Метриум: Неспокойный 2020-й – когда лучше покупать/продавать квартиру?

2020 год стал самым «турбулентным» для рынка жилья по крайней мере с 2014 года. Девальвация рубля, режим самоизоляции, рост цен, реформа долевого строительства, господдержка ипотеки – все эти факторы разнонаправленно влияют на динамику рынка, и обычному человеку непросто взвесить все за и против, выбирая выгодный момент для покупки или продажи недвижимости. Эксперты «Метриум» рассказывают, как это сделать.

До конца 2020 года остается менее шести месяцев, но никто из рядовых покупателей не знает, как дальше будут меняться цены, спрос и предложение. Эксперты «Метриум» рассматривают возможные сценарии развития событий с точки зрения продавцов и покупателей разных типов жилья.

Покупателю новостройки: брать ипотеку, не ждать падения цен, просить скидки.

В целом 2020 год – рискованное время для покупки жилья. По прогнозу Института народнохозяйственного прогнозирования РАН (ИНП РАН), в 2020 году ВВП России сократится на 5,3%, а доходы на 5,2%. Вырастет безработица. С одной стороны, в таких условиях крупные затраты или ипотечные займы несут в себе риски. С другой стороны, именно кризис открыл перед покупателями новые возможности.

Ипотека с господдержкой.

Прежде всего, такие возможности появились у покупателей квартир на первичном рынке. Они могут взять ипотеку с господдержкой. По данным «Дом.рф», в мае средняя ставка по кредитам на рынке новостроек снизилась до 5,79% годовых. Это беспрецедентный для России уровень стоимости кредитования.

По стандартным условиям ипотеки с господдержкой (не выше 6,5%) сейчас минимальная ставка предлагается «Росбанком» (5,27%), а средняя ставка у других ключевых банков – 6,15%. Помимо этого, действует семейная ипотека, по которой ставки варьируются от 4,1% («Росбанк») до 6% («ЮниКредитБанк»), а среднее значение – 4,85%. Жители дальневосточных регионов России имеют право на льготные кредиты по ставкам от 1,6% («Дом.рф») до 2%, а в среднем банки предоставляют «дальневосточную ипотеку» под 1,82%.

Эксперты «Метриум» напоминают, что программа субсидирования ипотеки по ставкам не выше 6,5% для покупателей новостроек действует до 1 ноября. И хотя её продление весьма вероятно, заявку в банк лучше подать уже сейчас. Скорее всего, Центробанк сохранит низкие ставки по кредитам до конца года, но любой «внешний шок» (скажем, девальвация) могут изменить ситуацию. Поэтому покупка квартиры в кредит останется выгодной до конца года.

Рост цен.

Весенний кризис серьезно ударил по рынку новостроек. Во II квартале в Москве спрос на строящееся жилье снизился на 44%. В России в мае число зарегистрированных ДДУ, по данным Росреестра, уменьшилось наполовину. Фактически рынок оказался заморожен на два с половиной месяца. Однако цены не сокращались, а с начала года только возрастали.

По данным экспертов «Метриум», в массовом сегменте новостроек Москвы с начала года средний «квадрат» подорожал на 7,4% до 188 тыс. рублей. При этом в мае и июне, несмотря на беспрецедентное снижение спроса, цены перестали расти, но и не падали. Схожая ситуация сложилась и на рынке новостроек бизнес-класса. Здесь «квадрат» с начала года подорожал на 7,3% до 259 тыс. рублей, причем во втором квартале цены не уменьшались.

«Несмотря на интенсивный рост цен в Москве, у покупателей сохраняется более доступная альтернатива в виде рынка новостроек в Новой Москве, – комментирует Ксения Юрьева, коммерческий директор Группы «Родина» (девелопер Russian Design District). – Средняя стоимость квадратного метра в ТиНАО составляет порядка 140 тыс. рублей, что намного меньше уровня цен в «старой» Москве. Причем в этом ценовом диапазоне клиент может рассчитывать на покупку жилья бизнес-класса, как, к примеру, в проекте культурно-образовательного кластера Russian Design District. При этом в Новой Москве также цены повышаются, поэтому с инвестиционной точки зрения приобретения жилья здесь оправдано».

В России, по данным Единого ресурса застройщиков, средняя стоимость квадратного метра в строящихся жилых домах с декабря 2019 года по июнь 2020 года увеличилась с 76,6 тыс. рублей до 85,5 тыс. рублей, то есть почти на 12%.

Всё это говорит о том, что пока снижения цен, во всяком случае резкого, ожидать не следует. По мнению аналитиков «Метриум», цены по итогам 2020 года вырастут по следующим причинам: реформа долевого строительства, снижение ставок по ипотеке, восстановительный рост спроса после завершения самоизоляции, увеличение себестоимости строительства. На фоне слабого экономического роста можно ожидать лишь замедления темпов роста цен, но их глубокое падение маловероятно. Это значит, что отсрочка покупки не в интересах покупателя.

Однако снижение спроса все еще остается весьма вероятным сценарием, и субсидирование ипотеки лишь смягчит этот процесс. В этом случае застройщики будут охотнее давать скидки. Сейчас в массовом сегменте и в бизнес-классе средний размер скидки составляет 5%.

Покупателю «вторички»: ждать дешевую ипотеку и исследовать рынок.

На вторичном рынке жилья ситуация не такая оптимистичная, как на первичном. Государственные программы поддержки ипотеки не распространяются на этот сегмент. Помимо этого, коронавирус и режим самоизоляции создали проблемы как покупателям, так и продавцам частных квартир.

Ипотека на «вторичку».

Покупатель вторичного жилья сейчас может обнаружить заметную разницу в ставках по кредитам на готовые квартиры от физлиц и на новостройки от юрлиц. По данным «Дом.рф», в мае средняя ставка по кредитам на вторичном рынке жилья составила 8,46%, что на 2,7 процентных пункта больше, чем на «первичке». Сейчас минимальную ставку для покупателей вторичного жилья предлагает «Открытие» (8% годовых), а максимальную – «Совкомбанк» (9,89%).

Однако ставки на вторичное жилье также постепенно сокращаются. По данным «Дом.рф», только за первую неделю июля средняя ставка по таким кредитам уменьшилась на 0,24 процентных пункта. Соответственно, покупателям вторичного жилья имеет смысл подождать сокращения ставок. Наиболее вероятный уровень – 7-7,5% до конца года.

Снижение предложения.

Режим самоизоляции и уход с рынка покупателей заставил собственников вторичных квартир снимать их с продажи. По данным IRN, объем предложения такого жилья в Москве в апреле-мае сократился на 20-30% по сравнению с докарантинным периодом. Это значит, что сейчас на рынке образовался дефицит предложения и заниматься поиском вторичной квартиры не рекомендуется.

Вместе с тем эксперты «Метриум» прогнозируют, что очень скоро владельцы старого жилья активизируют продажи. Во-первых, многие также захотят воспользоваться низким уровнем ставок по кредитам на новостройки, чтобы приобрести в ипотеку новую квартиру, продав старую. Во-вторых, во время режима самоизоляции выросло число невостребованных арендных квартир. Их собственники могут задуматься о продаже.

Одновременно не исключена вторая волна коронавируса. И поскольку собственники вторички пока не могут организовать удалённые продажи как застройщики, то существует большая вероятность того, что они поспешат с продажей жилья в августе-сентябре. В этот период выбор такого жилья для покупателей вырастет, также можно будет рассчитывать на хорошую скидку.

Продавцу новостройки: продавать от юрлица и предлагать скидки.

Участникам долевого строительства, имеющим желание переуступить квартиру другому покупателю, также следует поспешить. Они должны успеть «поймать волну» восстановительного спроса и продать квартиру до возможной второй волны коронавируса.

Переуступка от юрлица.

Госпрограммы ипотеки с субсидированной ставкой позволяют купить в кредит квартиры по договору уступки прав участника долевого строительства. Однако ипотеку с господдержкой выдают только тем клиентам, которым уступает права юридическое лицо. Поэтому возможно придется продать квартиру сначала юрлицу, а затем от его имени переуступить права требования физическому лицу. Такой вариант действий особенно подходит инвесторам.

Как и в случае с собственниками вторичного жилья, владельцу квартиры в строящемся доме лучше поспешить с продажей. Во-первых, пока действуют льготные ипотечные программы, стимулирующие спрос. Во-вторых, после завершения самоизоляции по всей России, а не только в Москве, на рынок массово вернутся клиенты, которые не успели заключить сделки до карантина. Рано или поздно восстановительный рост спроса окончится, и потенциальных покупателей станет меньше. К тому же возможная вторая волна коронавируса осенью осложнит проведение сделок.

Большие скидки.

Чтобы быстро продать квартиру, придется давать высокие скидки. Дело в том, что на рынке сохраняется большой объем предложения. По подсчетам экспертов «Метриум», в Москве в июне количество квартир массового сегмента от застройщиков резко возросло и составило 16 тыс. объектов. Соответственно, инвесторам придется перепродавать жилье с заметным дисконтом, и уступать им придется возможно до 10% от стоимости квартиры. И с этой точки зрения продавцы должны хорошо взвесить все за и против, особенно если с момента покупки их квартира не подорожала более чем на 10%, иначе никакой прибыли они не получат. Поэтому аналитики «Метриум» рекомендуют в этом случае отложить продажу квартиры до следующего года – за этот период капитализация объекта вырастет, а ситуация в экономике нормализуется.

Продавцу вторичной квартиры: запастись ЭЦП, обращаться за trade-in.

Продавцам вторичных квартир также придется действовать в спешке, если они всё-таки хотят избавиться от старого жилья до конца года. Основной фактор риска для них – вторая волна коронавируса в России, которую допускают как эксперты Всемирной организации здравоохранения, так и Роспотребнадзор. С высокой вероятностью она наступит осенью и вновь парализует работу МФЦ, регистраторов, банков и риелторов.

Электронные сервисы.

В таких условиях «программой минимум» подготовки должно стать создание электронной цифровой подписи (ЭЦП), которая позволит подписывать различные соглашения в удаленном режиме. Конечно, не у каждого покупателя будет такой же инструмент, но как минимум сам владелец квартиры будет готов к электронной сделке. Помимо этого, необходимо разместить своё объявление на электронных площадках, которые позволяют провести все или некоторые этапы сделки в режиме онлайн (к примеру, на «Домклик»).

Trade-in.

Сейчас в условиях оттока покупателей на рынок новостроек продать вторичную квартиру без хорошей экспертизы сложно. Если цель продажи – выручить средства для покупки новостройки, владельцу вторичной квартиры нужно обратить внимание на программы trade-in от застройщиков. К сделке привлекут профессиональных риелторов, которые смогут быстро продать жилье, если оно ликвидно.

«Конечно, стопроцентных гарантий правильности той или иной стратегии в таких сложных условиях никто дать не может, – комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ситуация меняется очень быстро. В таких условиях я бы рекомендовала всем участникам рынка – продавцам и покупателям – обращаться за консультациям к профессиональным риелторам, которые имеют немалый опыт работы в кризисных условиях».