Государство добавило на сельскую ипотеку денег, но они вряд ли как-то повлияют на ипотечный рынок – дешевые деньги достанутся единицам. Продукт оказался не самым привлекательным. Даже при возможности получить ипотеку по ставке 2,7% заемщик выбирает субсидируемую и более доступную ипотеку по ставке 6,5%.
Сельская ипотека – странный продукт. Сначала ее долго запускали, потом выясняли, что такое сельские территории, на которых она должна работать. В итоге от нее оказался практически отрезан сектор малоэтажного индивидуального домостроения, хотя представители «Россельхозбанк», основного оператора сельской ипотеки, уверяют, что треть кредитов потрачено на индивидуальную стройку.
Официальные успехи сельской ипотеки.
С марта по август «Россельхозбанк» на северо-западе выдал в рамках сельской ипотеки почти 1,3 тыс. кредитов на сумму 3,4 млрд рублей. Для сравнения, «Сбербанк» за ОДИН МЕСЯЦ, в августе, предоставил 10,1 тысяч ипотечных кредитов в Северо-Западном федеральном округе на 26,2 млрд рублей. Как говорится, цифры говорят сами за себя. Так что получить льготную ипотеку по ставке 2,7% получили счастливчики-единицы. И можно сказать, что им очень повезло.
Основная масса сельских кредитов ушла застройщикам многоэтажек, которые успели войти в программу до того, как Ленобласть исключила районы массовой застройки из списка сельских территорий, которые участвуют в программе. У экспертов случился когнитивный диссонанс, когда сельская ипотека стала доступна для покупки квартир в высотках. Минсельхоз, который курирует эту программу, субсидирует ипотеку в рамках федеральной программы развития сельских территорий. Зачем развивать территории, которые и так неплохо развиваются, было непонятно. Последний список территорий, где есть возможность получить сельскую ипотеку, можно посмотреть здесь https://agroprom.lenobl.ru/media/uploads/userfiles/2020/09/21/7193_images.pdf.
«Наш проект МЖК «Счастье 2.0» прошел аккредитацию в «Россельхозбанке» и попал под действие сельской ипотеки. Самый главный минус в том, что подобные сделки рассматриваются достаточно долго – одобрение проекта Минсельхозом занимает в среднем до 30 дней, одобрение клиента – до 5 рабочих дней. В связи с этим на текущий момент ни одна сделка не заключена, так как старт продаж начался месяц назад, все сделки находятся в стадии согласования», – рассказал генеральный директор компании «ЛенСтройГрад» Леонид Голубев.
Недостатки сельской ипотеки.
В начале года казалось, что сельская ипотека – чуть ли не единственное спасение на падающем ипотечном рынке, на фоне карантина и дышащего в затылок мирового кризиса. Причем застройщики сельских территорий в Ленобласти (территории Петербурга не включены в программу) полагали, что такой шанс упускать нельзя. Оказалось, что не все так просто с получением кредита по ставке 2,7%, а с появлением субсидируемой ипотеки по ставке 6,5%, которая распространялась на все новостройки, преимущества сельской ипотеки стали менее явными, а вот недостатки…
«На территории Ленобласти мы реализуем только один проект – ЖК «Горки Парк». Он расположен в деревне Энколово, которая включена в перечень территорий, где доступна сельская ипотека, – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. – «Горки Парк» аккредитован по этой программе господдержки. Интерес у покупателей к ставке в 2,7%, безусловно, есть. Тем не менее, сделки с использованием сельской ипотеки у нас единичны. При близком знакомстве с условиями сельской ипотеки многих отпугивают два фактора. Первый – это отсутствие фиксированной ставки: в случае отмены госсубсидий она в любой момент может вырасти в 2-3 раза (ну или насколько к тому моменту ЦБ скорректирует ставку рефинансирования). И второй – это запрет на продажу приобретенного объекта в течение 5 лет. Жизнь может сложиться по-разному, и такое ограничение многие оценивают как слишком высокий риск».
Леонид Голубев отмечает, что длительное одобрение объекта Минсельхозом не позволяет планировать продажи, так как от рассмотрения заявки и перевода ее в договор зависит наполнение эскроу-счетов: чем дольше рассматривается заявка – тем позднее происходит наполнение эскроу-счетов. «Еще сложность в том, что желающих воспользоваться данной ипотечной программой при покупке квартиры больше, чем позволяют выделенные лимиты Минсельхозом», – добавляет он.
Так что для строителей жилых комплексов сельская ипотека оказалась не самым доступным продуктом. Вызывает сомнение, что сельская ипотека окажет существенную роль на загородный рынок. Недавно состоялась встреча девелоперов Ленобласти с представителями «Россельхозбанка», в ходе которого выяснилось, что ее условия слишком рискованны для строителей коттеджей. Сегодня не известно ни одного коттеджного поселка, где были бы зафиксированы сделки по сельской ипотеке на строительство дома. Какие-то единичные случаи, наверное, есть, но, видимо, слишком единичные.
Скорее всего сельская ипотека сыграет в других регионах, где объем малоэтажного строительства больше. По данным «Россельхозбанк», чаще всего ипотечный кредит на приобретение жилья в сельской местности берут жители Приволжского федерального округа, Сибирского ФО, Центрального ФО. Северо-Западный ФО только на четвертом месте.
Впрочем, банкиры учатся (хочется надеяться) на своих ошибках и, возможно, одобрение ипотечного кредита будет происходить быстрее. 1 сентября «Россельхозбанк» заявил, что планирует выдать до конца года еще 100 млрд рублей сельской ипотеки (порядка 20 тыс. кредитов). Как они успеют за 4 месяца реализовать такую сумму – большой вопрос. За шесть прошедших месяцев с начала действия программы выдано кредитов на сумму 30 млрд рублей.
Плюсы сельской ипотеки.
Сельская ипотека с самого начала своего существования критиковалась экспертами, недовольство условиями высказывали и девелоперы. В этом есть вина и Минсельхоза, который невнятно сформулировал задачи сельской ипотеки и алгоритм ее реализации, и «Россельхозбанка», который, кредитуя сельхозпроизводителей, никогда сельской жилой недвижимостью не занимался, его специалисты откровенно «плавают» в этой теме. Тем не менее очевидно, что продукт востребованный. Сейчас, по данным Минсельхоза, в банки поступило заявок на сумму 264,7 млрд рублей от порядка 122 тыс. человек. В этом году удастся удовлетворить меньше трети.
Но «Россельхозбанку» придется разработать и массово апробировать принципы и стандарты функционирования ипотеки на сельских территориях, что наверняка позволит запустить доступный продукт кредитования частного домостроения – даже вне программы «сельской ипотеки» по фиксированной ставке (а ставка по сельской ипотеке зависит от срока действия программы госсубсидирования), которая доступна покупателям городской многоэтажной недвижимости. Сейчас покупатели участков, домов лишены городских преференций – ставка по ипотеке на строительство дома составляет порядка 10-11%, причем условия ее более строгие, чем в городе (в частности для получения необходимо предоставить материальный залог, по сути это уже и не ипотека вовсе).
Ранее про ипотеку на строительство дома много говорили, мол, надо бы, но ничего не делали. В прошлом году председатель комитета по строительству Ленинградской области Константин Панкратьев заявлял о разработке региональной программы по выдаче ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Оператором должно было стать «Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» (ЛенОблАИЖК). Спустя год об этой программе не слышно. Возможно, теперь ситуация изменится
