Говорят, за МКАД жизни нет? Однако именно за пределами Московской кольцевой автодороги сконцентрировано 20% предложения квартир на рынке массового сегмента старой Москвы. В основном, это масштабные проекты недалеко от станций метро и крупных транспортных артерий. При этом стоимость «квадрата» в Замкадье на 15% ниже, чем в среднем по рынку. Аналитики компании «Метриум» выяснили, в каких столичных проектах за МКАД можно найти самые доступные предложения.
Несмотря на то, что МКАД и остается для многих «психологической» границей Москвы, административное деление проходит по кольцевой дороге лишь частично. Еще до присоединения Новой Москвы столица начала разрастаться в разных направлениях. Сегодня, в связи с активной экспансией метро, периферийное положение этих районов отходит на второй план, а на первый выдвигаются значимые преимущества: невысокая цена за «квадрат», московская прописка, хорошая транспортная доступность, развитая внутренняя инфраструктура в масштабных проектах.
На сегодняшний день на рынке массового сегмента старой Москвы реализуется 91 жилой комплекс. Лишь 11 из них находятся за пределами МКАД, однако эти проекты аккумулируют почти 20% предложения. В разрезе округов 5 комплексов (50% от «замкадных» квартир) строится в ЗАО, 3 проекта (16%) – в ЮЗАО, 2 проекта (22%) – в ЮВАО и 1 проект (12%) – в СЗАО.
Структура предложения в проектах за МКАД перераспределяется в пользу готовых лотов: доля квартир в сданных домах на 10 п. п. выше, чем в среднем по Москве, и достигает 25%. Это связано со спецификой локальных проектов, где корпуса в некоторых ЖК поступают в продажу на высокой стадии строительной готовности. Основной объем лотов реализуется на этапе строительно-монтажных работ (38%). На стадии отделочных работ продается 19% квартир. На новостройки на начальном этапе строительной готовности приходится наименьшая доля лотов – 18%.
Средняя цена предложения в жилых комплексах старой Москвы за МКАД составляет 162 тыс. рублей за кв. м, что на 15% меньше, чем на столичном рынке массового сегмента в целом. При этом в пяти проектах средняя цена за «квадрат» установилась ниже этой отметки.
Открывают список самых доступных новостроек за МКАД два жилых комплекса в ЮВАО. На первом месте – ЖК «Некрасовка» в одноименном районе, единственный на московском рынке проект эконом-класса. Цена предложения в нем начинается от 102,4 тыс. рублей за кв. м. Минимальный бюджет покупки – 5,5 млн рублей за 38,4 кв. м. Масштабность проекта, низкая цена за «квадрат» и близость к метро обуславливают высокую покупательскую активность: по итогам 2019 года жилой комплекс стал самой продаваемой новостройкой массового сегмента.
На второй позиции – ЖК «Квартал Некрасовка», который строится в том же районе, в пешей доступности от метро. Минимальная цена квадратного метра в этом объекте составляет 105,6 тыс. рублей. Самая доступная студия площадью 23 кв. м обойдется в 4,5 млн рублей.
Далее следуют проекты в более престижных округах – ЗАО, СЗАО и ЮЗАО. Тройку лидеров замыкает ЖК «Мякинино парк» в районе Кунцево ЗАО. Жилой комплекс строится в 2 км от МКАД, около Мякининской поймы и Москвы-реки. Цены за «квадрат» в проекте стартуют от 119,5 тыс. рублей. Самое доступное предложение – студия площадью 19,8 кв. м за 3,6 млн рублей.
На четвертую позицию вышел проект в СЗАО – семейный квартал «Мир Митино» в районе Митино. Комплекс находится в пешей доступности от метро «Пятницкое шоссе», в окружении обширных зеленых зон – Новогорского лесопарка, заказника «Долина реки Сходни». Сегодня это единственный «замкадный» проект смешанного формата: в продаже представлены квартиры и апартаменты. Цена на квартиры стартует от 122,9 тыс. рублей за кв. м, на апартаменты – от 119,8 тыс. рублей за кв. м. Минимальный бюджет покупки – 5 млн рублей за квартиру площадью 37,4 кв. м. Цены на апартаменты начинаются от 5,7 млн рублей за 40,7 кв. м в сданном корпусе.
Пятую строчку занимает ЖК «Столичные поляны» в районе Южное Бутово ЮЗАО. Минимальная цена за «квадрат» – 134,4 тыс. рублей. Самая бюджетная квартира в проекте обойдется в 4,4 млн рублей за 21,2 кв. м.
«На сегодняшний день ЖК «Мир Митино» – это единственный проект в одноименном районе Москвы, – отмечает Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Характеристики локации полностью отвечают концепции семейного квартала: благоприятное зеленое окружение и близость к метро позволяют отстраниться от городской суеты, оставаясь в границах мегаполиса. В жилом комплексе можно найти самые доступные по цене предложения не только во всем СЗАО, но и среди других новостроек за пределами МКАД. При этом речь идет не о тесных студиях, а о полноценных однокомнатных квартирах и апартаментах, в том числе в готовых корпусах».
«Прежде всего столичные новостройки за МКАД интересны покупателям с ограниченным бюджетом покупки, которые хотят получить московскую прописку и все сопутствующие преференции, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Замкадье многогранно, и выбор довольно широк: отдельные проекты строятся в престижных направлениях, в окружении природных ландшафтов, нередко отличаются хорошей транспортной доступностью. При этом четверть предложения приходится на готовые лоты, которые особенно актуальны в нестабильной экономической обстановке. С точки зрения покупателей жилья это весомое преимущество, поскольку риски, связанные с переносом сроков, сводятся к минимуму».
