Броня крепка: как забронировать квартиру и не потерять деньги?

Услугу бронирования жилой недвижимости предлагают почти все строительные компании. Казалось бы, удобный сервис выгоден как покупателю, так и продавцу, однако и здесь есть свои подводные камни. Novostroy выяснил, как не потерять нажитые непосильным трудом средства.

Бронь как показатель серьезности намерений.

Стоит начать с того, что далеко не все компании дают возможность забронировать понравившуюся жилплощадь бесплатно. В большинстве случаев, застройщики оценивают услугу в 30-100 тысяч рублей или в 1-2% от стоимости квартиры. При заключении договора купли-продажи это сумма включается в оплату за недвижимость.

Такую политику застройщики объясняют тем, что бронирование квартиры – это не возможность придержать понравившийся вариант в надежде найти более интересное предложение, а время на подготовку для заключения договора купли-продажи. «Застройщик на законных основаниях может не вернуть сумму, внесенную за бронирование квартиры, если покупатель просто передумал. Застройщику неинтересно тормозить продажи, снимая с экспозиции ликвидные лоты, например, самые недорогие, небольшие по площади, или видовые квартиры для людей, у которых семь пятниц на неделе. Так что решение о брони должно быть осознанным, взвешенным, обсужденным со всеми заинтересованными в покупке людьми. Бронь дает время на реальную подготовку к сделке, а не время, чтобы подумать "надо – не надо"», – считает директор по маркетингу компании «Красная стрела» Марина Агеева.

Это мнение разделяет и директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Надежда Зотова: «Бронирование – это обеспечительная сумма, благодаря которой клиент может оставить за собой выбранную квартиру и сохранить стоимость ее до момента подписания договора. Как правило, это относительно небольшая сумма, которая показывает серьезность намерений покупателя».

Даже если застройщик предлагает бесплатную бронь, то она, как правило, дается на очень короткий срок. «У нас есть возможность постановки бесплатной устной брони на сутки, в течение которых клиент также может определиться с выбором и подписать договор», – рассказала Надежда Зотова, отметив, что более длительная бронь их клиентам обходится в 50 тыс. рублей.

«В нашей компании нет платного бронирования. Мы готовы «застолбить» квартиру бесплатно от трех до семи дней в зависимости от ситуации. У нас индивидуальный подход», – уверяет директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Особый случай в вопросах брони – ипотека. Даже если покупатель точно для себя решил, что квартира ему нужна, то все равно придется ждать мнение банка. Большинство застройщиков это прекрасно понимают, поэтому срок ипотечной брони может варьироваться от нескольких дней до нескольких недель. Кроме того, застройщики замораживают цену на квартиру и скидки, если они действовали на дату бронирования.

«Если квартира приобретается за счет ипотечных средств, то ставится ипотечная бронь на четыре рабочих дня – это время для сбора документов в банк. Если документы в этот срок не поданы, то бронь заканчивается и квартира возвращается в продажу. Если документы поданы в установленный срок, то бронь продлевается с 4 до 13 рабочих дней – это время на получение одобрения из банка и выход на сделку», – рассказывает начальник отдела продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Виктория Левина.

Возможность забронировать квартиру просто необходима людям, которые приобретают недвижимость в другом городе. В этом случае, многие застройщики предлагают потенциальным клиентам воспользоваться онлайн-бронированием.

«"Красная стрела" предлагает два способа бронирования: онлайн и оффлайн. При онлайн-бронировании покупатель может выбрать интересующую квартиру на сайте и прямо там же на сайте оплатить картой резерв на две недели, согласившись с договором-офертой. Услуга по резервированию квартиры стоит 30 тыс. рублей, которые учитываются в итоговой цене квартиры. В случае, если покупатель вынужден отказаться от сделки по документально подтвержденной уважительной причине, например, банк не одобрил ему ипотеку, застройщик возвращает сумму резервирования», – сообщила Марина Агеева.

При оффлайн-бронировании с покупателем заключается соглашение о внесении обеспечительного платежа. «Понятие «обеспечительный платеж» закреплено в ст. 381.1 ГК РФ, хотя еще не все покупатели знакомы с этой формулировкой. Статья вступила в силу 1 июня 2015 года. Это не задаток и не аванс. По своей сути обеспечительный платеж ближе к депозиту. Сумма обеспечительного платежа обычно варьируется от 30 до 100 тыс. рублей в зависимости от цены квартиры и прочих условий, засчитывается в счет оплаты цены квартиры при заключении ДДУ или договора купли-продажи», – отмечает Марина Агеева.

Финансовые риски.

Несмотря на то, что бронирование квартиры не является высокорискованным предприятием, перед подписанием договор все же стоит прочитать.

Юристы обращают внимание, что там должна быть информация о стоимости и периоде бронирования; общая цена бронируемого объекта и его параметры (строительный адрес дома, расположение квартиры, количество комнат, общая площадь и т. д.); условия возврата средств, отданных за бронирование объекта; сроки действия договора бронирования и ответственность сторон. Если квартира приобретается в ипотеку, то в договор обязательно нужно включить пункт о возврате внесенных средств, если банк откажет клиенту в кредите.

Все это актуально как и для тех, кто покупает квартиру через договор долевого участия, и для тех, кто имеет дело с эскроу-счетами. «При переходе на эскроу-счета у крупных игроков политика бронирования вряд ли изменится», – считает Надежда Зотова. 

Еще четыре-пять лет назад была широко распространена схема бронирования квартир за несколько недель до старта продаж и получения полного пакета документов, позволяющих привлекать деньги дольщиков. Причем бронирование было, как правило, платным — застройщик пытался всеми силами заработать и одновременно создать задел на будущее, когда стартуют законные продажи. Сегодня, несмотря на беспрецедентный рост грамотности покупателей, схема используется до сих пор.

Эксперты призывают тщательно избегать подобных сделок и переводить деньги за бронь только того жилья, строительство которого согласовали все уполномоченные органы власти. Вернуть деньги за бронь квартиры, которую даже не разрешают построить, будет весьма сложно.