Власти Петербурга и Ленобласти активно борются с проблемными объектами. Скоро совсем не останется долгостроев и обманутых дольщиков, уйдут в прошлое пикеты и митинги. Рынок недвижимости станет скучным и предсказуемым. Кому же повезло в прошлом году?
Ударными темпами в прошлом году достраивали долгострои в Петербурге и Ленобласти. В области, к сожалению, борьба с проблемными объектами шла не так гладко, как хотелось бы обманутым дольщикам и чиновникам, но тоже шла. По официальным данным, в Петербурге удалось завершить 20 проблемных жилых комплексов на 6320 квартир общей площадью 283 437 кв. м. В области сдали 22 долгостроя, в которые заселятся более 4,5 тыс. человек (количество квартир не указывалось в официальных материалах). Некоторые из сданных ЖК можно назвать легендарными.
ГК «Горoд»: ЖК «Прибалтийский», «Морская звездa» и «Ленинский пaрк».
В минувшем году Петербург избавился от позорных строек ГК «Город». Компания была крупнейшим должником квартир своим дольщикам — более 5000 человек оказались у разбитого корыта. Летом был введен в эксплуатацию дом на 589 квартир и паркинг в ЖК «Прибалтийский». До этого в июле «Эталон ЛенСпецСМУ» достроил ЖК «Морская звезда» в Приморском районе. А в мае был сдан последний корпус ЖК «Ленинский парк». Строительство домов ГК «Город» началось в 2010 году, а в 2015-м полностью остановилось. Достройку кредитовал банк «Санкт-Петербург» на сумму около 6,5 млд рублей.
«CУ-155»: «На Королева» и «Янинo парк».
Заканчивает свою печальную историю компания «СУ-155». Скоро не останется объектов, которые она не смогла достроить, будучи крупнейшим застройщиком федерального значения. Так что не будет причин упоминать ее имя всуе. В прошлом году Ленобласть полностью избавилась от стройки «СУ-155» - был введен ЖК «Янино парк». Правда, сам объект выглядел не особо проблемным. Обманутых дольщиков по нему насчитывалось всего 160 человек, а первоначальный срок сдачи был запланирован на II квартал 2017 года. Ждать пришлось всего-то два года. Петербург, к сожалению, не смог завершить строительство ЖК «На Королёва», который изначально строился «СУ-155» как часть большого массива «Новая Каменка». В конце прошлого года был сдан лишь один корпус из четырех. Остальные должны быть достроены в первой половине этого года. Всего же в Петербурге и Ленобласти «СУ-155» кинула чуть меньше пяти тысяч дольщиков – почти столько же, как ГК «Город».
«Чесма-Инвест»: «Mаin House» на Гражданском.
Мало кто помнит уже о компании «Чесма-Инвест», которая не пережила кризис 2008 года. Их помнят разве что 400 семей, которые остались без квартир и даже надежды на получение купленной недвижимости в ближайшей перспективе. Чиновники, правда, пытались решить эту проблему и передать участок новому застройщику в обмен на компенсацию. Таким счастливчиком стала компания «ПСМ-Классик», обещавшая достроить дом, который не имел даже названия. Но злой рок будто преследовал эту стройку, которая не продвинулась дальше фундамента (в последствии он был демонтирован). В 2015 году компания «Glorax Development» выкупила «ПСМ-Классик» вместе с недостроем и обязалась завершить строительство. Для «Glorax» это было стратегическое решение: компания только-только вышла на рынок Петербурга с ЖК «Английская миля» и надо было налаживать хорошие отношения со Смольным. Так появился проект «Main House», в котором из 500 квартир 400 получили дольщики «Чесмы». 12 лет ожидания наконец-то благополучно завершились.
«Титан»: ЖК «Ленсоветовский».
Еще один старенький долгострой был завершен в 2019 году. ЖК «Ленсоветовский» в Шушарах компания «Титан» собиралась построить в 2012 году, но не вышло. Комплекс достраивали «Стоун» и «Лидер Групп». «Лидер Групп» сама не отличается, к слову, пунктуальностью по срокам сдачи, но тем не менее свое обещание выполнила — два последних корпуса на 304 квартиры получили разрешение на ввод летом прошлого года. Представители компания «Дальпитерстрой» в этой связи наверняка облегченно вздохнули: они строят ЖК с таким же названием.
«Normann: «Ижoра Парк».
Долгострой от «Normann» «Ижора Парк» был сдан в ноябре прошлого года. 656 семей дольщиков ждали своих квартир почти четыре года — первый срок сдачи был назначен на 2015 год. Застройщик первым громогласно заявил о своих проблемах с достройкой объектов в Петербурге и Ленобласти, клятвенно обещав все достроить. Никто этому не поверил, а компания в результате объявлена банкротом. ЖК «Ижора Парк» достраивался при участии малоизвестной компании «E3 Group». Компания за участиt в проекте получила добро на строительство апарт-отеля «Avenue-Apart на Дыбенко», землю под который она приобрела у «Normann».
Отец петербургских долгостроев - ЖК «Охтa-Модерн».
Официально именуемый старейшим долгостроем Петербурга, ЖК «Охта-Модерн» (он же ЖК «На Охте») на Большеохтинском проспекте был сдан в канун новогодних праздников — больше 300 семей ждали этого подарка 16 лет. Некоторые за это время стали бабушками и дедушками, а некоторые не дожили до этого дня. Строительство жилого комплекса с привлечением денежных средств участников долевого строительства велось с 2004 года. Три компании пытались его достроить и никак. Только у «Группа ЛСР» получилось — в 2018 году она включилась в этот процесс.
«Nаvis»: МЖК «Щегловская усадьба», ЖК «Сoзвездие».
В Ленобласти ярких долгостроев немного, некоторые брошенные на произвол судьбы жилые комплексы вообще не имеют названия. Можно вспомнить троих знаменитых застройщиков, которые мелькали в лентах новостей наиболее часто: «Навис» (Navis Development Group), «О2 Девелопмент» и «Унисто Петросталь». Дольщикам Navis Development Group в 2019 году повезло. Был достроен дом в ЖК «Созвездие» в Мурино и два корпуса (корпус В2, В3) МЖК «Щегловская усадьба» в поселке Щеглово. В ЖК «Создвездие» ключи получили 437 дольщиков, в МЖК «Щегловская усадьба» сдали только часть третьей очереди на 160 квартир, которая изначально должны были ввести в 2015 году. Остальные дома обещают достроить с привлечением «Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленинградской области».
«Унисто Петросталь»: МЖК «Чудесa светa».
ГК «Унисто Петросталь» стремительно ворвалась на рынок недостроев. Хотя ничто вроде бы не предвещало такого вот конца, в результате которого был смещен гендиректор компании, а владелец, поговаривают, уехал в другую страну от греха подальше. Осенью обвинение в хищении 2,8 млрд рублей при строительстве ЖК «ТриДевяткино царство» было предъявлено владельцам компании, которые объявлены в международный розыск. Пока что уверенности, что стройки «Унисто Петросталь» будут завершены - нет. Под конец прошлого года были сданы лишь два дома в МЖК «Чудеса света». Реализовывать весь проект, состоящий из 15 домов, скорее всего не будут — дольщикам обещают выплатить компенсацию за их квартиры.
Ждать ли свежих долгостроев?
Вопрос этот кажется уже не актуальным. Ведь строительная отрасль поставлена под тотальный контроль в зависимость от чиновников и банков. Тем более сама философия эскроу-счетов и проектного финансирования будет заставлять застройщиков строить быстрее — только после ввода в эксплуатацию они получают деньги дольщиков. Тем не менее, риск в любом случае остается. «Полностью гарантировать соблюдение сроков строительства эскроу-счета, конечно, не смогут. Остаётся минимальный риск, что даже при наличии банковского проектного финансирования застройщик не справится со сроками. Это может произойти по любой причине — от выполнения своих обязательств монополистами до реализации каких-то градостроительных рисков, — отмечает гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер. — Но все эти вопросы рано или поздно будут решены и дом будет введен в эксплуатацию. То есть от длительных долгостроев эскроу-счета страхуют полностью. Если предположить, что застройщик не может справиться со всеми вопросами, то финансирующий банк будет вынужден перехватить управление и довести ситуацию до победной точки».
Если с проблемой долгостроев законодатели смогли-таки справиться (хотя сейчас больше двух третей ЖК строятся еще по старым правилам), то полностью обезопасить деньги дольщиков не получится. Эксперты рейтингового агентства Fitch Ratings предупреждают, что дольщик может лишиться значительной части средств, вложенных в строительства. В рамках новой схемы риски недостроя лежат на банке, финансирующем строительство, в то время как покупатели квартир, открывшие в нем эскроу-счета, смогут забрать свои деньги в случае проблем у застройщика или несоблюдения им сроков строительства, отмечают аналитики. Однако у покупателя остается риск не получить квартиру и потерять на обесценивании за то время, пока деньги лежали на счете, а если средства были кредитные, то все уплаченные проценты.
На эту же проблему указывают и застройщики. «Перевод стройки на проектное финансирование отнюдь не гарантирует, что все объекты будут сданы вовремя. Строительство – сложный и многоступенчатый процесс, сбой в котором на любом этапе может привести к задержкам строительства. Это, в свою очередь, повлечет прекращение финансирования работ банками. В результате застройщик обанкротится, а стройка встанет, — говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. — Единственное отличие для покупателя в том, что он сможет вернуть вложенные средства. Но все равно он останется в убытке: деньги обесцениваются, суммы на новую покупку уже может не хватить. Еще один риск, и более серьезный — это банкротство банка. В этом случае под удар попадают и покупатели, и застройщики».
