Золотой котлован: квартиры СПтб на старте продаж стали дороже готовых

Покупка на котловане практически всегда выгодна. Застройщики постоянно повышают цену, подливая очередной куб бетона. Разница между стартовой ценой и ценой на последнем, предвводном этапе, может достигать приличных сумм. Если, конечно, котлован не порос травой, а покупатели не превратись в обманутых дольщиков.

Большинство покупателей несут свои кровно заработанные, пока новый жилой комплекс только строится. В хороших, беспроблемных проектах к завершению стройки обычно не остается квартир или остается только неликвид или большие-дорогие. По уверениям аналитиков, 10% квартир приобретается на стадии котлована, когда цена должна быть минимальной, а риски – максимальными. 60% покупают строящуюся недвижимость на стадии монтажа конструкций. «Группа ЛСР» уверяет, что по итогам прошлого года на стадии котлована совершается треть всех сделок по проекту, мол, покупатели доверяют надежности компании. Оно все так, но…

Супервыгодное вложение: квартиры на котловане.
В прошлом году застройщики так рьяно повышали цены на свои объекты, что стоимость котлована приблизилась к предложениям в готовых проектах или в тех, что сдаются в самое ближайшее время. Правда, сравнивать жилые комплексы довольно сложно. Они почти все, конечно, внешне похожи на коробки с окнами, но имеют свои особенности, нюансы, влияющие на цену и ликвидность.

Но вот несколько примеров. В самом начале июля ГК «Эталон» запустила в продажу новый проект – ЖК Domino возле метро «Черная речка». 39-метровая однушка стоила на старте 7 млн рублей (179,5 тыс. рублей за «квадрат»). Сейчас, спустя всего полгода, на сайте указаны цены от 8,6 млн рублей (220,5 тыс. рублей за «квадрат»). Срок ввода – конец 2022 года. В ЖК Riverside, который построила компания Setl Group на Ушаковской набережной, 43-метровая квартира продается за 10 млн рублей (232,5 тыс. рублей). Цены практически одинаковые. Но в Riverside можно сразу же заселяться, а в ЖК Domino – только через два года.

Прошлый год, конечно, был богат на неожиданные события на рынке (да и в стране). Оценивать их и объяснять сложно. Так что такие игры с ценами почти не удивляют. Вот еще пример. В феврале прошлого года компания «Арсенал-Недвижимость» запустила новый проект в Каменке – ЖК Modum. На старте цена была от 3,5 млн рублей (цена квадрата 134 тыс. рублей). Сейчас, год спустя, минимальный ценник вырос до 5,5 млн (211 тыс. рублей за квадратный метр), хотя до сдачи еще два года! К сожалению, нельзя проследить рост цены в этом комплексе хотя бы помесячно, чтобы понять, когда произошел этот рывок. Известно, что на январь в этом комплексе, в корпусах №№1 и 2, реализовано около 25% квартир. Немного за год. И уже квартиры в этом ЖК выходят на рынке по переуступке – очевидно, что инвесторы сливают активы, предполагая, что цена достигла определенной точки роста.

Группа «Аквилон» вывела в декабре на рынок ЖК «Аквилон ZALIVE» на намывных территориях Васильевского острова. На старте продаж минимальная цена 22-метровой студии – 4 млн рублей. После новогодних корпоративов, меньше чем за месяц, ценник подрос до 5 млн (227 тыс. рублей за «квадрат»). Фантастика! Получается, что цена уже на котловане (который вряд ли еще залит) выросла на 25%. Первая очередь будет сдана только в конце 2023 года. По соседству можно приобрести дешевле готовую квартиру площадью 37 кв. м в ЖК «Светлый мир «Тихая гавань» от Seven Suns Development за 6,9 млн рублей (186,5 тыс. рублей за квадратный метр).

Вряд ли такие ценовые кульбиты будут возможны в этом году. Тем более застройщики, которые получают проектное финансирование, могут экспериментировать с динамичным ценообразованием, как это делают интернет-магазины. То есть они могут оперативно менять цены в любую сторону в зависимости от текущего спроса и собственной стратегии продаж.

«После введения проектного финансирования и эскроу-счетов покупка жилья на этапе котлована стала значительно менее выгодной. Если раньше разница цен между начальным этапом стройки и готовым жильем могла составлять до 30%, то сейчас этот показатель существенно ниже, – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Тем не менее, подобную покупку нельзя назвать совсем невыгодной. Цены на жилье неуклонно растут по ряду причин: удорожанию работ и материалов, растущему спросу и другим. Так, только за прошлый год стоимость квадратного метра в среднем выросла на 20%. И этот рост продолжается. Кроме того, к моменту ввода дома в эксплуатацию наиболее востребованные и ликвидные квартиры оказываются проданными». «Так что заработать значительную сумму не удастся, но в любом случае инвестирование в жилье до сих пор остается наиболее надежным способом сохранить и приумножить накопления», – резюмирует она.

Когда подешевеют квартиры.
На рынке недвижимости было несколько серьезных падений и взлетов. Так что исключать, что квартиры могут подешеветь, нельзя. Эксперты если и говорят, что после прошлогоднего ценового взрыва будет снижение, то называют такое снижение корректировкой цен. Проблемы могут случиться с жилыми комплексами, которые реализуются по старой схеме и зависят от денег дольщиков. Но прогнозировать цены и спрос на рынке недвижимости и раньше было бесполезно, а после прошлогодних чудес любые прогнозы стыдно давать. В любом случае уже очевидно, что разница в ценах от котлована до ввода неуклонно снижается. Даже больше – застройщики не стесняясь ставят чуть ли не максимальную цену, только запустив проект в продажу. На соседей особо не равняются, даже если те продают дешевле. Спешить некуда, за два-три года все равно купят. Если не петербуржцы, то из других городов нашей необъятной родины. Как уверяют аналитики застройщика «Группа ЛСР», региональных сделок уже чуть ли не 40%. Есть куда расти.