Эксплуатация небоскреба в Москва-Сити обойдется собственнику примерно в 8 млн рублей в месяц с НДС, посчитали эксперты MD Facility Management. Подобная сумма может потребоваться для объекта общей площадью около 200 тыс. кв. м, что сопоставимо с площадью большинства небоскребов в Сити.
Эксплуатация небоскреба требует от собственника существенных ежемесячных затрат. Во-первых, это связано с большим объемом инженерных коммуникаций в небоскребе. Во-вторых, с особенностями высотного строительства: в зависимости от высоты здания увеличиваются перепады давления в инженерных системах водоснабжения и кондиционирования на разных этажах. Поэтому на системы коммуникации ложится большая нагрузка, они могут чаще изнашиваться и требовать замены оборудования или ремонта. В-третьих, большие расходы на эксплуатацию связаны с особенностями конструктива здания. Мытье окон, мелкий ремонт фасадов и замена стеклопакетов требует не только существенных затрат ввиду площади поверхностей здания, но и использования специального сложного технического оборудования, что в совокупности увеличивает стоимость эксплуатации.
«Расходы собственника небоскреба включают в себя: обслуживание инженерных систем и грузоподъемных механизмов, кровли и фасадов, противопожарных и других систем, уборку общих зон и прилегающей территории, обеспечения безопасности. Собственник несет расходы, связанные с обслуживанием общих зон: входных групп, лобби, ресепшен, лифтовых холлов на этажах, грузоподъемных механизмов, подземного паркинга, прилегающей территории и т.д. Эти расходы являются частью арендной платы и перевыставляются арендаторам, - комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. - Если рассматривать объекты в Москва-Сити, то в большинстве небоскребов такие площади составляют около 30-40 тыс. кв. м. За эксплуатацию остальных площадей: офисных, торговых, гостиничных, а также жилья (апартаментов), платит непосредственно арендатор и владелец недвижимости».
По оценке MD Facility Management эксплуатация небоскреба в Москва-Сити общей площадью около 200 тыс. кв. м ежемесячно может обходиться собственнику в 8 млн рублей. Если рассматривать структуру расходов, то порядка 40% от этой суммы уходит на техническую эксплуатацию здания. Наиболее сложной и требующей внимания является эксплуатация лифтов, фасадов, кровли, инженерных коммуникаций и систем пожарной безопасности. Доля расходов на клининг составляет около 40% от ежемесячного бюджета на эксплуатацию. Однако помимо регулярной уборки помещений здания и прилегающей территории, вывоза мусора и снега в зимнее время, необходимо учитывать и дополнительные расходы на мытье фасадов. Подобные работы обычно проводят несколько раз в году – обычно весной и осенью, и на это может потребоваться еще порядка 10 млн рублей (для здания площадью 200 тыс. кв. м). И 20% от ежемесячного бюджета на эксплуатацию приходится расходы по охране небоскреба.
Сумма ежемесячных расходов на обслуживание одинаковых по площади зданий может варьироваться в зависимости от технического оснащения здания. Современные небоскребы с надежным и эффективным инженерным оборудованием, и коммуникациями, как правило, реже требуют ремонта. Сократить расходы на эксплуатацию и эффективно управлять объектом можно благодаря различным программным продуктам на основе информационного моделирования здания. «В частности, подобные задачи позволяет решать и наша разработка, которую мы активно используем уже более 7 лет - автоматизированная система «MD Online», - говорит Борис Мезенцев. - С помощью нее мы можем планировать обслуживание инженерных систем, формировать историю объекта (эксплуатационные паспорта), рассчитывать время выполнения технических операций, контролировать качество и эффективность работ службы материально-технического оснащения, осуществлять управление персоналом и оперативное администрирование. Размер эксплуатационных расходов зависит и от соотношения жилой (апартаменты), коммерческой (офисы/торговые площади) и мест общего пользования. Чем больше коммерческая часть, тем выше и расходы на обслуживание здания. Это связано с принципиальным увеличением количества людей на объекте, ростом проходимости. В этом случае будет происходить рост нагрузки на все инженерные системы здания, горизонтальные и вертикальные поверхности и т.д, что в конечном счете потребует более частого ремонта».
