В спальных районах Москвы сосредоточено 48% новостроек массового сегмента столичного рынка жилья, подсчитали аналитики «Метриум». В целом на спальные районы приходится 17% предложения московского рынка жилья или около 50 проектов. При этом в таких локациях возводятся не только новостройки массового сегмента, но и встречаются проекты бизнес-класса.
По подсчетам экспертов компании «Метриум», в спальных районах Москвы идут продажи 8,6 тыс. квартир в 50 проектах новостроек, что составляет 17% от общего объема предложения нового жилья в столице. К спальным эксперты относят удаленные от центра города районы на периферии Москвы (преимущественно у МКАД), которые появились на карте в 1960-2000-е гг. и характеризуются массовой типовой жилищной застройкой. Всего таких районов насчитывается 40, и в 26 из них есть проекты новостроек.
В среднем на каждый спальный район приходится по 2-3 новых комплекса, однако есть локации, в которых сосредоточено много новостроек. К примеру, в районе Западное Дегунино (САО) реализуется семь проектов, а в Ховрине (САО) – четыре комплекса.
Больше всего в спальных районах Москвы жилых и апартаментных комплексов массового сегмента. Речь идет о 41 объектах, в которых продаются 7,9 тыс. квартир, что составляет 48% от общего числа квартир на рынке новостроек комфорт- и эконом-класса Москвы. В среднем жилье этого класса в спальных районах Москвы обходится в 179 тыс. рублей за кв.м при средней цене по всему рынку – 188 тыс. рублей. Таким образом, массовые новостройки в спальных районах дешевле других.
«Отличие цены проектов в спальных районах от среднерыночного показателя вполне логично, – рассуждает Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Спальными районам исторически считали локации, удаленные от центра города, и в Москве стоимость «квадрата» очень жестко привязана к фактору расстояния от Садового кольца. Вместе с тем я бы не сказал, что различие сильно велико – менее 5%. Это значит, что качество жизни в Москве, уровень благоустройства, инфраструктурной обеспеченности, наличие коммерческих центров, культурных, социальных и развлекательных объектов достаточно равномерно с географической точки зрения. Именно поэтому нет принципиальной разницы в цене – приобретая квартиру в спальном районе Москвы, сегодня клиент может рассчитывать на качество среды не хуже, чем, скажем, в локациях, прилегающих к ТТК. К тому же развитие сети метрополитена, появление МЦК и МЦД сняло остроту проблемы транспортного сообщения с центром».
В спальных районах Москвы реализуются и комплексы бизнес-класса. Всего аналитики «Метриум» насчитали девять таких проектов, обладающих довольно обширной географией (Левобережный район, Северное Медведково, Вешняки, Ясенево, Южное Тушино, Западное Дегунино, Ховрино). В то же время объем предложения в пересчете на квартиры в них небольшой – всего 762 объекта, что составляет 5,5% от рынка новостроек бизнес-класса в Москве. Квартиру бизнес-класса в спальном районе можно приобрести в среднем по 195 тыс. рублей за кв.м, что намного меньше средней цены по сегменту (260 тыс. рублей за кв.м).
«Появление новостроек бизнес-класса в спальных районах обусловлено несколькими тенденциями, – рассказывает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и «Данилов дом»). – С одной стороны, в этих локациях годами формировался отложенный спрос со стороны, говоря условно, «патриотов района», то есть людей, которые не хотят никуда переезжать, а с другой стороны – обеспеченных местных жителей, готовых заплатить за более качественный продукт. Соответственно, застройщики пошли навстречу их интересам. Помимо этого, несколько изменилось и само представление о проекте бизнес-класса. Сегодня расположение в центре или близко к нему не является обязательной чертой новостройки сегмента. Если речь идет о качественном объекте в хорошем месте, то комплекс можно отнести к бизнес-классу».
Больше всего новостроек в спальных районах реализуется на севере Москвы. По подсчетам экспертов «Метриум», в САО таких объектов 13, в СВАО – десять, в ЮАО – семь, в ВАО – пять, в ЮЗАО, ЮВАО и ЗАО – по четыре проекта, и в СЗАО – три.
«Важно отметить, что в целом по рынку новостроек безотносительно их класса на долю спальных районов приходится немного новых объектов, только 17%, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это говорит о том, что сейчас застройщики преимущественно склонны осваивать новые территории в Москве, скажем, бывшие промзоны, прилегающие к центру или ТТК. Именно здесь сосредоточена основная масса проектов, что свидетельствует о сохранении «центричного» устремления как девелоперов, так и покупателей жилья в Москве. Вместе с тем развитие транспорта, а также рост дистанционной занятости всё же будут повышать привлекательность для строительства и периферийных площадок».
