Лайфхак от «Метриум»: Как снизить ставку по ипотеке?

Для многих семей ипотека является единственным вариантом, благодаря которому они могут решить наболевший жилищный вопрос. Однако, для семейного бюджета это достаточно серьезное бремя, поэтому любой заемщик будет рад возможности платить по более низкой ставке. Эксперты компании «Метриум» рассматривают основные способы, позволяющие снизить ставку по ипотеке.

Программы государственной поддержки.

Значительный рост объемов ипотечного кредитования в 2020–2021 годах обусловлен запуском сразу нескольких программ льготной ипотеки с государственной поддержкой. Так, в 2020 г. банки выдали 1,7 млн ипотечных кредитов на сумму более 4,3 трлн рублей, а за два первых месяца 2021 г. – 242 тыс. ипотечных кредита на 669 млрд рублей. Наиболее популярными за счет достаточно лояльных условий для заемщиков являются льготная ипотека и программа для семей с детьми. Помимо этого, существует еще ряд мер государственной поддержки. К ним можно отнести военную ипотеку, специальные условия для медицинских работников, сотрудников бюджетных организаций, полиции и МЧС. Поэтому, когда выбираете квартиру, изучите, какие варианты скидок по госпрограммам предоставляет застройщик и для каких категорий граждан они доступны.

Первоначальный взнос – в размере не менее 20%.  

Процентная ставка по ипотеке в том числе зависит от размера первоначального взноса. Чем он больше, тем более привлекательные условия по ставке готов предложить банк. Первоначальный взнос демонстрирует, что заемщик обладает должной платежеспособностью. В противном случае, устанавливая высокую процентную ставку, банк страхует себя от дополнительных рисков. Существует и иная тенденция – чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата, ежемесячный платеж и требуемый доход.

Возьмем для примера однокомнатную квартиру в Москве, средняя стоимость которой в феврале 2021 года составила 9,3 млн рублей. Если первоначальный взнос принять в размере 20%, то при среднем сроке ипотеки в 19 лет (по данным Центробанка) и льготной ставке 6,5%, такая квартира обойдется в 13 млн рублей за весь срок кредитования с ежемесячным платежом 56,9 тыс. рублей. В свою очередь, если заемщик внесет только 10% от стоимости квартиры, то при прочих равных условиях жилье обойдется ему в 14,6 млн рублей, а каждый месяц пришлось бы выплачивать 64 тыс. рублей.

Предложения для зарплатных клиентов.

Заемщики, получающие зарплату на карту конкретного банка, могут рассчитывать на снижение процентной ставки по ипотечному кредиту. Это обусловлено тем фактом, что банк располагает данными о платежеспособности клиента и готов пойти ему на встречу, предложив более привлекательные условия. В среднем, скидка для зарплатных клиентов находится в диапазоне от 0,5% до 0,7%.

Рассмотрим конкретный пример. Как мы помним, средневзвешенная стоимость однокомнатной квартиры в Москве составляет 9,3 млн рублей, срок ипотечного кредита примем равным 19 лет (средний по данным Центробанка), льготная ставка – 6,5%. В таком случае квартира обойдется в 13 млн рублей с ежемесячным платежом в размере 56,9 тыс. рублей. Если же воспользоваться даже минимальной скидкой по зарплатному проекту, то итоговая стоимость квартиры снизится до 12,5 млн рублей, а в месяц придется выплачивать 54,8 тыс. рублей.

Хорошая кредитная история.

Кредитная история – биография заемщика в глазах банков, в которой содержится информация обо всех займах, когда-либо оформленных заявителем. Исходя из нее принимается решение – выдавать ли ипотеку конкретному человеку, либо отказать. Логика простая – чем выше рейтинг и лучше кредитная история, тем больше у заемщика шансов на одобрение и получение привлекательных условий, ведь банки заинтересованы в клиентах, которые будут регулярно вносить платежи. Если у человека в прошлом были факты длительных просрочек по кредитам, то велик риск, что ему ипотеку не одобрят, либо одобрят, но на меньшую сумму и по более высокой ставке. Свою кредитную историю можно проверить на сайте Национального бюро кредитных историй, на портале государственных услуг или через мобильные приложения некоторых банков.

Возможна и ситуация, когда заявитель не имеет кредитной истории. Например, человек ни разу не брал деньги под проценты. К подобным клиентам банки относятся настороженно, так как не обладают полной информацией об их платежеспособности.

Однако ситуация поправима. Выходом может быть предоставление в банк документов, подтверждающих наличие у потенциального заемщика достаточно дорогостоящих активов (земельных участков, гаражей, машиномест и иных объектов недвижимости). Но ни в коем случае не берите микрозайм, а также кредит на небольшую покупку! Банки могут воспринять это как негативный сигнал и отказать в одобрении ипотеки.

Партнерские программы.

Крупные банки нередко заключают соглашения о сотрудничестве с девелоперами, в рамках которых заемщик может получить различные специальные предложения на конкретные объекты. Чаще всего, такой перечень размещен на сайте застройщика и кредитной организации.  Например, воспользовавшись подобной опцией от ПАО «Сбербанк» и аккредитованных им строительных компаний, можно снизить ставку на 6,4–6,7% в первый год. Величина скидки зависит от срока ипотечного кредита: чем он меньше, тем больше дисконт. Правда, это предложение не распространяется на льготную ипотеку. Такая программа субсидирования заключается между банком и застройщиком, условия снижения ставки регламентируются именно этим договором.

Кроме того, девелоперы и банки готовы предложить более интересные условия, в том числе и снизить процентную ставку по ипотеке клиентам, которые воспользуются услугами их партнеров, например, риелторских компаний. Дисконт в этом случае составит порядка 0,3%. Возможность получения такой скидки советуем уточнить у риелтора, который будет оформлять вашу сделку.

Помимо этого, существуют различные программы ипотеки «для своих». К ним можно отнести работников непосредственно банков, холдингов, а также организаций-партнеров и подрядчиков. Величина конкретных скидок рассчитываться индивидуально в зависимости от условий программ. Разумеется, эти условия непубличны и распространяются на достаточно узкий круг потенциальных заемщиков. Поэтому, советуем поинтересоваться у ваших родственников, друзей и знакомых, смогут ли они помочь получить подобное предложение.

Снижение ставки за комиссию.

Достаточно интересную возможность предлагает «Росбанк Дом». При оформлении заявки на ипотеку заемщики могут повлиять на размер ставки. Для этого требуется выплатить банку процент от суммы кредита. Размер дисконта прямо зависит от данной комиссии – чем она больше, тем выше скидка. Максимально можно снизить ставку на 1,5%, заплатив кредитной организации 4% от суммы займа.

Для наглядности рассмотрим такую ситуацию. Стоимость квартиры составляет 9,3 млн рублей, базовая ставка по ипотеке в ПАО «Росбанк» – 8,59%, срок кредита – 19 лет, первоначальный взнос – 20%, сумма займа – 7,4 млн рублей, ежемесячный платеж – 66,3 тыс. рублей, итоговая стоимость квартиры – 15,1 млн рублей. Если воспользоваться максимальной скидкой и внести комиссию в размере 296 тыс. рублей, то ставка снизится до 7,09%, в месяц придется платить 59,5 тыс. рублей, а квартира в итоге обойдется в 13,6 млн рублей. Выгода даже за вычетом комиссии составит 2,2 млн рублей.

Скидка за дистанционное оформление.

Еще одна возможность снизить ставку по ипотеке – оформить ее в личном кабинете на сайте кредитной организации. Такую возможность предоставляет, например, ПАО «ВТБ» или АО «Альфа-банк». Другой вариант – воспользоваться услугой электронной регистрации сделки от ПАО «Сбербанк», когда документы для оформления перехода права собственности на квартиру направляются сотрудниками банка без посещения заемщиком Росреестра или МФЦ. Использование данных опций позволяет снизить ставку на 0,3–0,4%, что, в свою очередь, уменьшит итоговую сумму выплат примерно на 300 тысяч рублей для однокомнатной квартиры стоимостью 9,3 млн рублей.

Страхование жизни и здоровья.

Большинство заемщиков считают, что с ними ничего не случится за весь период, на который берется ипотека. Однако, с каждым могут произойти различные форс-мажорные обстоятельства, например, несчастный случай или потеря трудоспособности. Чтобы минимизировать риски невозврата займа, большинство банков требуют застраховать жизнь и здоровье при оформлении ипотеки. Кредитные организации дают возможность отказаться от подобной услуги. Но в таком случае вы получите более высокую ставку и потеряете защиту от различных жизненных неприятностей. Поэтому спокойнее и выгоднее будет все же оформить страховку. Тем более, это позволит уменьшить ставку по ипотеке, в среднем, на 0,7–1%. При покупке квартиры стоимостью 9,3 млн рублей экономия составит порядка 500–600 тысяч рублей на протяжении всего периода.

Больше площадь – ниже ставка.

Некоторые кредитные организации могут пойти навстречу заемщикам, которые оставляют заявку на ипотеку для покупки просторной квартиры. Например, ПАО «ВТБ» в 2020 году запустил программу, позволяющую приобрести жилье площадью более 65 квадратных метров со скидкой 0,5% от базовой ставки, что снизит итоговый платеж, как минимум, на 700 тыс. рублей, в зависимости от стоимости объекта.

Рефинансирование.

У многих заемщиков возникает желание снизить ставку по действующему договору. Особенно это актуально для тех, кто взял ипотеку под более высокий процент 2–3 года назад. В таком случае целесообразно воспользоваться услугой рефинансирования ипотечного кредита. По сути, для погашения уже оформленного кредита берется другой, но на более привлекательных условиях, в том числе и с более низкой ставкой.

Обращаться в банк за рефинансированием целесообразно в том случае, если в итоге удастся снизить ставку более чем на 1,5–2% по сравнению с действующей. Эту услугу может предоставить как банк, в котором был оформлен кредит, так и другие. Советуем обратиться в несколько организаций, это позволит выбрать наиболее интересные условия.

Стоит отметить, что рефинансирование выгодно не всегда, а только в случае, если выплачено менее половины ипотечного кредита. Это обусловлено особенностями используемой в большинстве банков аннуитетной схемы платежей, когда в начале срока клиент выплачивает не сам долг, а проценты по кредиту. То есть если заемщик выплатил большую часть процентов, то рефинансирование ипотеки де-факто теряет смысл, так как ежемесячные платежи будут вновь идти на погашение процентов по долгу. Не стоит забывать, что рефинансирование кредита приведет к дополнительным тратам: необходимо сделать оценку недвижимости, заново оформить страховку, оплатить комиссию за рассмотрение заявки банком, открытие счета.

 «Абсолютное большинство квартир на первичном рынке приобретается в ипотеку, поэтому заемщики прямо заинтересованы в уменьшении финансовой нагрузки, – считает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как мы убедились, существует достаточно много возможностей снизить ставку, особенно на этапе подбора предложения. Но чтобы получить привлекательные условия, необходимо не только полностью представить банку всю необходимую информацию и обладать хорошей кредитной историей. Важно принимать во внимание, что некоторые программы, предполагающие снижение ставок по ипотеке, являются взаимоисключающими. Поэтому, требуется внимательно изучить предложения различных организаций и быть готовым сделать выбор».