Исследование: как и почему премиум-класс все чаще привлекает покупателей новостроек в ЦАО.
Специалисты аналитической платформы bnMAP.pro провели исследование спроса и предложения в высокобюджетных новостройках Москвы в ЦАО и выяснили, что премиум-класс стал пользоваться большой популярностью у покупателей жилья: с начала 2019 г. рост сделок по ДДУ в объектах премиум-класса ЦАО составил 75%! В чем причины этого явления, чем объекты премиум-класса отличаются от элитных и почему премиум-класс стали предпочитать инвесторы — читайте в материале bnMAP.pro.
За последние несколько лет объем предложения премиального жилья в ЦАО значительно вырос: если в начале 2017 г. на экспозиции было представлено около 800 лотов, то в 1 кв. 2020 г. показатель составил уже более 1 200 квартир и апартаментов. Дело в том, что премиум в центральной части города по сути является неким компромиссным вариантом для застройщиков, которые не могут развивать участок в сегменте элитного жилья. Это может быть связано как с ограничениями локации (например, негативные факторы в окружении или отсутствие возможности сделать подземный паркинг), так и отсутствием компетенций в строительстве дорогого жилья. Результаты актуального анализа структуры спроса и предложения в премиум-классе показывают, что покупатель также заинтересован с развитии именно данного сегмента высокобюджетного рынка новостроек.
Итак, по данным bnMAP.pro, в 1 кв. 2020 г. в премиальных комплексах были зафиксированы сравнительно высокие объемы продаж, значительно превосходящие показатель аналогичного периода прошлого года. С начала 2019 г. рост сделок по ДДУ в объектах премиум-класса ЦАО составил 75%. В элитном сегменте за тот же период произошло сокращение числа сделок на 14%. Таким образом, в начальный период кризиса премиум-класс оказался более востребованным среди покупателей в сравнении с элитными жилыми комплексами. Среди причин эксперты bnMAP.pro называют следующие факты:
возможность купить уже готовую квартиру в комплексе премиум-класса по договору купли-продажи дешевле, чем в строящихся ЖК: по состоянию на 1 кв. 2020, средняя стоимость квартир составляла 58,4 млн руб. (по ДКП) и 72-84 млн руб. (по ДДУ). Таким образом, на рынке сложилась ситуация, при которой вложение средств в покупку готового жилья премиум-класса не только избавляет от рисков задержки строительства, но и позволяет сэкономить деньги;наличие сразу двух премиальных проектов в составе ММДЦ «Москва-Сити» (Capital Towers и Neva Towers), уровень престижности которого конкурирует с элитными центральными районами города, что также положительно влияет на высокие продажи в премиум-классе;широкий ассортимент проектов и квартир с отделкой от застройщика. Именно в премиум-классе сконцентрировано максимальное предложение квартир с отделкой под ключ в ЦАО — 53% от общего объема предложения в этом сегменте. Тогда как в элитных ЖК 59% лотов предлагаются без отделки. Наличие отделки стимулирует и активность со стороны инвесторов, занимающихся сдачей высокобюджетного жилья в аренду.
Отметим тот факт, что в премиум-классе растет и доля ипотечных сделок (до 48% в 1 кв. 2020). Это может быть связано с тем, что часть покупателей либо инвесторов, которые изначально намеревались вложиться в проект бизнес-класса, но приняли решение в пользу более качественного высокобюджетного жилья, но уже с привлечением заемных средств. В пользу данного тезиса (о переходе части покупателей из менее дорогого сегмента недвижимости) говорит и то, что средний срок ипотечного кредита на квартиры премиум-класса увеличился, по данным Росреестра, с 220 мес. до 233 мес., подчеркивают аналитики bnMAP.pro. Доля ипотеки в премиум-сегменте уже сопоставима с этим показателем в классах «комфорт» и «бизнес».
Инвесторы, очевидно, оказали влияние и на снижение средней площади квартир премиум-класса в сделках: за 2019-2020 г. показатель по сделкам с использованием ДДУ сократился на 5 кв. м (с 86 кв. м до 81 кв. м). Перераспределение спроса в сторону лотов меньшей площади может свидетельствовать о том, что емкость платежеспособного спроса уменьшается и клиенты сокращают бюджет покупки за счет выбора объекта с меньшей площадью и, соответственно, стоимостью. Кроме того, увеличивается доля инвестиционных покупок для сохранения и приумножения собственных сбережений.
Помимо увеличения покупательской активности в объектах премиум-класса в ЦАО, необходимо отметить и рост среднего бюджета покупки по сделкам в данном сегменте: по итогам 1 кв. 2020 г. средняя стоимость лотов составила 43,96 млн руб., что на 8% выше, чем в 1 кв. 2019 г. При этом в элитных комплексах данный показатель снизился на 10% за аналогичный период.
Активность покупателей привела к вымыванию лотов наиболее востребованной площади и увеличению доли просторных квартир иапартаментов (более 100 кв. м с бюджетом покупки от 60 млн руб.) — 28% от общего числа лотов в продаже в 1 кв. 2019 г. до 44% по итогам 2020 г. Это неминуемо ведет к росту средней стоимости квартир премиум-класса: по итогам 1 кв. 2020 года средний предлагаемый бюджет покупки вырос на 26% и составил 70,2 млн руб., тогда как годом ранее квартиры премиум-класса предлагались в среднем за 55,5 млн руб.
Аналитики bnMAP.pro. прогнозируют дальнейшее перетекание спроса в ЦАО в проекты премиум-класса (прежде всего из элитного сегмента), а средний рост цен до конца года может составить 8-10%.
