Квартиры на первичном рынке можно приобрести как непосредственно через застройщика, так и через агентство недвижимости. Разницы, на первый взгляд, никакой нет. Да и рисков, кажется, нет. Или почти нет.
Не всем и не всегда понятно, чем занимаются нынешние агентства недвижимости, что они продают и почему иногда выгоднее обратиться к риэлторам. Основной объем сделок, которые совершаются через АН или через агентов, — это вторичка, то есть продажа жилья, которое уже имеет владельцев. Здесь существует множество нюансов, которые хорошо бы «прогнать» через профессионалов, дабы не столкнуться с проблемами после сделки. Именно на вторичном рынке распространены схемы мошенничества, которые позволяют неплохо и незаконно заработать. На первичке таких схем практически нет либо они не могут в полной мере считаться мошенническими.
Определяем рискованное агентство недвижимости.
Практически все риэлторы и АН предлагают свои услуги покупателям квартир в новостройках бесплатно. Платят им застройщики (обычно 1-5% от суммы сделки) и банки (скидка на ставку по ипотеке для партнеров, к примеру, минус 0,25%). Сама сделка, как правило, проводится под контролем застройщика — деньги попадают на его счет. Рискуют деньгами только те покупатели через АН, кто платит некую сумму за услуги авансом или несет деньги за квартиру в агентство недвижимости.
Но такие случаи могут считаться крайне редким исключением. «Сегодня сложно отыскать агентство недвижимости занимающееся непосредственным участием в расчетах между клиентами. Т.е. забирающих от покупателя деньги за квартиру и передающих эти деньги продавцу после сделки. Максимум, задаток или аванс могут принять агентства недвижимости от клиента. На рынке строящейся недвижимости даже авансов и задатков, которые принимают агентства, нет попросту из-за того, что застройщик принимает эти средства, а для объектов после 1 июля 2019 года всякие материальные обеспечения и платы в адрес застройщика принимает банк на эскроу-счет», — рассказывает гендиректор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
«При приобретении квартиры неважно, у застройщика или через агентство, цена лота для покупателя одна и та же. Причем, и в том, и в другом случае покупатель квартиры помимо ДДУ заключает еще один договор на услуги по сопровождению сделки – у застройщика он обычно называется агентский договор, в нашей компании практикуется заключение договора на возмездное оказание услуг (ДВОУ). Комиссию по такому договору берет и застройщик, и агентство, ее размер может зависеть от конкретного проекта, и это обычно не процент от стоимости объекта, а фиксированная сумма», — добавляет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Другое дело заинтересованность агента или агентства недвижимости в продаже определенной новостройки. «Мы знаем, что на рынке еще могут существовать непонятные застройщики, предлагающие туманные схемы долевого участия. Они готовы платить риэлторам большие комиссионные и задача риэлтора на начальном этапе провести исследование застройщика, легитимность существования его проектов по строительству, дабы не плодить в дальнейшем ряды обманутых дольщиков», — отмечает Дмитрий Щегельский. «Нарваться на проблемный объект или пробного застройщика сегодня довольно-таки трудно, благо плохая информация разлетается по интернету и достаточно набрать в поисковике название жилого комплекса или застройщика. Бывает, правда, что проблемный объект меняет и название (и не раз), и застройщика, в том числе для того, чтобы избавиться от негативного шлейфа и его было легче реализовать. Также риэлтор, чтобы продать объект, может «забыть» упомянуть про срыв сроков строительства, про плохую репутацию застройщика, про отвратительную транспортную доступность и отсутствие социальной инфраструктуры. Впрочем. Если все продавцы будут абсолютно честными, то большинство новостроек окажутся в зоне «малой комфортности».
«Из-за того, что агент может не знать конкретный объект достаточно хорошо, он может предложить клиенту не самый удачный вариант. Например, не видовые характеристики, технические моменты и т. п. Более того, бывают случаи, когда агент может быть заинтересован продать не самый ликвидный объект клиенту за счет повышенного размера вознаграждения от застройщика. Если пойти на поводу у агента, можно купить не там и не ту квартиру, которая нужна клиенту на самом деле», — отмечает директор по маркетингу и работе с агентствами компании «Л1» Яна Борончук.
Существуют и более сложные схемы, которые вроде бы не нарушают закон. Недавно в петербургских СМИ рассказали о жилищно-накопительном кооперативе «Центр безопасной покупки жилья» (ЦБПЖ). Это не агентство недвижимости, но ЦБПЖ также осуществлял посреднические услуги по покупке жилья. Разница в том, что ЦБПЖ собирал с граждан деньги под строительство жилья, которые теперь не так-то просто получить.
Избегаем анонимов.
Сейчас, по словам Дмитрия Рубина, вице-президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти области, в Петербурге порядка 200 постоянно работающих агентств. Кроме того есть огромное количество агентов, которые на профессиональной основе занимаются продажей недвижимости, это и ИП, и физические лица — их может быть и несколько тысяч.
Трудно сказать, какого качества услуги все эти многочисленные агенты оказывают, нет ли в их рядах проходимцев или «временщиков». Причем распознать профессиональные, ответственные компании не так-то просто, особенно если они существуют только в интернете. А в нем можно встретить немало подозрительных сайтов, которые позиционируют себя как консультанты на рынке новостроек, а на самом деле занимаются привлечением клиентов под задачи отделов продаж, или просто собирают личные данные потенциальных покупателей. Немало порталов, которые не имеют никаких координат, ни офиса, ни документов, кто и что скрывается под красивой вывеской, не понять.
Как обычному человеку понять какое агентство рискованное?
Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти области:
Во-первых, надо прийти в агентство и поговорить с менеджером. Если он неуверенно отвечает на вопросы, не может дать конкретику, не слышит клиента, то в такое агентство не стоит возвращаться. Посмотрите, как обустроен офис, как одеты сотрудники, как структурирована работа, и тогда вам все будет понятно. Если вам начинают «впаривать», то это не очень хорошее агентство, которое работает в интересах одного-двух застройщиков, объекты которых они хотят продать.
Во-вторых, важную роль играют профессиональные достижения, награды престижных премий и конкурсов рынка недвижимости: Каисса, Профессиональное признание, Web Realtor, Доверие потребителя и другие. Нечестные компании не смогут получить признание экспертов рынка недвижимости и удостоиться наград. Поэтому, перед визитом в агентство недвижимости советую поинтересоваться на сайте компании или по телефону у сотрудника о наличии профессиональных наград.
Ну и в-третьих, не забудьте спросить, проходила ли компания добровольную сертификацию риэлторской деятельности — это будет отдельный «жирный» плюс. Сертификат — знак качества риэлторской деятельности.
