Лайфхак от «Метриум»: Какую квартиру не стоит покупать?

Приобретение собственного жилья – важный и ответственный шаг в жизни любого человека. Но нередко в предвкушении скорейшего переезда теряется бдительность, и покупатель попадает в неприятную историю. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о видах проблемных квартир, с которыми однозначно не стоит связываться.

Квартира с непрозрачной схемой реализации. 

Сразу уточним, что речь пойдет о продаже квартир как в новостройках, так и на вторичном рынке. У каждого варианта есть свои нюансы.  

Сначала рассмотрим, как оформляется покупка жилья на первичном рынке. Если дом не введен в эксплуатацию, то между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия, который затем регистрируется в Росреестре. В свою очередь, после получения разрешения на ввод, девелопер может продавать свободные квартиры по предварительным договорам купли-продажи, а после оформления в собственность – по обычному договору купли-продажи. Поэтому, если вам предлагают заключить иной вид документа (например, договор пайщика), то связываться с такой компанией ни в коем случае не стоит.

Возможна и иная ситуация. Например, человек купил квартиру в новостройке, но до момента ее ввода в эксплуатацию решил продать из-за форс-мажорных обстоятельств. В этом случае оформляется переуступка прав, которая также подлежит регистрации в Росреестре.  

На вторичном рынке приобретение жилья происходит только через договор купли-продажи. Любые другие предлагаемые варианты – однозначный повод отказаться от покупки.

Отдельная история – продажа квартир по доверенности. Ничего противозаконного в этом способе нет, ситуации бывают разные (например, собственник находится за рубежом). Однако на практике именно сделки по доверенности чаще всего предусматривают мошенничество. В этом случае необходимо очень внимательно отнестись к изучению и проверке всех документов. Прежде всего, доверенность должна быть действующей. Если не указан срок действия, то по закону он составляет один год с даты выдачи. Кроме того, важно проверить, не отозвал ли ее доверитель. Все это можно сделать как через нотариуса, так и самостоятельно через специальную базу данных.

Также, ответственно следует подойти к проверке данных представителя. Нередки случаи, когда недобросовестный риелтор за счет обмана завладевал паспортом собственника и найдя похожего на него человека, оформлял на себя у нотариуса генеральную доверенность. В итоге квартира была продана, риелтор исчезал, а сторонам сделки приходилось разбираться в этой неприятной истории. Поэтому, если есть сомнения в личности представителя по доверенности, от сделки лучше отказаться.

Внимательным надо быть, если доверителем выступает пожилой человек, а представитель – не его родственник. Не секрет, что люди преклонных лет находятся в зоне риска и серьезная доля мошенничеств с жильем происходит именно с ними.

Для того, чтобы снизить риски, можно заключить договор титульного страхования сделок с недвижимостью. Заодно, не стоит забывать про главный совет – максимально тщательно проверять все представленные документы, в том числе паспорт собственника, и при возникновении малейших сомнений сразу отказываться от сделки. 

Квартира с несогласованной перепланировкой.

Если надзорным органом будет выявлен факт незаконной перепланировки, то вам придется оплатить штраф и возвращать квартиру в первоначальное состояние. А это крайне недешевое удовольствие.

Как этого избежать? Возможны два пути. Первый – в принципе отказаться от рассмотрения таких вариантов. Это не сильно сократит выбор, так как на рынке их не более 10-15%. Второй путь – запросить у продавца полный пакет документов. Как минимум, он должен включать в себя акт о завершенной перепланировке с подписями членов комиссии, а также технический паспорт (если речь идет о квартире со свободной планировкой).

Наследственная квартира.

Сказать, что априори у всех наследственных квартир есть проблемы – погрешить против истины. Однако, если есть выбор, то от такого варианта лучше отказаться. И вот почему.

Во-первых, если нынешний собственник вступил в наследство недавно (полгода и менее), то есть риск появления иных наследников, готовых заявить свои права на эту квартиру. Можно подстраховаться и попросить для ознакомления копию завещания, заодно уточнив, действует ли оно. Для этого требуется обратиться к нотариусу, желательно – к тому же, что и удостоверял сам документ. Если в завещании указан один наследник, то достаточно будет посмотреть документы на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права). Если наследников больше, а квартира оформлена на одного человека, то оставшиеся должны подтвердить свой отказ от принятия наследства соответствующим заявлением. Идеальный случай – если квартира продается через три года и более после вступления нынешнего собственника в наследство. За это время большая часть спорных ситуаций уже разрешается.

Во-вторых, при определенных условиях с дохода от продажи унаследованной квартиры придется выплатить государству налог в размере 13%. Это происходит в случае, если еще не прошли три года после вступления в наследство (считаются со дня смерти наследодателя, а не с момента оформления собственности). Даже с учетом имущественного вычета в 1 млн рублей, предусмотренного законодательством, в бюджет придется отдать немало. Предположим, что квартира была продана за 9,7 млн рублей, тогда продавцу потребуется заплатить налог 1,1 млн рублей (13% от 8,7 млн рублей).

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются воспользоваться лазейкой и занижают сумму в договоре купли-продажи до 1 млн рублей, что позволяет уйти от налоговых платежей. Однако по действующему законодательству стоимость продажи квартиры не может быть ниже 70% от ее кадастровой стоимости, в ином случае есть риск признания сделки недействительной. Поэтому, если вам предлагают указать в договоре стоимость ниже реальной – отказывайтесь.

Часто продаваемая квартира.

Если за последние 5 лет квартира неоднократно меняла собственника, это повод задуматься о целесообразности ее приобретения. Пятилетний период выбран не случайно – именно столько надо владеть недвижимостью, чтобы при ее продаже не платить налог в размере 13%. Бесспорно, в жизни бывают разные ситуации и человек действительно может нуждаться в деньгах. Однако, поспешная реализация недавно купленного жилья – тревожный сигнал, на который стоит обратить пристальное внимание.

Чаще всего, причиной быстрой перепродажи квартиры служит необходимость дорогостоящего ремонта или наличие скрытых дефектов. К ним относятся промерзание стен, протечки, проблемы с проводкой, коммуникациями и иные подобные недочеты, которые нельзя обнаружить при первичном осмотре. Устранение всех этих недостатков стоит недешево, в связи с чем предыдущие собственники решают просто продать недвижимость, возложив эти расходы на нового покупателя. Поэтому от приобретения такой квартиры лучше отказаться. В крайнем случае, для осмотра стоит привлечь компетентного специалиста со специальным оборудованием, которое позволит обнаружить проблемы.

Квартира в проблемной локации (метро, вокзалы, рядом с магистралью или стройкой).

Нередко метро проходит под жилыми домами или поблизости от них. Если это линия мелкого заложения (до 20 метров), то в квартире (особенно на первых этажах) может ощущаться движение поездов, что явно не добавляет комфортности проживания. Иная причина, почему стоит отказаться от квартиры в непосредственной близости от метро и, тем более, вокзала – наличие достаточно большого числа маргинальных личностей в округе. С наступлением ночи они постепенно перемещаются во дворы и легкодоступные подъезды.

Лучше не связываться и с домами, расположенными рядом с крупными рынками, промышленными зонами, автобазами. Чаще всего иногородние и иностранные работники данных предприятий снимают жилье именно в ближайших кварталах, чтобы не тратить время на дорогу. Подобных объектов немало на юго-востоке Москвы, поблизости от ТЦ «Москва» и «Садовод». К возможным проблемам при покупке квартиры в таком доме относятся антисанитария, различные конфликты, а также непростая криминогенная обстановка.

Избежать этого можно, изучив районные сообщества, а также проведя «разведку» на местности. Последнее позволит убедиться в достоверности информации из соцсетей.

Существуют и иные риски, от которых мало кто застрахован. Город постоянно развивается, а количество свободных от застройки участков быстро снижается. Поэтому не стоит удивляться, что на месте бывшей плоскостной парковки или сквера вырос очередной жилой дом, который, к тому же, ухудшил вид из окна. Возможна ситуация, когда из-за реконструкции или нового строительства дорога расширяется практически до стен жилых домов, причем от шума и выхлопов не защищают даже многослойные стеклопакеты.

Но выход есть. Перед покупкой квартиры стоит направить запрос в органы власти, чтобы уточнить планы и перспективы развития конкретной территории. Разумеется, в ответ можно получить формальную отписку, но если грамотно составить обращение, то можно получить ценную информацию. Другой вариант – изучить документы градостроительного развития. Без профессионала там что-то понять не так просто, но при должном подходе можно выцепить интересные детали, что позволит не ошибиться при выборе. 

Квартира в доме под снос.

С того момента, как город начал сносить морально устаревшие дома, немало людей попытались реализовать достаточно хитрую, на их взгляд, схему: купить квартиру в старом фонде и затем бесплатно получить новое жилье. Однако, продавцы такой недвижимости тоже поняли свой профит и решили не упускать шанс. Например, в 2017 году стоимость квартир во включенных в реновацию домах выросла, как минимум, на 20%.

Помимо этого, с 2017 года некоторые банки могут отказать в ипотеке заемщикам, желающим купить квартиру в доме, который рано или поздно будет снесен (в том числе по реновации). При этом заявляется, что формально никаких ограничений нет. Чаще всего причина отклонения заявки заключается в сложности оформления перехода залога с одного объекта недвижимости на другой.

Квартира, долгое время сдаваемая в аренду.

Таких предложений на рынке много. Сдаваемые в аренду квартиры расположены, чаще всего, рядом с крупными транспортными артериями и станциями метро, а также в популярных спальных районах (Орехово-Борисово, Новогиреево, Тушино, Медведково) и городах-спутниках (Химки, Балашиха, Красногорск, Мытищи).  

Покупку такой квартиры можно сравнить с приобретением автомобиля из таксопарка: вроде и стоит дешево, но пробег большой и состояние так себе. Собственники относятся к ней как к средству получения дохода и не особо вкладываются в ремонт, арендаторы – как к временному жилью, из которого рано или поздно придется съехать. Поэтому велика вероятность, что ремонт обойдется недешево.

Избежать покупку подобной недвижимости несложно. Опознать ее можно по скромному ремонту и меблировке, либо даже отсутствию последней. Также стоит пообщаться с соседями, которые могут рассказать, сдавалась жилплощадь в аренду или нет.

Квартира со странными соседями.

Казалось бы, не самый существенный риск. Но на самом деле все не так просто. Если в подъезде проживают люди со странностями, то их действия могут быть не только милыми причудами, но и представлять определенную опасность для окружающих. Все мы знаем истории про психически нездоровых граждан, у которых в квартире жили десятки собак и кошек. Другая проблемная категория – люди, страдающие так называемым «синдромом Плюшкина», чьи квартиры заполнены старыми вещами и мусором. Помимо шума и неприятного запаха не самым приятным «бонусом» от таких соседей служит угроза утечки газа, короткого замыкания или пожара.

Поэтому перед покупкой обязательно изучите контингент проживающих в подъезде и доме. Поговорите с соседями, почитайте домовые и районные группы. Это позволит избежать неприятных ситуаций в дальнейшем.

 «Приобретая квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке следует внимательно подойти к выбору и учесть множество нюансов, – напоминает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как мы убедились, они могут быть разнообразными: от проблем с документами до сложностей с соседями. Несмотря на то, что каждый случай индивидуален, существуют общие рекомендации, которым необходимо следовать: внимательно проверяйте все документы, не стесняйтесь задавать вопросы и уточнять информацию, а также не игнорируйте достижения прогресса в виде соцсетей и чатов. Подобный комплексный подход позволит отсеять неподходящие варианты и выбрать ту квартиру, которая подходит именно вам».