Новостройки в районе Южного дублера Кутузовского проспекта

До конца 2019 года в Москве планируется открыть первый участок Южного дублера Кутузовского проспекта – от Аминьевского шоссе до Минской улицы. Об этом заявил глава департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев. Эксперты «Метриум» выяснили, жители каких проектов вскоре получат дополнительное транспортное преимущество.

Для Кутузовского проспекта будут построены два дублера. Первый – Северный, он станет продолжением платной трассы «Северный обход Одинцово». Проезд по новой дороге также планируется платным. Второй – Южный бесплатный дублер между Мичуринским и Кутузовским проспектами вдоль железнодорожных путей Киевского направления.

Строительство Южного дублера разделено на два этапа: от Аминьевского шоссе до Минской улицы и от Минской улицы до Третьего транспортного кольца. В сентябре 2019 года стало известно о том, что первый участок Южного дублера планируется открыть до конца этого года.

По подсчетам экспертов компании «Метриум», дополнительное транспортное преимущество после открытия нового участка магистрали – от Аминьевского шоссе до Минской улицы – получат жители 10 столичных новостроек . Все эти проекты расположены в условном «квадрате» на территории, ограниченной с одной стороны Кутузовским и Мичуринским проспектами, с другой – Аминьевским шоссе и Минской улицей.

Общий объем предложения первичного рынка в локации составляет 1,6 тыс. квартир. Подавляющее большинство новостроек (6) относятся к бизнес-классу, в них реализуется 53% лотов. Еще по два проекта представлено в массовом сегменте и премиум-классах. Их доля в общем объеме предложения занимает 20% и 27% соответственно.

Стоимость квадратного метра в проектах рядом с Южным дублером Кутузовского проспекта составляет в среднем 276,4 тыс. рублей. В массовом сегменте показатель равен 189,7 тыс. рублей, это на 12% выше, чем в целом по рынку данного класса. В бизнес-классе среднее значение достигает 226,6 тыс. рублей, на 4% меньше среднерыночных цен. В премиум-классе – 403 тыс. рублей, ниже на 21% относительно показателей рынка жилья в данном сегменте.

Примечательно, что средняя стоимость квадратного метра в самом доступном и дорогом проектах отличается более чем в два с половиной раза. Минимальное значение зафиксировано в ЖК комфорт-класса «Вестердам» (175 тыс. рублей), однако жилье с минимальным бюджетом представлено в другом комплексе – «Огни» (6,3 млн рублей за 28,8 кв. м). Максимальный показатель средней цены «квадрата» отмечен в ЖК «Река» (467 тыс. рублей). В данном проекте экспонируется самая дорогая квартира: 215,9 млн рублей за 356 кв. м.

Жилье с предчистовой отделкой и «под ключ» доступно в единственном проекте «Небо». В остальных новостройках квартиры передаются без ремонта. Выбор жилых комплексов по стадии строительной готовности шире: 27% квартир находятся в корпусах на начальном этапе строительства: «Вестердам», «Река», «Событие» и West Garden. Монтаж этажей – 62% лотов – продолжается в Городских резиденциях Spires, «Огни», «Крылья», «Небо». Благоустройство территории ведется в корпусе 14 жилого комплекса «Мосфильмовский» (5% от всего предложения). В этом же проекте представлены и уже готовые дома. Еще один введенный в эксплуатацию проект – «Лобачевский». Жилье в готовых корпусах занимает 6% объема квартир.

Эксперты «Метриум» также отметили факт неравномерного распределения новостроек в районе первого участка Южного дублера, строящегося чуть ниже железнодорожных путей Киевского направления. Единственный проект – Городские резиденции Spires – находится выше Южного дублера, рядом с природным заказником «Долина реки Сетунь», в окружении сложившихся микрорайонов. Остальные девять комплексов располагаются ниже строящейся магистрали, преимущественно на территориях бывших промзон.

«Наличие вылетной магистрали – это всегда большой плюс для локации, – говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group (девелопер Spires). – Однако в идеале стоит выбирать проект, расположенный на некотором удалении от трассы, чтобы минимизировать шумовое и световое воздействие. Эта проблема особенно актуальна для жителей нижних этажей. Если проект расположен близко от дороги, то решить вопрос можно, выбрав квартиру с окнами на противоположную от трассы сторону или во двор. Современные проекты, как правило, имеют закрытые от «чужаков» и автомобилей огороженные территории, поэтому можно не беспокоиться об обеспечении безопасности».

«В Москве сегодня зарегистрировано более 7 млн автомобилей, каждый год их количество увеличивается на 8-10%, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Кутузовский проспект – одна из самых загруженных магистралей столицы. И в перспективе автомобилей по данному направлению станет еще больше. По нашим подсчетам, только в ЗАО экспонируется более 40 новостроек. Кроме того, Кутузовским проспектом пользуются многие жители Новой Москвы. Поэтому при выборе проекта, безусловно, нужно оценивать не только текущую транспортную ситуацию, но и перспективы ее развития. Также строительство новых дорог положительно влияет на ликвидность проекта, не говоря уже о сэкономленном времени в дороге».