Введение эскроу-счетов вызовет рост цен - Павел Те

2018 год стал рекордным для предложения сегмента жилой недвижимости Москвы и Московской области: многие застройщики вывели максимальные для своих компаний объемы жилья.

Не стала исключением и компания Павла Тё Capital Group (http://www.aif.ru/realty/price/pavel_tyo_o_rynke_nedvizhimosti_vvedenie_eskrou-schetov_vyzovet_rost_cen), новые проекты которой получили долю в 30% в классах «бизнес» и «элит» в новом первичном предложении рынка. По оценкам ЦИАН, всего за год открылись продажи в 135 жилых комплексах, общая площадь которых составила 10 600 000 кв. м: это более чем на 30% больше, чем показатель итогов 2017 года, когда предложение составляло порядка 8 000 000 кв. м по оценке экспертов «Коммерсанта».

Общее количество находящихся в продаже объектов новой жилой недвижимости составляет на сегодняшний день 660 комплексов, увеличившись с 610 по итогам 2017 года.

Как поясняют аналитики (https://realty.rbc.ru/news/5c179cc49a794745607cbde2), увеличение интереса девелоперов к выпуску новых проектов продиктовано ожидаемым внедрением поправок в закон о долевом строительстве, что существенно усложнит привлечение средств дольщиков для застройщиков. Уже летом 2018 года вступила в силу мера, обязующая застройщиков к заведению счетов эскроу в соответствующих банках по Федеральному закону № 218.

Согласно материалу, опубликованному в газете «Ведомости», нововведения вызвали опасения у застройщиков, которые завершают строительство домов для так называемых «обманутых дольщиков». Так, поправки закона разрешают использовать средства дольщиков только для строительства тех домов, которые ими были приобретены. Один из девелоперов, взявших на себя такие социальные обязательства, — Capital Group Павла Тё. На сегодняшний день его компания достраивает такие жилые комплексы, как «Марьино град», «Спортивный квартал» и «Спорт Таун».

По сути, эскроу — это счет, на котором деньги хранятся без возможности снятия застройщиком: он получает к ним доступ только после выполнения обязательств, то есть после завершения строительства дома. По словам Алексея Попова, руководителя ЦИАН, новеллы законодательства станут ключевым фактором влияния для рынка новостроек в следующем году, а рекорд предложения нынешнего года будет побит. Сегодня девелоперам и застройщикам выдано разрешение на строительство почти 800 корпусов жилых комплексов, еще порядка двух тысяч объектов согласовываются. Девелоперы готовятся к росту объемов ввода, но в то же время изменения в законе приводят к необходимости более взвешенного подхода к работе а значит, ряд игроков может сделать паузу в выводе новых проектов.

Вместе с ростом предложения аналитики ожидают и рекордный за последние годы рост стоимости жилых новостроек. Как подсчитали в «Метриуме», средняя стоимость кв. м в новостройках в 2018 году превысила 160 000 руб, что более чем на 7% выше показателя 2017 года. Эксперты отмечают, что такого не было с 2015 года.

Увеличение спроса аналитики связывают с ростом интереса покупателей к сегменту. Способствующим фактором стал и рост использования ипотечных инструментов ввиду их большей доступности. С начала 2018 года в Росреестре зарегистрировано более 70 000 ДДУ, и это на 50% больше результатов 2017 года. Активнее всего растет московский комфорт-класс. На рост цен также сыграла заметная волатильность курсов и удорожание строительных материалов. Ожидаемый рост превысит 20%, но, преодолев пик в 2019 году, строительный бум уже в 2020 может пойти на спад, как считают в РА Строительного комплекса.

Аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев уверен: рост цен более всего ожидается для строящихся объектов, которые будут реализовываться по схеме проектного финансирования с применением эскроу. Одно это может стать фактором роста цен на этапе строительства на 8-10%, а готовые квартиры (даже на вторичном рынке) покажут рост до 4% за год.

Изменение законодательства приведет к тому, что для застройщиков положение станет затруднительным: решить задачи смогут лишь очень сильные компании сегмента с безупречной репутацией. Контролируя строительный процесс, банки будут отказывать подозрительным игрокам в финансировании, если проверки покажут нецелевое использование средств. Основная задача реформ — снизить количество обманутых дольщиков, которое, по оценкам Минстроя, уже составляет более 40 000 человек.

В то же время бизнес отмечает, что государственные власти не предоставили достаточно возможностей для быстрой адаптации к изменившимся условиям работы. При этом даже в условиях высокой турбулентности опытные игроки ищут способы развития и насыщения рынка достаточными объемами жилья.

Как отметил председатель совета директоров Capital Group (один из крупнейших российских девелоперов) Павел Тё, законодательные изменения способствуют уходу с рынка недобросовестных застройщиков. Но наибольший урон понесут региональные застройщики, крупные же московские игроки найдут способы продолжать работу.

Павел Тё — председатель совета директоров Capital Group, акционер компании с 1993 года. С 2016 года возглавлял также Комиссию по высотному строительству в Общественном совете при Минстрое РФ. Женат на Ольге Карпуть (https://finparty.ru/opinions/151690/), создательнице и владелице бутика мультибренда «Кузнецкий мост 20» («КМ20»). В 2018 году Ольга Карпуть вошла в список «40 людей будущего» и в тройку представителей из России, которые по версии издания WWD окажут наибольшее влияние на свои индустрии мирового уровня. Ольга Карпуть и Павел Тё имеют троих детей.

«Могу сказать только про себя и свою компанию. У нас запас прочности больше, чем у других компаний. Мы стараемся не пользоваться кредитами, услугами банков, а привлекать финансовых партнеров. В этом году мы взяли паузу, и я думаю, что все серьезные компании поступили так же», — сказал Павел Тё на пресс-конференции, посвященной итогам работы компании 2018 г.

Как рассказал Павел Тё, за 2018 год компания Capital Group выпустила на рынок 7 знаковых проектов, три из которых имеют особый статус для города и горожан: это, в частности, концепция развития территории Бадаевского пивоваренного завода, комплекс на Софийской набережной напротив Кремля и знаменитый дом-книжка на Новом Арбате.

Гостиничные проекты на Новом Арбате и Софийской набережной для рынка столицы станут ключевыми, как полагают эксперты. Так, благодаря Capital Group Павла Тё в Россию повторно вышла немецкая сеть отелей pentahotels, а также впервые — гонконгская Mandarin Oriental Hotel Group. Знаковый проект Павла Тё по развитию территории Бадаевского пивоваренного завода предусматривает не только реставрацию и приспособление исторических зданий, но и новое строительство поднятых над землей на колоннах высотой 35 метров «горизонтальных» домов.

Для рынка элитной недвижимости Capital Group в 2018 году стала одним из ключевых лидеров в выводе нового предложения: проекты девелопера получили долю в треть по количеству среди всех проектов, стартовавших на рынках элитного и бизнес-классов в этом году.

В ходе итоговой пресс-конференции Павел Тё отметил, что на юбилейном 25 году портфель проектов компании в стадии проектирования и строительства вырос с 7 800 000 кв. м до 8 200 000 кв. м.

По итогам юбилейного 2018 года в портфеле компании Capital Group находится 84 проекта в классах «бизнес» и «элит», среди которых — самые высокие московские небоскребы, — в частности, два на территории «Москва-Сити» (башни «Город Столиц» и комплекс «ОКО») — жилой комплекс бизнес-класса «Триколор» на проспекте Мира, жилые небоскребы Capital Towers на Краснопресненской набережной и жилой комплекс бизнес-класса «НЕБО» на Мичуринском проспекте.

Под управлением Павла Тё Capital Group достраивает также проекты за менее опытными и успешными застройщиками. В партнерстве с ГК «КОРТРОС» компания достраивает проект на улице Бочкова, а также три проекта в Новой Москве: ЖК «Марьино Град», ЖК «Спортивный квартал» и «Спорт Таун».