«НДВ-Недвижимость». Приватизация: аргументы «за» и «против»

1. Возможно ли передать родственникам неприватизированную квартиру? Если да, то каким образом?

Единственный случай, на мой взгляд, при котором неприватизированное жилое помещение (квартира, комната) может перейти в собственность родственника, - это оформление постоянной регистрации (прописки) этого родственника в жилом помещении, которому в дальнейшем, так или иначе, придется его приватизировать, если он намерен стать его полноправным собственником. В противном случае этот родственник, наравне с нанимателем, будет довольствоваться лишь правом пользования данным жилым помещением, и не будучи собственником, родственник соответственно не сможет совершать с ним сделки по его отчуждению.

Кроме того, если в жилом помещении постоянно зарегистрированы другие совершеннолетние граждане, необходимо также получить их согласие на такую прописку родственника, с чем могут возникнуть определенные трудности.

Есть еще одна возможность передачи неприватизированного жилого помещения своему родственнику путем совершения его обмена на другое. При этом жилое помещение родственника, участвующее в обмене, должно быть также не приватизировано, и фактически родственник не станет владельцем обеих квартир (комнат) сразу, то есть с одним из них ему придется расстаться во встречной передаче.

2. Чьи права защищены лучше – собственника или нанимателя, если встает вопрос о выселении?

Существует исчерпывающий перечень случаев, при которых наниматель может быть принудительно выселен собственником из занимаемого неприватизированного жилья. При этом выселение возможно только через судебный процесс, и не во всех случаях такое выселение производится без предоставления государством другого жилого помещения взамен утраченного.

В частности, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке, но с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма и площадью, не менее установленной законом для таких случаев. Аналогично нанимателю будет предоставлено иное жилое помещение при выселении его по причине аварийности прежнего жилища, непригодности для проживания и т.п.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Также без предоставления иного жилого помещения наниматель подлежит выселению если он и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Однако при этом государство должно предварительно предупредить недобросовестного нанимателя о необходимости прекратить подобные нарушения правил пользования предоставленным ему жилым помещением и даже предоставить нанимателю срок для устранения допущенных нарушений.

По этой же причине может быть принудительно выселен судом и непосредственно полноправный собственник квартиры (комнаты) из занимаемого им жилого помещения по иску органа местного самоуправления с предварительным предупреждением. При этом жилое помещение продается с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. В этом случае собственник жилья находится в более выгодной ситуации по сравнению с нанимателем государственного (муниципального) жилища, поскольку первый хотя бы располагает определенной денежной суммой, в то время как последний выселяется на улицу без каких-либо денежных компенсаций.

Принудительно изъять жилое помещение у собственника возможно также по решению суда и в случаях: обращения взыскания на жилое помещение по обязательствам (налоговые недоимки, административные штрафы, ипотека и пр.); отчуждение жилого помещения, которе в силу закона не может принадлежать данному лицу; отчуждение жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных (муниципальных) нужд; несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, реквизиция; конфискация и в других случаях. Перечень случаев принудительного лишения собственника принадлежащего ему жилого помещения, приведенный в законе, также является исчерпывающим. При этом принудительное отчуждение жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных (муниципальных) нужд осуществляется только с выплатой компенсации (выкупа).

Возможно также выселение из занимаемого жилого помещения члена жилищного кооператива, не выплатившего полностью паевого взноса и исключенного из жилищного кооператива в случае грубого неисполнения им без уважительных причин своих обязанностей, предусмотренных законом или уставом кооператива.

3. Можно ли отобрать неприватизированную квартиру?

Отобрать можно тем же способом, что и передать, описанным мною в ответе на первый вопрос. Нюансы те же: 1) чтобы постоянно зарегистрироваться в неприватизированном жилом помещении, необходимо согласие всех совершеннолетних граждан, постоянно проживающих (зарегистрированных) в таком жилом помещении; 2) чтобы реализовать, необходимо приватизировать.

При этом правом на приватизацию обладают все постоянно зарегистрированные граждане в данном жилом помещении в равных долях. Лишить этого права не возможно, однако сам гражданин может от этого права отказаться. Но и тут следует понимать, что гражданин, отказавшийся от права приватизации жилого помещения, приобретаете бессрочное право пользования данным жилым помещением, то есть право на постоянное проживание без права распоряжения. Прекратить такое право пользование можно лишь самостоятельно подав заявление на снятие с регистрационного учета. В настоящее время и вовсе для того, чтобы сняться с регистрационного учета, необходимо вначале встать на него по другому месту жительства на основании личного волеизъявления. Но и отчуждать жилое помещение с постоянно проживающим в нем гражданином законом не запрещено, однако такое жилье «с обременением» стоит дешевле.

Дополнительно отмечу, что вероятность постоянно зарегистрировать гражданина, не являющегося членом семьи, в неприватизированное жилое помещение, сведена к нулю.

4. К каким расходам надо быть готовым собственникам, которым потом предстоит столкнуться с капремонтом в жизни?

Собственники жилого помещения ежемесячно осуществляют платеж «за техническое обслуживание (содержание) и ремонт» жилого помещения, что включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Учитывая, что платежи по этой статье собственники осуществляют ежемесячно, а капитальный ремонт в многоквартирных домах смешенных форм собственности проводится не чаще, чем раз в 15-20 лет, а то и более, суммы складываются вполне достойные.

Размер обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет каждый собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве собственности на общее имущество дома, которая рассчитывается пропорционально площади занимаемого собственником жилого помещения.

Наниматели жилья государственного (муниципального) фонда, в отличие от собственников жилья, не осуществляют плату за проведение капитального ремонта, но вносят плату за пользование жилым помещением (за наем).

8. Кому бы вы посоветовали квартиру приватизировать, кому – нет? Подведите итоги…

Одиноким или пьющим можно советовать не приватизировать свое жилье. Для остальных, на мой взгляд, достоинства приватизации очевидны.