Рынок новостроек в нашей стране вопреки всему переживает рекордный рост. Высокий спрос, растущие цены не свидетельствуют ни о каких кризисах, которыми пугают уже несколько лет. Черный лебедь бродит по Европе, а когда залетит к нам? Застройщики могут с полным правом сказать, что все эти санкции, карантины, закрытие границ стали благом для рынка, которому после введения эскроу-счетов предрекали печальное будущее. Даже покупатели квартир оказались в выигрыше – цены на недвижимость растут и, покупая сегодня, с большой долей вероятности можно заработать завтра.
Как же так получается, ведь, наоборот, в начале прошлого года казалось, что мир катится в тартарары и строительство неминуемо споткнется о новые реалии. Запретный плод принес доход. Эксперты-аналитики гадают, сколько продлится ажиотаж на рынке недвижимости, чем завершится. Но уже можно подводить итоги.
«Любые крупные политические события приводят к изменениям в экономике. Новые санкции обычно приводят к колебаниям курса рубля, росту инфляции и иногда – к возникновению дефицита тех или иных товаров. А это, в свою очередь, влияет на цены на жилье в том числе», – говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Прошлый год начался ростом курса доллара, что практически всегда ведет к повышению спроса на рынке новостроек, держатели валюты бегут покупать подешевевшую для них недвижимость. Держатели рублей бегут туда же, чтобы сохранить свои сбережения. Почти все эксперты прогнозировали повышения ключевой ставки и стоимости ипотеки. Потом пришел коронавирус и «обнулил» этот эффект. Но стабильность на рынке уже была нарушена, а нестабильность – это как раз то прекрасное состояние, когда можно или много заработать, или много потерять, этакий стимулятор процессов на рынке новостроек.
В то же время усиливались санкции со стороны Европы и США. Больших зримых проблем в российской экономике они не принесли. Но заставили богатых россиян понервничать. Думается, немало миллиардеров были напуганы реальной и потенциальной потерей своих активов за рубежом. Даже те, кто не попал в санкционные списки, могли оказаться под пристальным вниманием карательных финансовых органов Запада. В интернете легко можно найти истории, как санкции прилетали ничего не подозревающим предпринимателям. Эта ситуация в немалой степени повлияла на активизацию элитного рынка, который слабо зависит от ипотечной политики государства и потому на него не оказало сильного влияния введение льготной ипотеки – основные сделки в элитке проходят без привлечения ипотечных средств, да и лимит в 12 млн рублей отсекает дорогие покупки. В результате продавцы элитки неплохо заработали по итогам года. Так, ГК «Еврострой» увеличила объем продаж в денежном выражении на 56% по сравнению с 2019 годом. Сумма среднего чека в элитном сегменте выросла на 12% – с 46,9 млн рублей в 2019-м до 52,5 млн рублей в 2020-м. Безусловно, свою роль сыграла изоляция, закрытие границ. Миллиарды рублей, которые должны были уйти на путешествия и отдых, остались в карманах россиян. Их лишились туроператоры, гостиницы, перевозчики, но часть этих денег плавно перетекла на рынок недвижимости. Льготная госипотека добавила инвестиционной привлекательности новостройкам. Цены выросли. Заговорили про ажиотаж на рынке. Да, если сравнивать с первым полугодием, когда покупатели дружно ушли в самоизоляцию, спрос вырос. Но по итогам года количество сделок сократилось в Петербурге на 5,7% (76,2 тыс. ДДУ), в Ленобласти на 9% (21,6 тыс. ДДУ).
Дешевая ипотека и ослабление карантина привели к тому, что в декабре было заключено в три раза больше ДДУ, чем в мае (11,6 тыс. и 4 тыс. соответственно)! Логично, что, видя растущий спрос, застройщики легко поднимали цену, а россияне на этой волне халявы и усталости от самоизоляции, покупали квартиры.
«Я убежден, что, если бы не госипотека в том виде, в той форме, которую мы видим сейчас, роста цены на недвижимость не было бы в принципе», – отмечает гендиректор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
Впрочем, в этой огромной бочке меда-2020 осталось место и для солидной ложки дегтя, которая заставляет реалистов смотреть в будущее без иллюзий.
«Больший ущерб благосостоянию страны и граждан наносят продолжающиеся карантинные меры, растущая инфляция, сокращение реального сектора экономики и увеличение безработицы, – отмечает Надежда Калашникова. – В ближайшее время стоит ожидать дальнейшего повышения цен на недвижимость, но не из-за протестов или санкций, а по объективным причинам. Уровень предложения в прошлом году серьезно просел, доступная ипотека существенно повысила спрос. Дефицит рабочей силы и подорожание строительных материалов также негативно влияют на ценообразование».
