным для граждан и не скажется на росте цен на первичную недвижимость, в том числе на таунхаусы. Конечно, мы не можем со стопроцентной точностью это прогнозировать, так как все равно покупательская способность остается зависимой от доходов населения, инфляции и т. д.

Одновременно с этим давайте обратим внимание на разницу в процентной ставке между кредитом на строящееся жилье и готовое, она достигает 0,3-0,4 пунктов. При этом мы знаем, что такая же разница и в цене на жилье, продаваемое по ДДУ. На этапе котлована, стоимость квартиры или таунхауса ниже примерно на 25% от стоимости по завершению строительства. С одной стороны, это означает, что пока идет переходный период по вступлению поправок в 214-ФЗ у покупателей есть возможность приобрести первичную недвижимость на этапе котлована по привлекательной цене и хорошей процентной ставке. Но у нас есть другое мнение. В компании Optiland нет разницы в цене на недвижимость в зависимости от ее готовности, потому что мы уже давно отказались от продажи строящихся таунхаусов. Сейчас мы продаем только готовое жилье, что предостерегает и покупателей, и банки от всевозможных рисков. И именно поэтому наши проекты малоэтажного жилья изначально являются самыми привлекательными для кредитования ведущими банками России. Несмотря на все изменения, мы в компании Optiland до сих пор можем предложить привлекательную ставку по ипотеке от «Сбербанка».