Банкам «эскроу» не под силу

Несмотря на то, что список уполномоченных банков включает несколько десятков, абсолютное большинство новостроек продается при участии лишь 17 банков. А более двух третей сделок приходится на долю всего двух банков. Об этом сообщили эксперты аналитического сервиса «Пульс продаж новостроек» по итогам изучения изменений на рынке, которые произошли вследствие введения новой системы реализации первичного жилья, которая была введена ровно 2 года назад.

Аналитики изучили предложение и сделки на первичном рынке Москвы, Новой Москвы (НМ), Московской области (МО), Санкт-Петербурга (СПб) и Ленинградской области (ЛО) с 1 июля 2019 года по 31 мая 2021 года. Были проанализированы данные по 794 проектам и 758 тысячам ДДУ.

По данным исследования, две трети всего рыночного объема площадей, в которых объекты реализуются с использованием эскроу-счетов приходится лишь два банка – Сбербанк и ВТБ, остальную треть делят еще пятнадцать.

Такой «расклад сил», скорее всего, связан с тем, что большинство банков не могут заниматься проектным финансированием масштабно из-за ограниченных ресурсов, недостатком необходимых компетенций и специалистов, - считает генеральный директор аналитического сервиса «Пульс продаж новостроек» Артем Советников.

Почти половина площадей, которые могут быть реализованы по эскроу, приходится на Сбербанк - 45% от всего объема. Вторым банком по сумме привлеченных площадей в рассматриваемых регионах является ВТБ (17%), на третьем месте Россельхозбанк (7%).

Если рассматривать объем жилья, реализованного с использованием эксроу, на долю Сбербанка и ВТБ также приходится две трети – 68%. При этом Сбербанк лидирует как в целом (более 3 млн кв.м или 44%), так и во всех рассматриваемых регионах. Вторую позицию в целом и во всех регионах, кроме СПб, занимает ВТБ – от 8 до 34%, суммарно более 1,6 млн кв.м. На третьей позиции в зависимости от региона расположились Газпромбанк (6-9% в Москве и ЛО), Россельхозбанк (17-18% в НМ и СПб), и Дом.РФ (7% в МО). Минимальные доли у МСП Банка и Райффайзенбанка.

Однако, по «скорости продаж» (доле проданных площадей из всех, реализуемых с эксроу в конкретном банке) к середине 2021 года в лидерах оказались игроки не с самыми крупными портфелями новостроек – Банк Россия (49%), МКБ (46%) и Альфа-банк (45%). Для сравнения, у лидера по объему привлеченных новостроек - Сбербанка уровень продаж составляет 32%. По мнению Артема Советникова, это связано с более масштабным портфелем, чем у небольших игроков, в рамках ограниченного объёма спроса.

Таким образом, значительная часть состоявшихся и будущих сделок на первичном рынке жилья в пяти регионах с максимальным объемом строительства сосредоточена буквально в 2-3 банках. «Высокая концентрация основной доли новостроек в 2-3-х банках, ведет к тому, что главные условия игры сейчас диктуют «монополисты» проектного финансирования, что сдерживает конкуренцию, в том числе, по ценам на квартиры в новостройках», - заключает Артем Советников.