Лайфхак от «Метриум»: Как купить квартиру на перспективу

Обычно в поисках жилья покупатель сконцентрирован на своих текущих потребностях, от которых он отталкивается при выборе дома и квартиры. При этом он часто не учитывает факторы, которые могут повлиять на его проживание или распоряжение квартирой через много лет. Эксперты «Метриум» рассказывают, над чем нужно задуматься уже сейчас при покупке квартиры, чтобы предотвратить проблемы, которые возникнут через 5-10 лет.

Квартира – это долгосрочное приобретение, которое хорошо удовлетворяет текущие жилищные потребности, но со временем они меняются. Уже через 5-10 лет владелец может столкнуться с проблемами, которые следовало предвидеть еще при покупке. 

1. Оцените актуальность новостройки

Далеко не все жилые комплексы, которые строятся сейчас, можно считать одинаково «новыми» с моральной точки зрения, чего не скажешь о физическом состоянии. На рынке есть более и менее передовые новостройки с точки зрения архитектуры, планировочных решений, инженерных коммуникаций, наличия определенных опций.

Соответственно, чем более морально устаревший объект вы выберете – а такой соблазн есть в силу того, что он доступнее по цене – тем быстрее будет снижаться его ликвидность в будущем. Это отразится как на уровне комфорта его жителя, так и на возможности быстро продать или сдать в аренду квартиру в нем.

Чтобы избежать этого, необходимо сравнить выбранный жилой комплекс с новинками рынка. Запросите в поисковой системе «жилой комплекс старт продаж» и посмотрите, какие объекты выводят на рынок застройщики сейчас. При этом обратите внимание на следующие факторы:

1. Архитектурные решения. Сегодняшние тренды – высотность, широкоформатное остекление, нестандартные оконные проемы (угловые, закругленные), отделка клинкерным кирпичом, минимализм в декоративных элементах, но разнообразие фактуры облицовки (стемалит, металл, стекло, цветной бетон).

2. Планировочные решения. Выбор между квартирами евроформата и классикой, дополнительные технические помещения (гардеробные, кладовые, прачечные), мастер-спальни (спальня объединена с дополнительным санузлом и гардеробом в отдельную зону), миникабинеты для удаленной работы и т.п.

3. Инженерия. Всё, что связано с энергосбережением (класс энергоэффективности – чем выше, тем меньше будут расходы на дорожающую «коммуналку» в будущем); системы умного дома (контроль доступа по биометрическим данным, система оповещения о ЧС, регуляторы освещения и музыкального сопровождения).

4. Инфраструктура. Подземный паркинг, просторные вестибюли, межквартирные холлы, наличие коворкингов, комнат для отдыха или презентаций, эксплуатируемые кровли.

Именно по этим характеристикам сегодня можно выбрать более-менее современный жилой комплекс. Чем меньше таких «фич» в выбранном доме, тем больше вероятность, что он морально устарел, быстро подешевеет в будущем, и продать через 5-10 лет его будет сложнее. 

2. Учтите окружение комплекса

Новые жилые комплексы всё чаще строят за пределами сложившихся районов города. «Точечные» ЖК в историческом центре скорее всего не имеют перспектив появления новых «соседей», а вот новостройки в бывших промзонах, на берегах рек или озер, на окраине города или в пустырях практически «обречены» на то, что со временем их окружение будет меняться.

Об этом факторе покупатели часто не задумываются. Они не пытаются представить, что будет в шаговой доступности от их дома через 5-10 лет. А между тем изменения могут быть радикальными, причем не только позитивными, но и негативными. Городское пространство, особенно на новых территориях освоения будет стремительно меняться. Рядом с выбранным ЖК может появиться торгово-развлекательный комплекс или парк, но здесь же может вырасти фабрика или складской комплекс. В первом случае ликвидность жилья вырастет, а в другом – упадет. Поэтому уже на стадии выбора квартиры имеет смысл поискать информацию о возможной судьбе территорий возле вашего дома.

1. Поищите генеральный план застройки вашего города. В последние годы их активно переписывали – в некоторых городах они обновлены, в других еще нет, а в-третьих – обсуждаются. Здесь можно посмотреть, что планируется построить (или оставить) на участках рядом с вашим домом.

2. Найдите планы развития улично-дорожной сети (УДС) вашего города. По этому плану станет ясно, будут ли рядом прокладывать новые дороги или расширять существующие рядом с вами.

3. Посетите сайт публичной кадастровой карты. Даже если никаких конкретных планов относительно расположенных рядом участков нет, вы можете посмотреть разрешенный вид их использования. К примеру, если он «для жилищного строительства», то велика вероятность, что рядом построят многоквартирные дома, и это повысит нагрузку на инфраструктуру. Если же «природоохранные территории», то скорее всего земля останется нетронутой.

4. Следите за общественными слушаниями в вашем городе. Обычно о новых планах строительства (особенно коварных) узнать можно именно на таких заседаниях. 

3. Изучите спрос на местном рынке

Порядка 65% россиян продают квартиру, которую они приобрели. Покупатели первого жилья почти всегда рано или поздно его реализуют. Но при покупке они опираются часто на свои текущие потребности, редко задумываясь о долгосрочной перспективе продажи.

Прежде всего, необходимо иметь в виду, насколько ликвидна выбранная квартира на местном рынке с точки зрения её площади и количества комнат. В зависимости от уровня цен и доходов в городе однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры пользуются разным спросом. Скажем, в Москве купить и впоследствии продать однокомнатную и двухкомнатную квартиру легко – из-за высоких цен спрос всегда смещен в сторону небольших вариантов. В других регионах однокомнатные квартиры менее ликвидны и продать их сложнее.

Чтобы изучить местный спрос, достаточно сравнить количество объявлений о продаже разных по числу комнат квартир на интернет-площадках. Если явно превалируют, к примеру, «однушки» (скажем, 50% объявлений), то, скорее всего, спрос на них не так велик. В целом сложнее всего впоследствии продать «крайние» варианты жилья – студии или многокомнатные квартиры (от 4 комнат и больше).

Затем обратите внимание на площадь каждого типа квартир. Если большие однокомнатные квартиры (от 40 кв.м.) встречаются реже маленьких (менее 30-40 кв.м), то, скорее всего первые более ликвидны – их редко продают и быстро раскупают. Такая же ситуация и с двухкомнатными квартирами – в зависимости от уровня цен большим спросом могут пользоваться крупногабаритные «двушки» (65-75 кв.м) или маленькие (50-60 кв.м). 

3. Обратите внимание на планировку

Часто ошибаются клиенты с выбором на перспективу планировки. Они не учитывают, к примеру, появления или расширения семьи, которые потребуют проведения перепланировки, изменения количества комнат или их размер. С этой точки зрения выбирать лучше квартиры в монолитных домах, где межкомнатные перегородки можно сносить или переносить как угодно. Ограничения есть только по «мокрым» зонам и стоякам с коммуникациями.

Второй аспект, на который следует обратить внимание, – это наличие и размещение оконных проемов. Чем их больше, тем лучше: каждое окно – возможность создать в будущем отдельное помещение – детскую, кабинет, столовую и т.п. К примеру, в большой спальне (от 14 кв.м) с двумя окнами вполне можно в перспективе сделать две небольшие детские.

Хорошо следует подумать и при выборе формата квартиры – классического или европейского. Если сейчас покупатель стремится приобрести квартиру с объединенной гостиной и кухней, то совсем не факт, что при перепродаже такой формат оценят другие клиенты, поэтому предпочтительнее приобрести квартиру, в которой есть возможность возвести перегородку между кухней и гостиной. 

4. Продумайте ремонт

Качественный ремонт – это залог комфортной жизни, поэтому лучше приобретать максимально долговечные и простые с точки зрения заменяемости материалы и фурнитуру. К примеру, ламинату лучше предпочесть плитку.

Второй аспект – это дизайн помещения. Часто под эмоциями от покупки люди тяготеют к ярким или нестандартным дизайнерским решениям. Но со временем именно такие интерьеры быстро надоедают самим хозяевам, а при перепродаже отпугивают покупателей. Поэтому лучшим вариантом будет выбор максимально нейтральных решений для поверхностей (стены, пол, потолок, особенно в ванной комнате при использовании в облицовке плитки), а «компенсировать» их простоту можно более яркими, но заменяемыми элементами – мебелью, текстилем, декоративным украшениям.

«При покупке квартиры всегда задавайте риелтору вопрос о перспективах, – комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Подходит ли жилье для создания или расширения семьи? Пользуются ли, по его опыту, такие квартиры (жилые комплексы, определенный район) долгосрочным спросом? Представьте, как может измениться ваша жизнь за 10-15 лет, пока вы будете владеть этим жильем. Сможете ли вы его быстро продать или сдать в аренду. Именно проводя такой анализ, вы сможете правильно выбрать жилье с точки зрения долговременного пользования».