Сегодня четверг, 09.07.2020, 17:37, ньюсмейкеров: 41631, сайтов: 1169, публикаций: 3241957
26.03.2019 13:33. Консультации. Просмотров всего: 1512; сегодня: 5.

Дмитрий Логинов: механизму эскроу-счетов не хватает нулевой ипотеки

Дмитрий Логинов: механизму эскроу-счетов не хватает нулевой ипотеки

С 1 июля эскроу-счета станут обязательными для всех новых проектов, а также небольшого объема новостроек, которые не подпадут под критерии Минстроя и не смогут продолжить работу по старым правилам. У реформы есть явное преимущество - возвратность денежных средств, перечисляемых дольщиками по ДДУ. Однако, несмотря на данный плюс, сам механизм нельзя назвать совершенным. У него есть уязвимые места, и это, прежде всего, вопросы защищенности процентов, уплачиваемых ипотечными заемщиками.

Проектное финансирование удобно для дольщиков тем, что механизм минимизирует риски покупателей. Средства дольщиков замораживаются на эскроу-счетах до окончания строительства и строители смогут их получить только после выполнения своих обязательств. В случае развития неблагоприятного сценария дольщик может расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги, в то время как застройщик осуществляет строительство за счет банковского кредитования. На первый взгляд, дольщик полностью защищен, однако не все так однозначно.

Определенные сложности кроются в совместимости эскроу-счетов и ипотечного кредитования, с помощью которого оплачивается в среднем более 50% ДДУ (в массовом сегменте цифра еще выше). Согласно 214-ФЗ, банк не производит начисления процентов на остаток по эскроу-счету, и в случае расторжения ДДУ дольщик получает назад инвестированные средства по номиналу. Если квартира оплачивается с помощью ипотечного кредита, то на эскроу-счетах блокируется только тело кредита. При этом в период строительства дольщик выплачивает ипотеку, платежи по которой включают в себя и погашение тела кредита, и проценты за пользование. В случае банкротства застройщика дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат погашенной части тела кредита, а проценты за пользование не возвращаются. Таким образом, налицо прямые убытки для ипотечных заемщиков, что противоречит их интересам в условиях отказа от новостройки. Действующее законодательство предоставляет дольщикам возможность взыскать такие убытки с застройщика-банкрота. Однако шансы на компенсацию потерь крайне низкие.

«Примечательно то обстоятельство, что при новой схеме долевого строительства ипотечные кредиты наиболее выгодно оформлять в том же банке, где и финансируется строительство, - говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон. - Таким образом, средства, формально выданные заемщику, остаются в том же банке и могут быть повторно «выданы» следующим заемщикам. По сути, как вариант «разменного пятака» в известной повести братьев Стругацких».

Сейчас в приоритете - снижение ипотечных ставок. В этой ситуации вырисовывается интересная конструкция, способная снизить стоимость кредитов и решить проблему возвратности процентов по ипотеке при банкротстве застройщика. «Необходимо установить нулевую ставку ипотечного кредита на период строительства. До ввода дома в эксплуатацию заемщики будут осуществлять выплаты только тела кредита. В кредитном договоре также будет прописываться привязанный к ключевой ставке механизм автоматического увеличения ставки после завершения строительства», - считает Дмитрий Логинов.

В этом случае банкротство застройщика не будет приводить к финансовым потерям дольщиков во время расторжения договора. Кроме того, строительная отрасль получит стимул к развитию, т.к. нулевая ставка, хоть и будет действовать первые 1,5-2 года, позволит многим гражданам улучшить жилищные условия. В выигрыше и дольщики, и строители, и государство. Однако под удар попадают сверхприбыли банки, что препятствует реализации данной схемы.

Сферы деятельности: Банкротство, Ипотека, Недвижимость жилая
Сайты субъектов РФ: Москва

Ньюсмейкер: АН «Бон Тон» — 304 публикации. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Сайт: www.bonton.ru
Поделиться:
Ваше мнение
Изменились ли и как условия ведения бизнеса после отмены ограничений по коронавирусу?
 Ухудшаются
 Улучшаются
 Не меняются
 Затрудняюсь ответить
Предложите опрос

Интересно:

Samsung Pay стал доступен держателям карт Синко-Банка
09.07.2020 17:23 Товары и услуги
Samsung Pay стал доступен держателям карт Синко-Банка
Держатели карт Синко-Банка теперь могут совершать покупки с помощью Samsung Pay. С 9 июня 2020 года клиенты Синко-Банка могут добавить свою банковскую карту в Samsung Pay и использовать смартфон или носимые устройства Samsung для оплаты покупок. Samsung Pay – удобный и безопасный...
Жизнь за городом – за что могут оштрафовать
09.07.2020 16:38 Консультации
Жизнь за городом – за что могут оштрафовать
Загородная жизнь связана со многими приятными моментами, но для владельцев дач и загородных домов это еще и ответственность по многим аспектам, причем связанная с возможностью «попасть на деньги». О том, что может стать причиной наложения штрафа рассказывают юристы московского агентства загородной...
Бульвар с рабочими кабинетами появится на востоке Москвы
09.07.2020 10:40 Новости
Бульвар с рабочими кабинетами появится на востоке Москвы
Первое в Москве пешеходное общественное пространство с рабочими кабинетами открылось в Москве на улице Амурская (район Гольяново). Оно сформировано двумя бульварами протяженностью по 225 метров каждый. Вдоль бульваров расположены 24 малые архитектурные формы в виде рабочих кабинетов. Концепция...
Как избежать конденсата на окнах?
08.07.2020 22:41 Консультации
Как избежать конденсата на окнах?
Сегодня век технологичного строительства. Многие люди думают, что закупка инновационных строительных материалов и привлечение опытных специалистов по проектированию позволят гарантированно избежать такой неприятности, как конденсат. Особенно при дорогом современном ремонте. И, тем не менее, это...
Как автомобилистам пережить жару
08.07.2020 9:24 Консультации
Как автомобилистам пережить жару
Жара в Оренбурге день за днем бьет все рекорды и специалисты компании «Авангард Авто» напоминают автомобилистам об элементарных правилах эксплуатации автомобиля, которые помогут переждать эти дни без серьезных последствий. Кондиционеры установлены практически во всех современных автомобилях и...