«Метриум»: Обзор локаций для премиальной недвижимости за пределами ЦАО

Дефицит свободных участков в центре Москвы вынуждает застройщиков, которые специализируются на продукте премиум-класса, искать новые локации в других районах. Этот тренд набирает все большую силу. В мае 2019 года 52% актуального предложения в премиальном сегменте было сосредоточено в новостройках на территории Центрального административного округа. В настоящее время этот показатель снизился до 48%. Эксперты «Метриум» подготовили рейтинг основных локаций за границами ЦАО, где реализуются объекты премиум-класса.

Вынос премиальной застройки за пределы центра становится ключевым этапом эволюции этой части рынка недвижимости. Из пяти самых крупных по объему предложения комплексов премиум-класса три базируются в нецентральных районах. На их долю в совокупности приходится свыше четверти всей экспозиции (27%). Аудитория в премиум-классе со своей стороны демонстрирует высокую отзывчивость на этот тренд. Пять из десяти самых популярных проектов в данном сегменте не имеют центральной прописки. При этом они аккумулируют больше половины спроса – 52%. Всего на премиальном рынке за границами ЦАО можно выделить восемь ключевых локаций. Они охватывают половину предложения.

Даниловский район.

Доля в премиальной экспозиции – 0,8%.

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 1,1%.

Средняя цена кв. м по району – 290,7 тыс. рублей.

Даниловский район объединяет локации с разным градостроительным ландшафтом. На одних из них возводятся компактные дома клубного типа, на других – целые кварталы и микрорайоны. Наиболее выгодные площадки с точки зрения высокобюджетного сегмента находятся внутри ТТК. Именно здесь представлена самая доступная недвижимость на границе с ЦАО – апартаменты в комплексе «Данилов Дом». У этого продукта есть все атрибуты высокобюджетного жилья (апартаменты и  пентхаусы с открытыми террасами, вторым светом и каминами, видовые характеристики, планировочные решения, оснащение дома и помещений: система «умный дом», высокотехнологичные системы микроклимата, круглосуточный консъерж сервис, двухуровневый подземный паркинг с зарядками для электрокаров, высококачественные отделочные материалы и т.д.). Главным преимуществом проекта является его клубный премиальный формат. Объем предложения ограничен всего 36 апартаментами. В их число входят 5 пентхаусов с дровяными каминами. С террас открываются панорамные виды на исторический центр Москвы.

В пользу Даниловского района говорят такие факторы: район с юга примыкает к ЦАО Москвы, спокойная локация с развитой инфраструктурой, успешная джентрификация, появление общественных пространств («Даниловская мануфактура», галерея «На Шаболовке», культурный центр «ЗИЛ»), близость к патриаршей и синодальной резиденции (Данилов монастырь). 

«Первым направлением экспансии премиум-класса за пределы Центрального административного округа стали именно территории к югу от Замоскворечья, – напоминает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Поэтому решение запустить премиальный проект в Даниловском районе было осознанным шагом с нашей стороны. Тем самым мы хотели показать, что для данного предложения на первом месте стоит качество самого продукта, а не локация в центре. По мере развития рынка последний фактор будет постепенно терять свою значимость. Вместе с тем характеристики жилья станут универсальной ценностью».

Тимирязевский.

Доля в премиальной экспозиции – 1,2%.

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 16,7%.

Средняя цена кв. м по району – 267,8 тыс. рублей.

Как и Раменки, Тимирязевский район считается «академической» локацией. На его территории размещена группа образовательных и научно-исследовательских учреждений, большинство из которых входят в структуру Тимирязевской академии. К этому нужно прибавить обширные зеленые зоны – заказник «Петровско-Разумовское» и одноименная усадьба, Мичуринский сад. Тем не менее, северное направление пока не очень популярно на рынке премиальной недвижимости. Кроме ЖК «Дыхание», с 2015 года новых проектов премиум-класса в районе так и не появилось. А в ЖК «Дыхание» спустя три года после ввода объекта в эксплуатацию еще остаются нераспроданные квартиры.

Хорошево-Мневники.

Доля в премиальной экспозиции – 3,2%.

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 5,7%.

Средняя цена кв. м по району – 346,7 тыс. рублей.

В Хорошево-Мневниках премиальная локация формируется вокруг «Серебряного Бора». Предлагаемый к реализации фонд наряду с классическими квартирами и пентхаусами включает также недвижимость загородного типа – виллы, таунхаусы и резиденции. За год удельный вес премиальной экспозиции вырос в структуре предложения по району на 1,3 п.п – до 5,3%. Эволюция премиум-класса актуализирует жанр городских вилл, и локация «Серебряного Бора» предоставляет наилучшие возможности для запуска подобных проектов.

Очаково-Матвеевское.

Доля в премиальной экспозиции – 4,9%.

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 36,7%.

Средняя цена кв. м по району – 285 тыс. рублей.

Очаково-Матвеевское – относительно новый район на карте премиального девелопмента. Он значительно удален от центра столицы и заполнен крупными промышленными массивами. В то же время там сохранилось несколько «оазисов» с очень хорошими экологическими и ландшафтными характеристиками – в основном они примыкают к заказнику «Долина реки Сетунь», Матвеевскому лесу, Троекуровской роще, Очаковскому пруду. Опыт предыдущих поколений застройки (проекты «Волынский», «Ближняя дача», «Кутузовская Ривьера», появившиеся в 2006-2007 гг.) показывает, что район вполне подходит для размещения комплексов премиум-класса. Запуск ЖК Spires это подтвердил. Благодаря ему доля премиального предложения в Очаково-Матвеевском достигает 36,7%. Это один из самых высоких результатов для нецентральных районов (выше только у Дорогомилово).

Останкинский район.

Доля в премиальной экспозиции – 4,9%.

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 7,6%.

Средняя цена кв. м по району – 213,7 тыс. рублей.

У Останкинского района есть собственный брендовый адрес – проспект Мира. Эта локация имеет хорошую репутацию, которая подкреплена замечательными природными ландшафтами (Главный ботанический сад РАН, парк Останкино, Каменские пруды, Останкинский пруд, Шереметьевская дубрава) и уникальной инфраструктурой ВДНХ. Однако у района еще не сложился привилегированный статус. В локации ведется реализация только одного премиального комплекса – проекта с апартаментами Hill8, вышедшего на рынок в 2018 году. Стоимость продукта находится на относительно низком для премиум-сегмента уровне – цены стартуют с отметки ниже 12 млн рублей.

Беговой и северная часть Хорошевского района.

Доля в премиальной экспозиции – 7,3%.

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 9,3%.

Средняя цена кв. м по району – 302,4 тыс. рублей.

Главным брендом района Беговой следует признать Ленинградский проспект. Он считался «премиальной» локацией еще в советское время. Квартиры в домах, построенные вдоль него, раздавались представителям военной, производственной и академической номенклатуры. Эта традиция стала прекрасной основой для реализации здесь современных комплексов с квартирами и апартаментами премиум-класса. В настоящее время экспозиция ограничивается четырьмя адресами с 43 лотами. Это всего 3,9% от предложения по району. В непосредственной близости от границ данной локации расположен ЖК Prime Park, который и в логистическом, и маркетинговом отношении также опирается на Ленинградский проспект. Это самый продаваемый комплекс премиум-класса. Он содержит 5,6% всех лотов, входящих в премиальную экспозицию.

Раменки.

Доля в премиальной экспозиции – 11,7%.

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 34,5%.

Средняя цена кв. м по району – 479,3 тыс. рублей.

Раменки традиционно рассматриваются как один их самых престижных районов с внешней стороны Третьего транспортного кольца. Это обусловлено целым рядом факторов. В плане экологического благополучия и уровня нагрузки на транспортную инфраструктуру Раменки обладают куда лучшими данными по сравнению со многими центральными локациями. Здесь находится ряд знаковых объектов, которые повышают статус района – прежде всего, это главный корпус МГУ, школы из топ-20 федерального рейтинга, Московский гольф клуб, киностудия «Мосфильм». В Раменках отсутствуют крупные промышленные предприятия, зато есть несколько крупных зеленых зон, включая заказники «Долина реки Сетунь» и «Воробьевы горы», парк 50-летия Октября и Ботанический сад МГУ. Таким образом, район располагает всеми предпосылками для развития премиальной застройки. Сейчас на его территории находятся восемь жилых комплексов, которые в сумме насчитывают почти 300 лотов. Самый «свежий» из них – ЖК «Река», вышедший на рынок в прошлом году. Его пример показывает, что локация по-прежнему актуальна для застройщиков высокобюджетного сегмента. В этом районе они могут успешно продавать жилье с высоким ценником. На сегодняшний день стоимость предложения в Раменках варьируется от 400 тыс. до 1 млн рублей за квадратный метр.

Дорогомилово.

Доля в премиальной экспозиции – 16,4%.

Доля премиальных лотов в районной экспозиции – 100%.

Средняя цена кв. м по району – 483,6 тыс. рублей.

Дорогомилово является уникальной локацией для столичного рынка недвижимости. Не будучи частью центра, оно заполнено исключительно премиальным жильем. Благодаря выходу на рынок проекта «Поклонная 9», объем предложения за год увеличился на два порядка. На текущий момент в районе сконцентрирована без малого треть квартир и апартаментов премиум-класса, которые продаются за пределами ЦАО. Огромную роль играет наличие в Дорогомилово двух знаковых объектов – Поклонной горы и Кутузовского проспекта. Последний служил адресом для многих представителей партийного руководства СССР, что предопределило его высокий престиж в покупательском сознании. 

«Застройщики, которые решаются на строительство премиальных комплексов за пределами ЦАО, по-прежнему рискуют, – полагает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Для них критически важно убедить свою потенциальную аудиторию в том, что предлагаемый продукт – это настоящий премиум. Чтобы добиться этого, компании стремятся наполнить свои проекты как можно большим количеством статусных опций и придать им более выгодные потребительские характеристики. И, как показывает статистика спроса, зачастую эту задачу удается успешно решить».