Итоги I полугодия на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 2,4%. Средняя цена выросла на 4% – до 181 810 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», по итогам I полугодия на первичном рынке массового жилья г. Москвы экспонировалось 83 комплекса. За прошедшие полгода совокупный объем предложения сократился на 2,4% и составил 16 460 [1] квартир, а общая площадь на 3,9% – до 0,939 тыс. кв. м. Примечательно, что относительно прошлого месяца эти показатели продемонстрировали рост на 20,6% и 16,7% соответственно.

В первом полугодии был объявлен старт продаж в пяти жилых комплексах. Большинство застройщиков откладывали начало реализации своих проектов в ожидании улучшения ситуации и снятия ограничительных мер, но несмотря на это динамика выхода новых проектов несильно различается по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – 5 проектов в 2020 против 6 в 2019 году.

Старт продаж новых корпусов был отмечен в следующих жилых комплексах:

– «Мир Митино» (корп. 14);

– «Сиреневый парк» (корп. 7Б);

– «Люблинский парк» (корп. 25, 7);

– «Ильменский 17» (корп. 3, 4, 5, 6);

– «Квартал Некрасовка» (2 очередь, корп. 5, 6);

– «Огни» (квартал 2, корп. 1, корп. 2);

– Life-Варшавская (корп. Б2);

– «Квартал на Никулинской» (корп. 1);

– «Михайловский парк» (корп. 6).

В структуре предложения по округам более трети всей экспозиции сосредоточено в ЮВАО. Благодаря выходу новых проектов, за шесть месяцев показатель увеличился на 13,5 п.п. В остальных округах напротив зафиксировано снижение: в СВАО сконцентрировано 17% всех квартир (- 3 п.п.), в ЮАО – 12,5% (-2,4 п.п.). Практически равные доли у Западного и Северного округов – 11,7% и 11,3% соответственно (-1,8 и -2,8 п.п.). Намного меньше предложения в ВАО (7%, -1,9 п.п.). Незначительные доли у СЗАО (2,8%, -1,1 п.п.) и ЮЗАО (2,7%, -0,5 п.п.).

По стадии строительной готовности структура распределена достаточно равномерно. Предложение на начальной стадии строительной готовности увеличилось на 2,2 п.п. и составило 30,6% от общего объема предложения. Доля лотов в новостройках, где ведется монтаж этажей, также продемонстрировала рост до 27,4% (+1 п.п.). Незначительное снижение показателя зафиксировано в объектах на этапе отделочных работ – 32,1% (-0,6 п.п.). Оставшиеся 9,9% (-2,6 п.п.) приходятся на корпуса, введенные в эксплуатацию.

В структуре предложения по количеству комнат по-прежнему наибольший объем экспозиции был распределен между однокомнатными (28,7%, -0,3 п.п.) и двухкомнатными квартирами (39%, -1,2 п.п). На трехкомнатные лоты и студии приходится 18,7% и 11,8% рынка (-1 и +2,8 п.п.). Меньше всего предлагается многокомнатных квартир (1,8%, -0,3 п.п.).

Превалирующее число предложения экспонируется с готовым ремонтом. За полгода количество таких квартир увеличилось на 11,5 п.п. (до 57,8%). В общей структуре предложения квартир без отделки заметно меньше, чем шестью месяцами ранее – 33% против 40,8%. Лотов с предчистовой отделкой всего 9,2% рынка (-3,7 п.п.).

За шесть месяцев средняя цена на рынке новостроек массового сегмента выросла на 4% – до 181 810 руб. за кв. м. В январе-марте ежемесячный рост цен составил в среднем 2,1%, в апреле – замедлился, в мае и июне приостановился. По итогам полугодия ожидался более высокий рост, однако выход нового проекта «Станция «Л», где сконцентрирован внушительный объем предложения по минимальной стоимости (133 315 руб. за кв. м), внес значительные изменения в общую ценовую ситуацию в сегменте. Без учета данного комплекса динамика составила бы +7,4% (средняя цена – 187 650 руб. за кв. м).  

Повышение среднего ценового уровня произошло в большинстве округов. Наиболее заметные изменения зафиксированы в СЗАО (+16,8%), ЗАО (+13,8%) и ВАО (+11%). В остальных округах рост варьировался от 3,1% до 8,4%. Снижение средневзвешенной цены квадратного метра отмечено только в ЮВАО – на 3,4%.

С начала года средневзвешенный бюджет покупки увеличился на 2,3% до 10,37 млн руб. Стоимость выросла по всем типологиям квартир, кроме студий, где отмечено снижение цены на 3,3%. За первые шесть месяцев средняя стоимость одно- и двухкомнатных лотов увеличилась на 4,2% и 4,9%, трехкомнатных – 5,6%, многокомнатных на 11,3%.

Рейтинг самых доступных предложений в июне 2020 года:

– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Ховрино): студия площадью 10,6 кв. м за 2,703 млн руб.

– ЖК «MySpace на Дегунинской» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 11,1 кв. м за 3,160 млн руб.

– ЖК «В стремлении к свету» (САО / р-н Лианозово): студия площадью 26,5 кв. м за 3,574 млн руб.

Основные тенденции

«Падение цен на нефть, самоизоляция, закрытие офисов продаж и приостановка строительных работ стали одними из ключевых событий первого полугодия, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Несмотря на то, что рынок новостроек массового сегмента традиционно более устойчив к изменениям экономической ситуации в стране, на протяжении всего отчетного периода наблюдалось снижение спроса и девелоперской активности (за исключением короткого всплеска числа сделок в марте после обрушения цен на нефть). Только к концу второго квартала рынок начал постепенно оживать – динамика выхода новых проектов и корпусов в уже реализуемых комплексах практически достигла уровня прошлого года. В июне количество зарегистрированных сделок в новостройках «старой» Москвы выросло в 1,5 раза по сравнению с маем. Однако в целом по второму кварталу спрос сократился на 44% относительно аналогичного периода прошлого года, снижение за полугодие составило 24%.

К концу отчетного периода средняя цена квадратного метра в сегменте массового жилья находилась на уровне 181 810 рублей. В первом квартале цены демонстрировали интенсивный рост – за три месяца средний показатель увеличился на 6,3%. С падением спроса темп роста цен стал замедляться до практически полного его отсутствия.

Поддержать спрос в текущих условиях сможет снижение ставок по ипотечному кредитованию. Влияние программы уже заметно – доля сделок с привлечением ипотечного кредитования выросла в мае-июне до 62-65% соответственно, тогда как в первом квартале находилась на уровне 55%. Со второй половины мая мы отмечаем увеличение покупательской активности, однако пока не все сделки успели пройти регистрацию. Совокупный результат отмены самоизоляции, открытия офисов продаж и снижения ипотечных ставок в статистике Росреестра мы увидим в июле».

[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.