Определение доходности инвестиций в недвижимость

Хорошие инвестиции требуют анализа, и вы должны иметь твердое понимание, входя в любую сделку с недвижимостью, что вам ожидать от возврата инвестиций.

Установка нереалистичных ожиданий для рентабельности инвестиций (ROI) может настроить вас на неудачу и повредить вашей прибыли. Большинство стратегий инвестирования в недвижимость связывают с вложениями в течение довольно длительного времени, поэтому вам нужно взвесить плюсы и минусы между принятием решения в долгосрочной перспективе и поиском недвижимости для инвестирования. Установление реалистичных ожиданий в отношении стоимости недвижимости и денежного потока гарантирует, что ваши инвестиции окажутся прибыльными.

Выберите, как вы будете измерять отдачу от инвестиций.

Существует несколько широко используемых методов расчета отдачи от инвестиций в недвижимость, которые помогают сохранить недвижимость прибыльной в течение долгого времени.

Рентабельность инвестиций (ROI).

Многие эксперты и успешные инвесторы считают ROI наиболее важным фактором, который следует учитывать, когда речь заходит об оценке прибыльности инвестиций в недвижимость. Для “хорошей” рентабельности инвестиций не существует универсального показателя, но в среднем рекомендуется стремиться к рентабельности инвестиций выше 15%. Вы должны учитывать такие факторы, как ваша инвестиционная цель, местоположение и площадь недвижимости.

Например, вы покупаете арендный бизнес за 4 000 000 рублей и платите дополнительные 200 000 рублей в качестве платы за закрытие сделки и расходы на техническое обслуживание/ремонт. Когда вы готовы будете продавать эту недвижимость, допустим вы берете с арендаторов 25 000 рублей в месяц. Если вы разделите свой доход на расходы, ваш годовой доход составит чуть более 7%. Является ли 7% ”хорошим или плохим " числом, полностью зависит от вашей конкретной финансовой ситуации и недвижимости, в которую вы решили инвестировать.

Возврат наличных денег (CoC).

Cash-on-cash return - это широко используемая метрика для расчета доходности инвестиций в недвижимость, которая измеряет годовую доходность инвестиций на основе вложенных денежных средств и чистого операционного дохода. CoC будет сильно варьироваться в зависимости от вашего метода финансирования, например, купили ли вы недвижимость за наличные, а не с помощью кредита. По мнению большинства экспертов, цельтесь в CoC, который дает от 8% до 12%.

Ставка капитализации.

В сфере недвижимости ставка капитализации - это отношение чистой прибыли к цене покупки объекта недвижимости. Например, недвижимость стоимостью 200 000 000 рублей, которую вы арендуете за 1 500 000 рублей в месяц, приведет к чистому операционному доходу в размере 12 000 000 рублей в год, что будет означать ставку капитализации в размере 6%. Успешная ставка капитализации зависит от множества факторов; в менее желательном районе с рисками - 6% может быть не очень интересной цифрой, но в районе с высоким спросом с надежными арендаторами 6% может быть большой прибылью.

Правило 1%.

Это быстрый и простой инструмент, который поможет инвесторам оценить потенциал объекта недвижимости. Правило 1% гласит, что сумма валовой ежемесячной арендной платы должна составлять не менее 1% от конечной цены покупки недвижимости. Например, недвижимость стоимостью 30 000 000 рублей должна сдаваться в аренду по меньшей мере за 300 000 рублей в месяц. Если это не соответствует рыночным ценам или кажется необоснованным, инвестиции, скорее всего, не стоят того. Опять же, такие факторы, как размер собственности и местоположение, должны быть приняты во внимание.