Большинство россиян, планирующих покупку квартиры, не знают о реформе долевого строительства. Антон Ширяев, заместитель генерального директора компании «Сибпромстрой» по продажам считает, что рост числа обманутых дольщиков вполне реальная угроза для отрасли недвижимости в ближайшие 2-3 года.
И предпосылок к этому несколько:
1. Возврат отложенного спроса.
2. Готовность потребителя покупать.
3. Слабая информированность покупателя об изменениях на рынке.
4. Большое количество застройщиков, которые не перешли на новую систему эскроу-счетов.
5. Риск больших кассовых разрывов.
Первые два фактора положительны для рынка, но в совокупности с остальными они могут стать косвенной причиной появления новых долгостроев и обманутых дольщиков.
Рассмотрим по порядку.
Отложенный спрос.
После ажиотажа 2014 года на первичном рынке недвижимости произошло сильнейшее падение спроса. В 2015 году ключевая ставка поднялась сразу на 6,5 процентов с 10,5 до 17%, ипотечные – подпрыгнули до 20-25%. В итоге количество выдаваемых ипотечных кредитов сократилось на 60-70%. За один год в Подмосковье предложение уменьшилось на 20%. Стройки также резко остановиться не могли и их количество стало снижаться только в 2016-2017 годах. В итоге с 2015 по 2018 годы количество квартир, выставленных на продажу сократилось более чем на треть: с 83 тысяч до 55-ти.
Оживление рынка в 2018 привело в определенный баланс спрос и предложение на рынке недвижимости.
Готовность к покупке.
Вторая тенденция на рынке – это рост готовности покупателей к крупным приобретениям. Например, по данным Сбербанка с 2009 по 2019 годы в 5 раз вырос объем депозитов физических лиц: с 4,9 до 23 трлн рублей.
Во-первых, это говорит о том, что население России не знает куда вкладывать деньги. А во-вторых, для рынка недвижимости это значит, что платежеспособное население накопило на первоначальный взнос или квартиру.
Еще один важный показатель – срок, за который семья может накопить на новую квартиру. В среднем по России он составляет 4,5 года против 9 лет в 2009 году. Москвичам приходится копить чуть дольше: 6 лет с небольшим. Но 10 лет назад этот показатель был в два раза больше – на квартиру в Москве копили в среднем 12 лет.
Наконец, постепенно снижается ключевая ставка Центробанка, что положительно сказывается на ипотеке и льготных программах. Так, недавно была анонсирована ипотечная ставка уже в 1%.
Не знаем об эскроу.
По данным опроса от Сбербанка, 64% россиян не знают о реформе ДДУ и переходе на новую систему эскроу-счетов. Из тех, кто планирует покупку квартиры в ближайшее время, не информированы больше половины.
Это значит, что при выборе застройщика покупатель не будет внимательно относиться к источникам финансирования стройки и обращать внимание на показатели финансовой устойчивости застройщика.
При этом в октябре завершился этап перехода на новую систему эскроу-счетов и оказалось, что в России почти четверть строящихся проектов (24%) остались в подвешенном состоянии. Их застройщики не смогли продолжить работу по старым правилам и не получили одобрения банков на проектное финансирование. Таким образом, в стране рискуют стать новыми долгостроями почти 3800 проектов.
Кассовые разрывы.
И наконец самая большая опасность – это кассовые разрывы, которые могут образоваться у девелоперов при отказе от ДДУ и переходе на проектное финансирование. При прежней системе негласно действовала схема, когда застройщик продавал квартиры в одном проекте и на полученные средства строил следующий. Эскроу-счета исключают такой вариант. Застройщикам нужно ли находить собственные средства, либо брать очень большие кредиты в банках.
Например, в среднем девелоперы, входящие в пятерку лидеров рынка, строят по 3-4 млн. квадратных метров в год. При средней себестоимости 50 тысяч рублей за метр (в Москве эта сумма будет выше) на реализацию этих проектов одному застройщику потребуется 200 млрд рублей.
Готовы ли банки кредитовать застройщиков на такие суммы? Смогут ли застройщики реализовать все запланированные объекты при таких условиях? Сколько проектов попадут в зону риска и смогут ли девелоперы не допустить этого?
Что можно сделать, чтобы избежать новых проблемных объектов?
Со стороны самих застройщиков – избавляться от активов, проводить реорганизацию, объединяться с более сильными игроками.
Тенденция к укрупнению прослеживается на рынке уже больше года, с момента объявления о переходе на проектное финансирование. Например, небольшие строительные компании, оценивая перспективы, начали избавляться от своих активов и предлагать свои земельные участки более крупным застройщикам.
Строительство всегда было одной отраслей с наибольшим числом банкротств. Сегодня доля строительных организаций, находящихся в предбанкротном состоянии, составляет 19%. В данной ситуации консолидация с более крупными игроками – это, пожалуй, единственный выход.
Если прогнозировать дальнейшее развитие рынка, то мы видим, что уже сегодня на топ-20 ведущих застройщиков страны приходится 23% рынка. Появление новых игроков и укрупнение будет означать, что собственники могут изменится, но проекты останутся.
