Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики» в своем исследовании резюмирует, что в 2020 году строительство в России не полностью, но все же восстановилось. Мы узнали у девелоперов, как на самом деле чувствует себя отрасль после пика кризиса. Спойлер: последствия растянутся на годы.
«Начнем с того, что сегодня на рынке мы продолжаем наблюдать последствия событий 2019 года, а именно – изменений в 214-ФЗ, которые значительно изменили ход игры. В преддверии вступления в силу новых правил работы — через эскроу-счета и проектное финансирование — девелоперы постарались приобрести максимум активов, получить разрешения на строительство и вывести в продажу максимум проектов. Это подтверждают цифры: в 2018 году было получено 281 разрешение на строительство, в 2019 — 31, в 2020 — 37)», — комментирует Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис».
Новые правила устраивают далеко не всех застройщиков, отмечает эксперт, тем более, нет желания рисковать в условиях нестабильной экономической ситуации, ценовых колебаний на рынке стройматериалов и рабочей силы. Маржинальность сейчас минимальная. Тем не менее, в 2020 году девелоперы пополнили земельные банки под жилую недвижимость на 500 млн кв.м., у некоторых пятен есть уже разрешения на строительство, так что возможно в конце 2021 года – в начале 2022 на рынок будет выведено большое количество новых проектов.
«Если льготную ипотеку продлят, то девелоперы будут выводить новые проекты, так как она обеспечит нужный спрос на новостройки, особенно в регионах. Если же нет, то девелоперы будут поддерживать спрос в первую очередь акциями на текущее предложения, часть прибегнет к субсидированию ставки ипотеки, плюс будут пересматривать свои планы по выводу новых проектов , чтобы не создавать дополнительную конкуренцию при снижении спроса. Что касается цен, то мы не думаем, что будет снижение, ведь есть много причин помимо льготной ипотеки, это сокращение объема появления новых проектов, падение доходности вкладов, рост волатильности на фондовых рынках», — полагает Александр Гуторов, директор по маркетингу и продажам ГК «Страна Девелопмент».
По оценкам ГК «Абсолют Строй Сервис», цены в 2021 будут расти плавно — на 1-2% в месяц, как это было в предыдущие годы, когда рынок находился в сбалансированном состоянии.
«Возможна чуть большая динамика в весенний сезон, накануне завершения действия программы субсидированной ипотеки. Объем предложения начнет восстанавливаться, но чтобы дорасти до уровня 2019 года, одного года явно не хватит», — отмечает Никита Пальянов.
«Необходимость привлекать для работ проектное финансирование, введение эскроу-счетов, новые требования к застройщикам в части построения за собственный счет инфраструктуры, удорожание рабочей силы и строительных материалов, — именно эти причины лежат в основе «осторожного» поведения застройщиков или, если угодно, обвала строительного рынка, — рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1». — Рассчитывать на то, что 2021 год станет прорывным по части вывода новых объектов не стоит, но новинки обязательно будут — мы планируем запустить сразу три новых проекта».
С другой стороны, по мнению Никиты Пальянова, есть тенденция к монополизации рынка, особенно регионального, что мешает ему расти. Достаточно, полагает эксперт, посмотреть на участников крупнейших сделок с землей в 2020 году. На первых местах Setl Group и «ЛСР», в Петербурге на них совокупно приходится 20% рынка. В то время как в Москве более мелкая сегментация: даже такой гигант как «ПИК» занимает не более 5%. Это, как отмечает эксперт, тоже последствия изменений в законодательстве.
«Небольшим компаниям без солидного послужного списка практически невозможно получить проектное финансирование. А собственных средств для ведения работ у них также нет. Кроме того, сейчас действует правило: один застройщик – один объект (за исключением проектов КОТ). Это также ограничивает небольшие компании в их деятельности. Кроме того, общая экономическая ситуация и падение платежеспособного спроса не позволяют рисковать», — добавляет Надежда Калашникова.
