«Метриум»: Ипотека уходит «в пике»

Ипотечный рынок резко замедляет динамику: в I квартале 2019 года рост ставок привел к сокращению числа выданных кредитов в целом по рынку жилья на 5%, а в сегменте новостроек – на 17%, подсчитали эксперты «Метриум», основываясь на опубликованных данных ЦБ РФ. Средний размер займа за последние три года достиг максимальных значений, а срок выплаты по нему увеличился почти до 18 лет.
Россияне занимают реже, но больше.
По итогам I квартала 2019 года в России было выдано 284 тысяч ипотечных кредитов на сумму 618 млрд рублей. Речь идет как о займах на покупку готового или вторичного жилья, так и о вложениях в долевое строительство. За этот же период 2018 года россияне заняли у банков на решение жилищного вопроса 299 тысяч кредитов, а их объем оценивался в 582 млрд рублей. То есть количество ипотек снизилось в годовом выражении на 5%, но в пересчете на денежную сумму россияне заняли на 6% больше.
Динамика показателей I квартала 2019 года оказалась намного хуже, чем в аналогичный период 2018 года, отмечают эксперты «Метриум». Так, в январе-марте 2018 года банки одобрили россиянам на 68% больше кредитов, чем в аналогичный период 2017 года. А в денежном выражении объем ипотеки тогда возрос вовсе на 81%.
Стагнация на ипотечном рынке наметилась еще в прошлом году. В декабре 2018 года было выдано лишь на 4% больше кредитов, чем в декабре 2017 года, тогда как в предшествующие месяцы банки выдавали в среднем на 46% больше займов. В январе 2019 года число выданных кредитов выросло на 1% по сравнению с январем 2018 года, такая же динамика была и в феврале, а в марте показатель упал на 14%. Причем на этот раз наблюдалось и уменьшение денежного объема выданных кредитов: 224 млрд против 235 млрд рублей в марте 2018 года (4%). Основной «виновник» такой динамики – ипотечные ставки, которые вновь начали расти, что не замедлило сказаться на желании россиян приобретать жилье в кредит.
«Особую тревогу вызывает тот факт, что снижение числа ипотечных сделок, причем резкое, произошло в марте, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как правило, именно январь и февраль демонстрируют худшие показатели, но в марте обычно уже наблюдается рост активности клиентов в связи с окончанием праздников и началом весны. Нельзя исключать, что такая динамика будет наблюдаться и во втором квартале».
Ставки растут – энтузиазм убавляется.
В I квартале продолжился рост ставок по ипотеке, который наблюдался с октября. Стоимость жилищных кредитов росла как для покупателей строящегося, так и готового (в том числе вторичного) жилья. В январе россияне занимали у банков кредит в среднем под 9,87% годовых, в феврале – под 10,15%, а в марте – 10,42%. В последний раз столь высокая стоимость ипотеки в России наблюдалась полтора года назад, в августе 2017 года (10,58% годовых). С тех пор ставки неуклонно снижались, достигнув минимума в сентябре-октябре 2018 года (9,41%). Таким образом, за полугодие жилищный кредит подорожал на один процентный пункт, что немедленно отразилось на ипотечных сделках.
В I квартале резко возрос средний размер кредита, который занимают покупатели жилья. В январе он составлял 2,14 млн рублей, в феврале – 2,18 млн рублей, а в марте – 2,20 млн рублей. Год назад этот показатель варьировался от 1,90 млн до 1,98 млн рублей. Эксперты «Метриум» отмечают, что повышение размера займов вызвано еще и быстрым ростом расценок на жилье в России. По данным Росстата, вторичное жилье за 2018 год подорожало с 53,2 тыс. рублей до 54,9 тыс. рублей (+3,2%), а в I квартале 2019 года средние цены вовсе взлетели до 57 тыс. рублей (+3,8%).
Увеличение среднего размера займов не означает расширения финансовых возможностей россиян. Покупатели жилья берут больше средств в кредит и одновременно увеличивают период выплат. В декабре 2018 года средний срок кредитования достиг 200 месяцев, в январе 2019 года – 208, в феврале – 212, а в марте – 216 месяцев. Между тем год назад, в марте 2018 года, этот показатель составлял 191 месяц. Таким образом, если год назад россияне планировали рассчитаться с банком за 15,9 лет, то сейчас – уже за 17,8 лет.
Ипотека бьет по застройщикам.
Быстрый рост ставок по жилищным кредитам превратил ипотеку из «союзницы» застройщиков в фактор торможения спроса на их продукцию. По итогам I квартала россияне получили в российских банках почти 65 тысяч кредитов на участие в долевом строительстве жилья. Их общая сумма оценивается в 164 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2018 года количество займов уменьшилось на 17%, а их денежный объем – на 8%. Отрицательная динамика этих показателей наблюдалась в течение трех месяцев первого квартала, но хуже всего обстояли дела в марте, когда в годовом выражении количество кредитов снизилось на треть, а их объем – на 22%.
Как и в целом по рынку жилья в России, уменьшение числа ипотечных сделок в секторе долевого строительства стало следствием роста ипотечных ставок. Если в декабре кредит на покупку квартиры в строящемся доме россияне занимали в среднем под 9,39% годовых, то в январе – под 9,65%, в феврале – 9,93%, а в марте – 10,12%. Между тем еще полгода назад средневзвешенная ставка составляла 9,05%.
«Покупка в кредит квартиры в строящемся доме, как правило, сопряжена с необходимостью ждать окончания строительства и нести расходы на имеющееся, например, арендное жилье, – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор компании Level Group. – Соответственно, малейшее ухудшение условий кредитования негативно влияет на спрос со стороны таких клиентов, чем и объясняется заметное уменьшение активности заемщиков в этом сегменте. В целом, от 40% до 70% всех дольщиков используют для вложений в строительство заемные средства, то есть фактически речь идет об инвестициях, которые будут сокращаться из-за ужесточения условий выдачи ипотеки».
Как и в случае со вторичным жильем, новостройки также заметно подорожали в прошлом году, что дополнительно подорвало спрос на ипотеку. В начале прошлого года средний «квадрат» в новостройке в России обходился в 58,9 тыс. рублей, а к концу года – 61,8 тыс. рублей (+4,9%). Впрочем, в I квартале 2019 года цена несколько скорректировалась до 60,7 тыс. рублей (–1,8%).
В среднем на покупку строящегося жилья россияне в марте занимали 2,54 млн рублей против 2,44 млн рублей в декабре 2018 года. То есть повышение цен на жилье заставило участников долевого строительства брать в кредит в среднем на 100 тыс. рублей больше, чем всего три месяца назад. Для значительной части россиян это немалая сумма. Средний срок кредитования при этом также вырос с 16,3 до 17,9 лет, то есть более чем на год.
«Ипотека в последние годы приобрела большое значение даже на рынке высокобюджетного жилья, где до кризиса она играла скромную роль, – комментирует Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. – В проектах новостроек бизнес-класса доля клиентов, привлекающих кредит для покупки квартиры, сейчас достигает 50-60%, тогда как до 2014 года их было не больше 20-30%. Соответственно, повышение ставок может привести к резкому сокращению числа клиентов в таких проектах, ввиду очевидно более крупных сумм, требуемых на приобретение дорогого жилья».
«Несмотря на явное замедление роста ипотечного сектора, пока рано бить в набат, – резюмирует Мария Литинецкая. – Скажем, в 2017 году первый квартал также показал снижение числа ипотечных сделок на 5% и их объема на 1% в годовом выражении, а в последующий период начался резкий рост. Отмечу также, что общий объем кредитования все равно остается очень высоким: 681 млрд, выданных за первый квартал, составляют, к примеру, 58% от всего объема ипотеки за 2015 год. Помимо этого замечу, что несмотря на некоторое ухудшение условий кредитования, просроченная задолженность в России остается на очень низком уровне и не представляет угрозы сектору. Тем не менее нельзя исключать, что при дальнейшем снижении спроса на жилищный кредит российским застройщикам может понадобиться помощь государства в стимулировании активности покупателей».