Новостройки подорожают на 25%?

Прогноз о том, что цены на жилье могут вырасти на 25%, серьезно взволновали общественность, строителей и потенциальных покупателей. При этом прозвучали они из уст федерального сенатора, который вряд ли станет говорить чушь и будоражить рынок, только-только переборовший страх перед призраком эскроу-счетов.

Российские чиновники в силу своей компетенции любят молоть языком, не задумываясь о последствиях. Так случилось и на этот раз. Забытый многими, а ранее известный медиа-олигарх, активный участник политической жизни России при Ельцине и «приватизации» телевизионного рынка рекламы при Березовском и Листьеве, сенатор (как они туда попадают) Сергей Лисовский заявил, что в ближайшие два года недвижимость может подорожать на 25%. Почему первый зампред комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию делает такие заявления и откуда он черпает свое вдохновение, что курит, если по-простому, он не удосужился объяснить.

Как растут цены.

Для рынка недвижимости такие прогнозы — что красная тряпка для быка. Тему эту начали муссировать крупнейшие федеральные СМИ, им вторили эксперты и аналитики, дельфийские оракулы и потомки Ванги и Нострадамуса. Рост цен — самая болезненная тема, способная внести хаос в планы покупателей, продавцов, застройщиков.

«Вброс сенатора о росте цен на 25% реально дестабилизировать рынок, — рассказывает Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. — Продавцы этот «призыв» точно услышали. В день выхода этой информации агентам сразу стали поступать вопросы от клиентов с просьбой разъяснить. Некоторые продавцы саму информацию не слышали, но в процессе обсуждения цены при заключении договоров на поиск покупателя аргументировали свои настроения по увеличению цены тем, что у них есть информация, что цены вырастут на 25%. Реальные же сделки на вторичке открываются все равно с понижением цены. В январе-феврале рынок вторички не вялый, но у покупателей не наблюдается желания покупать первую попавшуюся квартиру. В сравнении с тем же периодом 2019 года можно говорить о снижении спроса на 20%. На первичке некоторые застройщики подняли цены, некоторые грозят поднятием». На первичный рынок, впрочем, этот прогноз пока что не оказал никакого влияния.

Бесценные цифры.

Про будущее гадать не будем. Кофейной гущи нет. Да и до сенаторской туники не доросли. Но данные за прошлый год свидетельствуют что цены на новостройки уже выросли. И если не вникать в суть, то растут они в некоторых регионах чуть ли не стахановскими темпами. Смотрим. В итоговом отчете «Группа ЛСР» говорится, что средняя цена квартиры, проданной в Москве в прошлом году, увеличилась на 25% по сравнению с 2018 годом, в Петербурге — на 4%. Группа «Эталон ЛенСпецСМУ» зафиксировала рост еще больший: 30% по Москве и 8% по Петербургу. То есть что ж это получается: в Москве стоимость первички выросла аж на четверть (25-30%), а в Петербурге рост еле заметен, если учитывать инфляцию. В «Группе ЛСР» пояснили, что умеренный рост цены квадратного метра в Петербурге по сравнению со столицей обусловлен, в первую очередь, выводом на рынок двух проектов – ЖК «Заповедный парк» и ЖК «Морская набережная». «Как известно, самая привлекательная цена – именно на старте продаж. В то же время в Москве драйвером продаж стал проект бизнес-класса «Зиларт», в котором в 2019 было заключено более 1000 договоров долевого участия, а средняя цена квадратного метра на конец года составила 229 тыс. рублей», — туманно разъяснили в компании.

Так был ли реальный рост стоимости новостроек, 25% или 8%? Многие эксперты признают, что строящееся жилье, когда цена закономерно меняется от степени готовности и снижения риска недостроя, невозможно втиснуть в рамки понятия «средняя цена». На нее влияют факторы, которые не позволяют нарисовать объективную, усредненную картинку, как на вторичном рынке, который, как говорилось выше, падает.

Впрочем, аналитики это понимают и дают более «гладкую» картину, с которой можно согласиться: в Москве рост составил 7,9% (по IRN.ru), в Петербурге – 10% (масс-маркет, БН.ру). С учетом инфляции и погрешности исследования рост незначительный несмотря на ажиотажный спрос, который продолжался два последних года. Можно сказать, вполне себе рыночный рост. В любом случае падение цены, чего больше всего боятся застройщики, зафиксировано не было. И с этим спорить никто не будет. Теперь вопрос в другом: будут ли покупать по более высокой цене, не получится ли так, что цены выросли, а спрос скукожился?

Сейчас уже очевидно, что ажиотаж на рынке угас, а именно он позволил застройщикам без потерь пережить квазипереход на эскроу-счета. Более того, на этом переходе удалось неплохо заработать, под шумок поднимая цены на ликвидные и не очень объекты чаще, чем планировалось. Правда, реального перехода не произошло, а козырную карту страха перемен и повышения цен уже по полной отыграли. И когда все-таки произойдет объективное увеличение себестоимости, и застройщики будут вынуждены повышать цены, чтобы не выйти в минус, делясь доходами с банками, взбудоражить народ будет уже значительно сложнее. Но в этом случае может вновь помочь законодательная власть с новыми законами или прогнозами, к примеру, из уст всплывшего из Совета Федерации медиа-олигарха, который перепутал сельское хозяйство со строительством.

Крылатые качели.

Игроки на рынке новостроек не видят никаких причин для беспокойства в этом году – прошедшие годы доказали, что даже падение доходов населения не снижает интереса к новому строящемуся жилью. Количество сделок в Петербурге в прошлом году выросло (+4,7%), в Москве – чуть сократилось (-3,9%).

Объемы ввода жилья в столичных городах продолжают бить рекорды. Все понимают, что государство в лице чиновников не допустит любыми средствами снижение объемов строительства, наоборот, чиновники будут из кожи вон лезть, чтобы выполнить наказ президента вводить 120 млн кв. м жилья в год. В ход пойдет и ипотека, и реновация, и индивидуальное домостроение, дети, семьи, госслужащие – все, что может хоть как-то приблизить отрасль к заветной цифре. Посему в ближайшее время каких-то серьезных катаклизмов на рынке ожидать не стоит, а строители без работы не останутся. Скоро даже обманутых дольщиков всех изведут – о чем писать?!

«Пока спрос на хорошем устойчивом уровне. Снижение ставок по ипотеке подталкивает покупателей. Плюс сказывается повышение цен и снижение предложения качественных квартир, которое видят покупатели и спешат с покупкой», – такую оценку начала года дал генеральный директор «Первого Ипотечного Агентства» Максим Ельцов.

На вопрос «Как вы оцениваете начало года на рынке новостроек?» гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер ответил лаконично: «Вполне рабочее». Хотя не все и радужно. «Но, – пишет Марк Лернер в Facebook (Запрещенная в РФ организация) про возможный рост цен, – дружно взвыли подрядчики (генподрядчики). Ссылаясь на рост цен с нового года на основные строительные материалы, а также на увеличение издержек, связанных с обелением отрасли, они настаивают на увеличении своих расценок. При этом они читают и слушают аналитиков, предрекающих неизбежный рост цен на квартиры в 2020-2021, и выставляют это как аргумент. Мол, все равно цены вырастут у застройщиков». Против роста цен - тяжелейшая плита низкого платёжеспособного спроса будет удерживать цены от роста, отмечает эксперт. И резюмирует: «В общем куда качнутся ценовые качели – будем посмотреть».

Начало года позитива.

Показатели января не дают оснований для прогнозов ни позитивных, ни негативных. Занятно, что в январе в Петербурге по официальным данным было введено 220 тыс. кв. м жилья (как потом оказалось в статистику включены объекты, сданные 30 и 31 декабря, которые не попали по техническим причинам в статистику декабря). По факту сдан один объект на 33 тыс. кв. м от малозаметной на информационном рынке Петербурга компании «Воин-В». В прошлом году в январе не зафиксировано ни ОДНОГО сданного жилого объекта.

«Начало года, а именно январь, всегда месяц с пониженной покупательской активностью. Но нельзя сказать, что в этом году спрос существенно отличается от аналогичных периодов предыдущих годов. Сейчас интерес к покупкам квартир в нашей компании увеличивается», – говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

«В последние месяцы мы усилили позиционирование наших проектов как семейных жилых комплексов. Следствием этого стало увеличение продаж больших «семейных» 2-3-комнатных квартир во всех наших ЖК, – рассказывает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела». – В ЖК «Аист» уже на этапе окончания монолитных работ в январе этого года распроданы почти все квартиры. По состоянию на конец февраля в продаже остались 3 «трешки» и одна четырехкомнатная квартира. Ближе к окончанию строительства вероятно в продажу выйдет несколько «однушек» по переуступке. В целом можно считать, что продажи в проекте завершены».

В ЖК «Горки Парк», рассказывает она, в течение прошлого года была распродана большая часть однокомнатных квартир, в конце года увеличилась доля 2- и 3-комнатных. В ближайшее время комплекс будет введен в эксплуатацию. «Думаю, это обстоятельство подвигнет к покупке тех людей, которые хотели бы минимизировать свои риски. Кроме того теперь для покупателей квартир в ЖК «Горки Парк» доступна ипотека от банка «Россельхозбанк» под 2,7% годовых на весь срок кредита, что позволяет задуматься о покупке квартиры большей площади. Это программа «Сельская ипотека» с господдержкой, на которую на 2020 год государством выделено 282 млрд рублей для субсидирования банкам ставки по кредитам. Программа подходит покупателям квартир и жилых домов, расположенных в населенных пунктах с населением менее 30 тысяч человек. Минимальная сумма собственных средств – 10% от цены квартиры, а максимальная сумма кредита – 5 млн рублей», – отмечает Марина Агеева.