БКИ «Эквифакс»: В ипотечном кредитовании скрывается угроза

Объем ипотечного портфеля у банков растёт постоянно и даже кризисные 2014-2015 годы не переломили эту тенденцию. Так, в 2017 году портфель вырос на 23,5%, в 2018 – на 28%, за 6 месяцев 2019 – на 10%, что вполне ожидаемо, так как основные выдачи ипотеки происходят в 4 квартале. В 2018 году доля выдач ипотеки в 4 квартале составила 33% от выдач всего года, а в 2017 – 34,7%. За 6 месяцев текущего года выдано ипотечных кредитов на 6% больше, чем за аналогичный период прошлого года и почти на 65% больше, чем в 2017 году, что свидетельствует о небольшом замедлении в выдачах ипотеки.

Качество вновь выдаваемых ипотечных кредитов может быть хуже по сравнению с предыдущими поколениями, если рассматривать ипотеку с точки зрения величины первоначального взноса. Этот показатель во всём мире является одним из главных риск-факторов при принятии решений о предоставлении ипотечных кредитов: чем больше процент первоначального взноса, тем меньше риск (вероятность дефолта по ипотеке). Сам по себе факт наличия у потребителя первоначального взноса говорит о том, что у него на протяжении длительного времени был стабильный источник дохода, который позволил ему собрать сумму средств для получения ипотеки.

Например, в 2018 году по 17% выданных ипотечных кредитов потребители внесли минимальный с точки зрения кредитного риска первоначальный взнос – менее 15%. При этом, например в докризисном 2014 году доля кредитов с подобным минимальным взносом составляла скромные 11,8%, а в кризисном 2015 – всего 6,5%. Всё это может свидетельствовать о том, что залоговые риски в ипотечном кредитовании нарастают.

Большинство кредиторов устанавливают минимальную величину первоначального взноса по ипотеке на уровне 15% и могут снизить его в рамках отдельных промо-акций или взамен на рост процентной ставки: снижение первоначального взноса до 10% с одновременным ростом ставки по кредиту на 0,5 п.п. Величина первоначального взноса, безусловно, также может зависеть и от типа приобретаемой недвижимости: чем ниже ликвидность приобретаемого объекта недвижимости, тем больше будет величина взноса. Например, для загородной недвижимости многие кредиторы устанавливают минимальный взнос в размере 25%, а для апартаментов – 30%, что связано с более низкой ликвидностью данного типа жилья.

При этом традиционно неким пограничным значением величины первоначального взноса, начиная с которого считается, что залоговые и кредитные риски снижаются является значение – 20%. Иными словами, если потребитель внёс 20% и более в виде первоначального взноса по ипотеке, то вероятность дефолта по такому ипотечному кредиту существенно снижается.

В России доля ипотечных кредитов со взносом менее 20% в докризисный 2014 год составляла ~ 24%, в кризисный 2015 – 9,3% (в тот период основные выдачи ипотеки происходили со взносом от 30 до 50%), а выдачи 2018 года – на 43% состоят из подобных договоров. Таким образом, в случае какого-либо кризиса может последовать снижение цен на недвижимость и если оно составит более чем 20%, то почти половина выданных в 2018 году кредитов будет иметь недостаточный объем обеспечения, что может негативно сказаться на качестве ипотечного портфеля, затруднить его секьюритизацию, а с учетом его доли в кредитных портфелях многих банков и на их благополучии.

Рост доли ипотечных кредитов, выдаваемых с первоначальным взносом до 20% происходит, в основном, за счет роста числа выдаваемых кредитов с таким взносом и соответствующим снижением доли кредитов со взносом 40-50%. При наличии взноса подобной величины банки могут позволить себе проводить упрощенную проверку платежеспособности потребителя, так как в случае дефолта по кредиту потребитель рискует потерять значимую для него сумму первоначального взноса, что стимулирует его своевременно вносить платежи по ипотечному кредиту.

Необходимо отметить, что в ряде случаев и без того небольшой первоначальный взнос (до 15-20%) формируется потребителем за счёт получения потребительского кредита, что вносит ещё больший риск в ипотечный портфель.

Для потребителей подобный способ формирования первоначального взноса по ипотечному кредиту является очень простым и удобным. Нет необходимости долгое время откладывать денежные средства, заботиться об их сохранности и защите от инфляции: получил потребительский кредит и сразу же использовал его как всю или часть суммы для первоначального взноса по ипотечному кредиту.

С точки зрения банков использование потребительских кредитов для формирования первоначального взноса по ипотеке – это дополнительный фактор риска. Банки стараются выявить подобные факты, что в целом у них получается, так как доля выдач подобной ипотеки незначительна – в пределах 5%. Однако доля выдаваемых подобных ипотечных кредитов выросла за последние 4 года почти в два раза: с 2,1% в 2015 году до 3,7% в 2018.

Предоставление ипотеки без первоначального взноса как раз и было одной из причин развития ипотечного кризиса в США в 2007 году. Понимая это, Центральный банк, работает в этом направлении: ужесточает требования к коэффициентам риска для ипотеки, сформированной с минимальным / отсутствующим первоначальным взносом и следит за долей таких кредитов.