Руслан Сухий: «Как выбрать удачную локацию для торгового помещения?»

Подбирая объект торговой недвижимости, эксперты советуют пользоваться правилом трех «Л» – локация, локация и… еще раз локация. Именно она определяет, является ли объект недвижимости ликвидным, соответственно, окупятся ли ваши инвестиции.

Но как отличить удачную локацию от неудачной? Своим опытом в решении данного вопроса делится Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» (Москва).

Трафик.

Естественно, первое, на что необходимо обращать внимание при оценке торгового помещения, – наличие трафика.

Обязательно в разное время – утром, днем и вечером, в будние и выходные – посетите объект недвижимости, чтобы подсчитать количество людей, проходящих мимо. А если помещение расположено вдоль дороги, что не редкость, то необходимо также учитывать плотность автомобильного потока и наличие съезда, позволяющего до него добраться.

Существенное влияние на пешеходный и автомобильный трафик оказывают крупные инфраструктурные объекты рядом: станции метро, остановки общественного транспорта, торговые центры, вокзалы, театры, институты. Такой сосед – это гарантия высокого почти круглосуточного трафика. 

При наличии съезда к помещению не забывайте про парковочные места. В данном вопросе рекомендую исходить из расчета, что для больших магазинов, ориентированных на покупателей со средним доходом, нормой будет одно парковочное место для 25-30 квадратных метров магазина. По этой формуле можно легко рассчитать, какое количество парковочных мест вам потребуется для эффективной торговли.

Район.

Неправильный выбор района города может загубить бизнес, даже если у помещения отличный трафик. Оценивая локацию, крайне важно учитывать количество жителей и их покупательскую способность.

Для небольшого продуктового магазина радиус охвата составляет примерно 1,5 километра или 15 минут пешей ходьбы. Подсчитав количество жилых домов и квартир, которые находятся в пределах данного радиуса, можно оценить потенциальную емкость клиентов торговой точки. Естественно, чем выше данный параметр, тем больше у вашего арендатора потенциальных покупателей.

Также необходимо учитывать контингент, который проживает в районе. В Москве, как и в других крупных российских городах, районы по уровню достатка жителей могут отличаться кардинально. Неправильный выбор района может серьезно ударить по вашему доходу.  

Например, один наш торговый объект располагался во втором по счету доме от выхода из станции метро. Трафик был отличный, но так люди были с небольшими доходами, то и торговля у арендаторов шла плохо. Пришлось снижать арендную ставку, что негативно сказалось на прибыли и значительно увеличило срок окупаемости вложенных средств.

Соседи.

Еще один важный фактор – это соседи. Изучение расположенных рядом торговых точек сразу даст понимание о платежеспособности жителей района, а также позволит оценить вакантность площадей в локации.  

Кроме того соседи – это отличный канал информации. Если зайти в несколько магазинов, которые рядом работают, и аккуратно расспросить продавцов, как идут дела с продажами, какой покупатель преобладает, то можно сразу понять, для какой категории потенциальных арендаторов помещение будет оптимальным, а какой точно не подойдет.

План развития территории.

Локация удачная сегодня может потерять свою привлекательность в будущем, и, наоборот, не самая удачная локация может серьезно прибавить в ликвидности завтра. Поэтому важно ознакомиться с планом развития района и транспортной инфраструктуры. Возможно, в ближайшей перспективе в локации запланировано открытие новой станции метрополитена или крупного торгового центра, строительство новой или расширение уже имеющейся дороги, открытие новой остановки общественного транспорта и прочее.

Любые масштабные изменения могут существенно сыграть как в плюс, так и в минус локации. К примеру, соседний пустырь, который кажется минусом, может через несколько лет превратиться в крупный жилой комплекс, торгово-развлекательный центр или транспортно-пересадочный узел. Такое соседство может оказать существенное положительное влияние на рост трафика возле вашего помещения, увеличив число возможных клиентов.

Вход.

Априори считается, что лучшими в доме являются объекты на фасаде дома. Но по опыту могу сказать, что в данном правиле существуют исключения.

Во-первых, не каждый объект, расположенный на фасаде, являются ликвидным. От неудобного входа или подъезда ни одно помещение не застраховано. Во-вторых, цена на фасадные помещения самая высокая, так как и застройщики уверены, что ликвидность подобных объектов выше. В-третьих, в жилых домах можно найти отличное помещение, у которого вход расположен со двора, а трафик не меньше. Например, за счет расположения вдоль дороги к остановке общественного транспорта.

Поэтому, выбирая объект торговой недвижимости, необходимо на первое место ставить холодный расчет. В своей практике мы часто приобретаем помещения со входом во дворе, так как по цене они значительно дешевле, чем на первой линии, но по уровню арендных ставок уступают незначительно. Получается очень хорошая окупаемость по инвестициям.

Не переплачивайте там, где это не нужно. Главное не красивый фасад или живописная улица, а насколько торговое помещение будет востребовано у арендаторов, и какая доходность будет у ваших инвестиций.

Сторона.

Потенциальные инвесторы и собственники недвижимости часто спрашивают, какая стороны улицы в торговле работает лучше − четная или нечетная. Однозначного ответа на данный вопрос нет. Однако, если на нечетной стороне нет крупных точек притяжения, создающих трафик, то более предпочтительной будет покупка объекта торговой недвижимости на вечерней, то есть четной стороне. По ней, как правило, люди возвращаются с работы.  

Учебные заведения – как обременение.

Наличие в непосредственной близости учебных заведений – еще один фактор, требующий внимания при оценке локации для торгового помещения. Даже опытные игроки рынка недвижимости не всегда обращают на него внимание, а зря.

Приобретая торговое помещение, необходимо отдавать предпочтение объектам, расположенным на удалении от школ, детских садов и других заведений подобного формата. Иначе у вас или арендатора могут возникнуть сложности с получением лицензии на реализацию алкогольной и табачной продукции.

Радиус запрета и перечень учреждений, близкое расположение которых способно усложнить торговлю, зависит от региона. Такую информацию лучше уточнить заранее, изучив сайты местных органов власти.