Эскроу-рассрочка: кто выиграет от внедрения нового механизма

Счета эскроу постепенно становятся привычным продуктом на рынке новостроек. Застройщики и банки бойко адаптируются к новым условиям финансирования стройки. Чиновники же и депутаты фантазируют, как этот процесс можно усовершенствовать.

В августе руководитель партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов заявил, что дольщикам необходимо дать возможность пополнять частями эскроу-счета. Минстрой год назад тоже не исключал такой возможности, мол, если застройщики пойдут на это – пожалуйста.

Предложения по модернизации эскроу-механизма покупки квартир.

Чуть больше года действует обязательная схема, когда деньги дольщиков не поступают напрямую застройщикам, а оказываются на специальных банковских счетах. Как ни странно, банки и строители довольно быстро договорились о работе в рамках нового законодательства. Чуть ли не ежедневно застройщики получают многомиллиардные кредиты в качестве проектного финансирования.

Но не все так гладко. Нет-нет да и возникают предложения по улучшению эскроу-схемы, прежде всего застройщики лоббируют возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов – получать деньги не после окончания строительства, а разбить получение на несколько частей. Логика в этом есть, банки в свою очередь пока что не горят желанием расставаться с деньгами дольщиков до сдачи объекта в эксплуатацию. Но скорее всего будет найден какой-то взаимовыгодный компромисс.

Второе предложение как бы с другой стороны – деньги на эскроу-счета дольщик вносит поэтапно, к примеру, тремя частями в течение всего срока стройки, а это два-три года.

«Возможность пополнять эскроу-счета по частям будет в первую очередь интересна тем покупателям, которые имеют возможность платить в рассрочку, не прибегая к помощи ипотеки. Это люди со стабильным доходом выше среднего. Несомненно, они воспользуются таким предложением», – полагает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Банкиры в принципе не против: любой каприз за ваши деньги. «Сейчас застройщики не испытывают проблем с продажами, в условиях субсидированных программ, в том числе по ипотеке, но в случае спада покупательного спроса вопрос рассрочки будет для застройщиков актуален», – отмечает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.

Но, как всегда, есть нюансы. «Для застройщика, который напрямую не пользуется деньгами дольщиков, все равно выгодно, чтобы ДДУ был оплачен полностью и деньги внесены на эскроу-счет, т.к. от величины наполнения эскроу-счетов зависит процентная ставка по проектному финансированию: чем больше наполнение, тем меньше ставка», – предупреждает Татьяна Хоботова.

«Если же говорить о ставках по проектному финансированию, то они напрямую зависят от суммы, внесенной на эскроу-счета. Соответственно, когда покупатели вносят сразу полную стоимость квартиры, сумма на счетах оказывается больше, а ставка – меньше. И хотя внесенные в рассрочку средства также суммируются, изначально ставка по проектному финансированию будет более высокой, и начнет снижаться по мере пополнения счетов, – говорит Надежда Калашникова. – Пополнение эскроу-счетов в рассрочку без возможности поэтапного их раскрытия – это еще один дисбаланс не в пользу застройщиков.

Как эскроу-новации отразились на цене квартир.

Таким образом, инициатива Сергея Миронова может привести к увеличению себестоимости стройки, а такое увеличение застройщики компенсируют за счет дольщиков, повысив розничные цены. А цены уже из-за введения эскроу и проектного финансирования в классе масс-маркет подскочили на 12,5% — до 128,9 тыс. рублей за один квадратный метр. Это рекордный рост, констатируют аналитики консалтингового центра «Петербургская недвижимость». В последний раз изменение стоимости квадратного метра на +12% было зафиксировано в 2014 году по итогам целого года. Но, как говорится, за все нужно платить. И дольщики платят за безопасность покупки дополнительный «налог» — именно с этой целью была предпринята реформа долевого строительства. С целью, конечно, уменьшения риска при покупке строящейся квартиры, а не с целью повышения стоимости жилья.