«Метриум»: Новая Москва как пример эффективного девелопмента

В июле Троицкий и Новомосковский административные округа Москвы отметили очередную годовщину своего создания. По этому случаю эксперты «Метриум» выяснили, насколько эффективно осваивается территория ТиНАО.

С момента образования ТиНАО прошло уже 7 лет. Предпосылки к появлению на данных территориях полноценной городской среды были просты. Москве нужно было продолжать развитие, но расти было некуда. Кроме того, как и любой мегаполис, столица столкнулась с растущей плотностью населения: с 2000 по 2010 годы число жителей увеличилось на 1,5 млн человек. Это провоцировало высокую ежедневную маятниковую миграцию, требовало пересмотра распределения транспортных потоков. Эти тенденции стали следствием того, что до 2012 года Москва развивалась по моноцентричной модели, но для перехода к современной полицентричной модели, которая предполагает равномерное распределение жилья и полноценных центров деловой, культурной и социальной активности, требовалось, опять же, пространство для развития.

Ответом на эти вызовы должно было стать расширение Москвы на новые, удобно расположенные территории, которые могли предотвратить стагнацию городского развития. Для присоединения определили прилегающие территории юго-западного направления, до границы с Калужской областью. Они отличались низким уровнем урбанизации, что позволяло быстро и комплексно осуществить необходимые преобразования, и хорошей экологической обстановкой.

Чтобы предотвратить неконтролируемую жилую застройку и превращение новых округов Москвы в очередной «спальник», по инициативе рабочей группы при президенте РФ, правительства Москвы и Московской области, Союза архитекторов России, российской академии архитектуры и строительных наук в 2012 году состоялся конкурс на разработку концепции развития Московской агломерации. Его задачей было сформировать комфортную городскую среду на основе сохраненного экологического каркаса, современной транспортной системы и мест приложения труда для специалистов высокой квалификации.

Застройкой объектов различного назначения должны были заниматься девелоперские компании. О планах комплексной застройки объявляли ГК «А101» (тогда – компания «Масштаб»), RDI, «Крост» и другие. Со своей стороны город взял на себя обязательства обеспечить опережающие темпы развития дорожной и инженерной инфраструктуры, вложив в нее до 2035 года более 1 трлн рублей.

«Сегодня созданием современной городской среды в ТиНАО занимается сразу несколько крупнейших игроков российского рынка недвижимости при активном участии городских властей в лице Департамента развития новых территорий, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Почти все они применяют систему мастер-планирования. Если стандартный генплан подразумевает схему размещения возводимых зданий на участке, то мастер-план – это скорее документ стратегического планирования, в котором учитывается не только то, что будет построено, но и как эти объекты будут взаимодействовать между собой, трансформироваться в комфортное жилое пространство, развиваться и подстраиваться под нужды жителей. Нередко девелоперы прибегают к помощи зарубежных специалистов по мастер-планированию. Пионером в этом направлении также стала ГК «А101», которая в 2010 году провела конкурс на разработку мастер-плана. В нем приняли участие 42 архитектурных бюро со всего мира, а суммарный призовой фонд составил $440 тыс».

Для эффективного управления такими масштабными проектами девелоперы должны обладать огромным перечнем компетенций, выходящих далеко за рамки минимума, необходимого для возведения «обычных» жилых комплексов. Как правило, это компании полного цикла, в которые входят собственные проектные мастерские и производственные мощности. Однако в современных реалиях все большее значение приобретают системы цифрового управления бизнес-процессами. К примеру, ГК «А101» стала одним из первых в России девелоперов, внедривших облачный сервис «МРС Управление строительством». Новый программный комплекс позволяет осуществлять эффективный операционный менеджмент, контролировать ход строительства и соблюдать сроки ввода. Помимо решения собственных бизнес-задач, данный облачный сервис дает возможность банкам следить за стройкой, которые с переходом на проектное финансирование становятся полноценными участниками процесса.

Практически каждый жилой комплекс, возводимый в Новой Москве, сам по себе является полноценным городом в городе. На сегодняшний день 21 из 28 жилых комплексов, реализуемых в ТиНАО, рассчитаны на тысячу и более квартир. В общей сложности в них представлено почти 90% всего предложения на локальном первичном рынке. В количественном выражении это немногим более 7 тыс. квартир. В большинстве из них предусмотрены собственные школы и детские сады, во многих – поликлиники. Также большой объем необходимой для комфортного проживания инфраструктуры размещается на первых этажах и в отдельно стоящих торгово-развлекательных центрах.

«Эффективный девелопмент нашел отражение не только в системе управления реализуемыми в Новой Москве проектами, но и в продажах, – продолжает Мария Литинецкая. – На сегодняшний день на долю присоединенных территорий приходится более трети всех сделок, заключаемых по договорам долевого участия в столичных новостройках. Причем в отличие от большинства «старомосковских» проектов, в ТиНАО корпуса, как правило, полностью распродаются еще до ввода в эксплуатацию. Об этом свидетельствует крайне низкая доля готового жилья в экспозиции: по итогам первого полугодия 2019 года этот показатель составляет всего 3,6%. Для сравнения, в жилых комплексах массового сегмента «старой» Москвы доля готового жилья – 14%».

Кроме того, именно в Новой Москве сконцентрированы все самые продаваемые новостройки столицы. Традиционно в десятку наиболее востребованных жилых комплексов входят ЖК «Москва А101», «Скандинавия», «Испанские кварталы» (все три – ГК «А101»), «Саларьево Парк», «Бунинские луга» (оба – ГК ПИК), микрорайон Центральный Новых Ватутинок (Инвесттраст), «Москвичка» («Гранель»), «Кленовые аллеи», «Южное Бунино» (оба – ГК «МИЦ»), «Филатов Луг» (ИНГРАД) и другие. Данные проекты относятся к категории «тысячников» – годовой объем сделок в каждом из них превышает тысячу ДДУ. Эту отметку в «старой» Москве в 2018 году смогли преодолеть только 5 жилых комплексов. Причем только один из них – ЖК «Level Амурская» – расположен в пределах МКАД.

«Мастер-планирование на территориях greenfield позволяет по-новому формировать жилые и общественные пространства – у вас нет ограничений, связанных с окружающей застройкой, устаревшими коммуникациями, – гоуорит Олег Гурьев, директор департамента девелопмента ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Это значит, что жилье как продукт может обладать уникальными характеристиками. Например, до начала освоения ТиНАО в проектах комфорт-класса почти никто не делал подземные паркинги и большие концептуальные общественные зоны, а здесь это уже стандарт. Благоустройство понимается не как придомовая территория, а как насыщенные рекреационные пространства площадью в десятки га, причем для обеспечения связанности территории такие проекты могут реализовываться на земле собственника и города одновременно. Повышение качества жизни дает основу для строительства высококлассных многофункциональных объектов коммерческой недвижимости, с интересной архитектурой и современными техническими решениями».

«Девелоперам Новой Москвы приходится решать очень непростые градостроительные задачи, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Конечно, в чем-то им легче – осваивать свободные от застройки территории не так сложно, как «вписывать» проект в сложившийся городской ландшафт. Но в целом развитие новых территорий – это совершенно иной уровень ответственности. Это необходимость учитывать огромное количество факторов, которые обычно не берутся в расчет при точечной застройке в городе. Это и проектирование «с нуля» всей образовательной и социальной инфраструктуры, и создание рабочих мест, и взаимодействие с городскими властями в части строительства дорог и прокладки линий общественного транспорта. Прошедшие с момента образования ТиНАО 7 лет показали, что большинство работающих на локальном рынке девелоперов сумели выстроить крайне эффективную модель, которая позволяет вести одновременное строительство множества корпусов, параллельно развивать инфраструктуру и формировать качественную жилую среду».