В июле исполнилось два года с тех пор, как российский рынок новостроек перешел на реализацию проектов с использование эскроу-счетов. По данным “Дом.РФ”, в июле 2021 года в стране 65,5 млн кв. м жилья из строящихся 99 млн кв. м — более чем ⅔ — возводится уже новым правилам. Без привлечения средств дольщиков строится лишь 4,44 млн “квадратов”. Вместе с тем, это 575 домов из 9422, что составляет 6%. В столице в июле 2021 года без привлечения средств дольщиков возводится 144 из 737 домов (или 19,5%), общей площадью 545 тыс. кв.м.
Эксперты ГК Атлант рассказали, почему у застройщиков остаются веские причины продолжать строить без участия дольщиков.
Одна из основных причин, по которым компании продолжают строить без привлечения средств дольщиков, — независимость от банков. “Отсутствие дорогостоящего проектного финансирования и минимум бюрократических процедур позволяют строить быстрее, а впоследствии реализовывать весь объем по высокой стоимости квадратного метра, — поясняет генеральный директор ГК Атлант Иван Мотохов. — В результате за счет отсутствия расходов на обслуживание кредита и оптимальных цен застройщик может получить более успешную финансовую модель, чем при работе через 214-ФЗ. Очевидный минус здесь — необходимость значительных собственных ресурсов для финансирования”.
Кроме того, отмечают в ГК Атлант, даже при сложностях со строительством — например, в случае форс-мажора, каким стало для рынка начало пандемии — застройщик, который строит на свои средства, не рискует лишиться имущества из-за взыскания. Еще более распространенная проблема, которой можно избежать, финансируя проект самостоятельно — штрафы и пени в случае задержки со вводом ЖК.
Второй ключевой мотив, побуждающий застройщиков строить "на свои" — трудность или невозможность получить проектное финансирование. “Требованиям банков к доходности и ликвидности удовлетворяют далеко не все подмосковные проекты, — говорит Иван Мотохов. — К тому же, получить финансирование проще проектам со стандартными и предсказуемыми характеристиками, тогда как уникальный инновационный ЖК девелоперу с большой вероятностью придется привлекать инвесторов или строить на собственные средства. Только когда новая концепция будет реализована и зарекомендует себя высокими продажами, можно будет рассчитывать на доверие банка Непросто может быть получить финансирование и девелоперам премиальных проектов с их высоким средним чеком сделки и низкими темпами продаж”.
Строить без привлечения дольщиков приходится также компаниям, которые достраивают сложные объекты — замороженные или внесенные в реестр проблемных.
В перспективе, резюмируют в ГК Атлант, доля новостроек, реализуемых по эскроу, продолжит расти, тогда как проектов, которые строятся девелопером на собственные средства — сокращаться. Но такие проекты на рынке будут — в силу вышеперечисленных причин, их доля, по прогнозам компании, сохранится на уровне 10-12% домов.
"Конечно, в основном это не большие проекты, отдельные дома по 50-60 квартир, - уточняет Иван Мотохов. – Девелопер будет реализовывать проект и вкладывать полученные средства в следующий. Такая практика распространена на западе, и она вполне подойдет для наших регионов, где количество покупателей не так велико в принципе. И в первую очередь такая схема работы может быть интересна небольшим региональным застройщикам".
