«Метриум»: Новое правительство – что ждет и чего опасается девелопмент

Прошел месяц с назначения Правительства России. За это время новый вице-премьер по строительству и переназначенный министр сделали немало важных заявлений, которые уже успели как обнадежить, так и насторожить участников девелоперского рынка. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных позитивных ожиданиях и опасениях от новой отраслевой политики.

Среди основных направлений политики в строительной отрасли вице-премьер Марат Хуснуллин и министр Владимир Якушев назвали борьбу с проблемой обманутых дольщиков и выполнение указов президента в части повышения объемов строительства, в том числе через распространение программы реновации на всю Россию. Эксперты «Метриум» рассказывают, какие главные сценарии реализации этих задач возможны, чем они помогут девелоперам или осложнят им жизнь.

Негативный сценарий: принудительный перевод застройщиков на проектное финансирование.

«И есть очень серьезный вопрос дольщиков. Мы приняли важные решения, перешли на проектное финансирование, но сложности все равно есть. Необходима отдельная, более жесткая программа работы с обманутыми дольщиками», – заявил Марат Хуснуллин в ходе первого рабочего совещания в Минстрое, на котором были обозначены ключевые задачи, стоящие перед ведомством. Какой может быть «более жесткая программа работы с обманутыми дольщиками»?

Как поменялась система долевого строительства в 2019 году.

С 1 июля застройщикам запретили напрямую привлекать средства дольщиков. С этого момента они должны использовать для строительства кредит банка, который в свою очередь становится держателем денег покупателей квартир на время строительства. После ввода дома в эксплуатацию застройщик получает доступ к средствам клиентов, а дольщики – ключи от квартир.

Однако власти решили дать возможность застройщикам завершить их текущие проекты по старым правилам, чтобы не создавать проблем со сменой модели финансирования строящихся домов. Для таких объектов были разработаны критерии: если в проекте продано от 10% квартир, а строительная готовность – 30% и более, то застройщик получает «зеленый свет», то есть привлекает и дальше средства покупателей напрямую. Чтобы доказать соответствие строящегося объекта этим критериям, застройщики должны были подать заявку до 1 октября 2019 года. Девелоперы проектов, не удовлетворяющих этим критериям (в том числе и новых проектов), должны были перейти к банковскому финансированию и привлечению средств покупателей на эскроу-счетах банка-кредитора.

Какие предварительные результаты реформы

По данным «Дом.рф», к началу февраля 2020 года в России работали 3,4 тыс. застройщиков. Они возводили в общей сложности 102,7 млн кв.м жилья. Большая часть таких компаний (2,2 тыс. или 65%) получили одобрение властей на завершение их текущих проектов по старым правилам, потому что они удовлетворяли соответствующим критериям. На новую схему смогли перейти только 1,1 тыс. застройщиков (32%). Еще 11% девелоперов не получили разрешения работать по-старому и не смогли перейти на новую модель (более 350 компаний).

Что могут предпринять власти.

Поскольку 65% компаний фактически продолжают работать по старым правилам, нет гарантий, что все они всё-таки выполнят свои обязательства. При этом никаких ограничений по сроку реализации их проектов власти не ставили. Некоторые крупномасштабные комплексы могут возводиться еще не один год в рамках старой модели, создавая потенциальную угрозу появления новых обманутых дольщиков в случае краха застройщика.

В такой ситуации власти вполне могут пойти на радикальное шаги, чтобы полностью исключить появление новых обманутых дольщиков. В частности, получившим разрешение работать по-старому застройщикам могут поставить дедлайн, по наступлении которого они должны будут перейти на новую модель независимо от количества проданных квартир, строительной готовности или других обстоятельств. К примеру, такой датой может стать 1 января 2021 года. Известно, что Минстрой России подготовил подобное предложение, которое сейчас рассматривается в Правительстве РФ.

Действие дедлайна можно распространить и на застройщиков, которые до сих пор не смогли вписаться ни в одну из двух предложенных схем (11% компаний), а в случае их отказа – ликвидировать юрлицо специализированного застройщика. Такое радикальное решение позволит уже через год в одночасье перестроить отрасль и исключить появление новых обманутых дольщиков по мнению властей.

Какими могут быть последствия для отрасли.

Далеко не все компании были готовы к переходу на банковское финансирование, о чем свидетельствует доля «игроков», оставшихся в подвешенном состоянии (11%). Основная причина – трудности с получением кредитов под низкорентабельные проекты (таких в России много), а также высокая стоимость заемных средств, которая заставляет застройщика повышать цену на жилье и без того высокую для большинства потенциальных покупателей. Соответственно, многие компании могут отказаться от реализации новых проектов.

Принудительный перевод на банковское финансирование текущих проектов до их завершения может внести дезорганизацию в процесс их реализации, резкому росту цен готового продукта и появлению новых обманутых дольщиков из числа вложившихся ранее в эти проекты покупателей.

По данным Единого ресурса застройщиков, порядка 42% строящихся в России домов имеют предполагаемый срок ввода 2021 год и позже. Из них в 2021 году должны быть введены в эксплуатацию 22,9% объектов, в 2022 году – 8,4%, в 2023 году – 4,9%, в 2024 году – 2,1%, в 2025 году и позже – 3,3%. При этом в настоящий момент не введены в срок 19% новостроек. Таким образом, застройщики около 5 тысяч домов (42%) могут столкнуться с необходимостью перевести реализуемый объект на новую модель финансирования.

С 2018 года число застройщиков-банкротов в России выросло вдвое (до 508) компаний, и участники отрасли связывают эту тенденцию с реформой долевого строительства. Не исключено, что количество таких компаний станет еще больше, ведь не все девелоперы смогут получить кредит, а значит, стройки остановятся, что только усугубит проблему обманутых дольщиков.

По данным Фонда защиты прав участников долевого строительства, сейчас в России насчитывается порядка 200 тыс. обманутых дольщиков. В случае принудительного перевода реализуемых по старой модели проектов на новую, число пострадавших граждан, как и девелоперов-банкротов, также может вырасти. Парадоксальным образом реформа, направленная на решение проблемы обманутых дольщиков, приводит к росту их числа. Даже если проблемы затронут только тех застройщиков, которые уже не вписались в реформу (11%), число обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5-2 раза.

«Помимо усиления проблемы дольщиков, возможны и негативные последствия для строительства в целом, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Значительное число девелоперских компаний могут свернуть свою деятельность. Это приведет к сокращению строительства и ослаблению конкуренции. Уже сейчас в крупных городах, скажем, в Москве на долю 10 крупнейших застройщиков приходится 64% реализованных квартир, хотя количество компаний строительного сектора в стране достигает нескольких тысяч. Монополизация поддержит рост цен и будет способствовать снижению качества строительства».

Позитивный сценарий: реновация по всей России.

«Проект реновации необходимо развивать на территории всей страны. Это сложный проект, надо все взвесить и оценить, но пока мы можем начать отрабатывать его на крупных городах», – сказал господин Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 1». Как московский проект реновации может быть распространен на всю страну?

Как устроена реновация в Москве.

Последняя программа реновации была объявлена весной 2017 года. Власти предложили проголосовать жителям панельных пятиэтажек (и приравненных к ним по качеству зданий) за снос их домов и последующий обмен старой квартиры на новую большей площади и лучшей по качеству в новостройке в прежнем (или соседнем) районе. В программу были отобраны более 5 тыс. хрущевок. Их жители будут переселяться волнами. Сейчас на средства города возводится и сдается в эксплуатацию жилье для первой волны переселения. Как только эти граждане расселятся, их дома снесут, а на их месте начнется строительство зданий для второй волны переселения. В новостройках предусмотрено больше квартир, чем необходимо для жителей пятиэтажек – их власти планируют продать на рынке. Более того, чиновники планируют привлекать застройщиков для реализации проектов застройки и расселения на месте пятиэтажек.

Что могут предпринять власти.

Реновация в условиях российских регионов будет заметно отличаться от московской программы. Основная причина – отсутствие в региональных бюджетах средств на создание стартовых домов для переселения и финансирования первой волны сноса. Вторая причина – низкая маржинальность строительства в регионах, которая не покроет расходы на переселение людей из старых домов.

Чтобы решить эту проблему, властям так или иначе понадобится создать дополнительный источник финансирования из федерального бюджета или Фонда национального благосостояния. Для этого власти могут создать специализированный банк, который будет финансировать долгосрочные проекты застройки под низкий процент, привлекательный для региональных застройщиков. Параллельно местные власти могут быть простимулированы модернизировать инфраструктуру и упростить механизмы интеграции в нее новых проектов застройки.

Какой может быть результат.

При распространении реновации на всю страну и создании соответствующих условий, возможно резкое увеличение показателей жилищного строительства и обеспеченности населения жильем. По данным Росстата, мощности строительной отрасли в России загружены только на 60%, хотя сейчас общий объем застройки оценивается в 100-130 млн кв.м., а ввод жилья достигает 80 млн кв.м. Чтобы увеличить его до 120 млн в год, необходимо повысить активность строителей почти в 1,5 раза (до 150-200 млн кв.м. в стройке).

В перспективе это приведет к увеличению обеспеченности жильем среди населения. Если сейчас в среднем на одного жителя России приходится 25,8 кв.м жилья, то при увеличении объемов ввода в два раза этот показатель может приблизиться к европейским нормам. Помимо этого, программа реновации может стать более эффективной моделью и для решения проблемы расселения ветхого и аварийного жилья в стране. Хотя эта задача была полностью решена в Москве, по стране, по данным Росстата, еще сохраняется 25 млн кв.м в аварийном жилом фонде. При успешном опыте реализации программы ее условия можно распространить и на эти устаревшие квадратные метры.

«Распространение реновации на всю страну поможет не только повысить адаптивность строительной отрасли, но и оживит экономический рост, – резюмирует Мария Литинецкая. – Строительство дает мощный мультипликативный эффект через создание дополнительных рабочих мест в промышленности стройматериалов, на транспорте, в торговле и финансовом секторе. С этой точки зрения возможная радикальная перестройка модели финансирования строительства станет куда более посильной задачей для окрепшей отрасли».