Что нужно предпринять для взыскания неустойки с застройщика?

Ситуация, в которой после приобретения квартиры ее владельцам по-прежнему негде жить, широко распространена. Столкнуться с ней рискуют люди, которые заключили с компанией-застройщиком договор долевого участия. По факту они внесли оплату за новое жилье, взяв определенную сумму в кредит или обладая собственными деньгами. Однако это не становится гарантией того, что квартира будет полностью готова к нужной дате.

На практике многим покупателям приходится сталкиваться с несоблюдением сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию. Если вы попали в такую же ситуацию, необходимо знать – как поступить, если условия договора не соблюдаются строительной компанией, что делать для возмещения убытков и получения компенсации.

Рекомендации нам дал генеральный директор Ассоциации защиты прав собственников недвижимости «Мой дом» (http://дду-защита.рф) Руслан Великий.

Права покупателей жилья защищены законом.

Приобретение квартиры, расположенной в недостроенном доме, сопряжено с определенными рисками. В то же время, стоимость такого жилья является более выгодной, поэтому выбор нередко делается именно в его пользу. Во многих случаях подобное приобретение становится единственным шансом обзавестись собственной квартирой, быстрее вернуть долги по ипотеке или вовсе избежать кредитных обязательств. Нередко граждане обзаводятся жилплощадью в недостроенном доме, так как уверены в добросовестности застройщика.

Вместе с тем, следует помнить о кризисе, способном нежелательным образом вмешаться в имеющиеся у дольщиков планы. Даже крупные застройщики могут существенно пострадать в нестабильных экономических условиях и не справиться с возложенной на них задачей. Не исключена ситуация, когда сроки по договору подходят к концу, а строительные работы еще не завершены. При этом в первую очередь страдает покупатель, теряющий возможность своевременно вселиться в новое жилье. Гораздо лучше, если дом уже построен, и остается лишь получить квартиру. Однако может возникнуть и более серьезная проблема – завершения строительства в ближайшее время не предвидится.

Стоит вспомнить ситуацию с явным обманом дольщиков, имевшую место в столице в 2000-2005 гг. Это нашумевшая история с домами, расположенными на б-ре Маршала Рокоссовского. Тогда больше 800 семей остались без жилья и денег. При этом люди, вложившие в проведение строительных работ свыше миллиарда рублей, долго не могли привлечь внимание к своей проблеме. Пострадавшим потребовалось несколько лет обращаться в различные инстанции, во властные структуры, прибегать к проведению пикетов. Лишь в 2009 г., после тщательного судебного разбирательства, действия застройщика были признаны мошенническими. Все виновные в случившемся понесли заслуженное наказание, а потерпевшие получили долгожданное жилье.

Всего 10-15 лет назад в нашей стране фиксировалось огромное количество случаев с обманом дольщиков, а прокуратура регулярно заводила уголовные дела, фигурантами которых становились недобросовестные строительные компании. В связи с такой ситуацией в декабре 2004 г. был издан федеральный закон № 214, касающийся долевого строительства многоквартирных домов. В 2015 г. в нем появились поправки, согласно которым ужесточалась ответственность застройщиков. Это стало серьезным шагом к соблюдению законных прав, имеющихся у соинвесторов строительства.

Комментарий адвоката Олега Громова, юриста Ассоциации «Мой дом»:

– Большинство застройщиков сдают жилье с опозданием. Среди них не менее 60% таковых, которые стремятся перенести ранее обозначенные сроки сдачи объекта. К числу некритичных следует отнести случаи, когда строительство является фактически завершенным, и сотрудники компании занимаются незначительными остаточными работами.

Как поступить, если предлагают переделать договор.

Несложно выяснить, что оговоренные сроки уже истекли. Убедиться в том можно, внимательно ознакомившись с текстом договора. В нем оговаривается период, когда должны производиться сдача объекта и передача дольщику жилого помещения.

Стоит сказать о том, что в некоторых договорах присутствуют нечеткие формулировки, поэтому требуется высчитывать дату. Если она уже миновала, а вас по-прежнему ни о чем не информировали, сомневаться в нарушении не приходится. В подобной ситуации существует несколько вариантов. Первый из них – подождать некоторое время. Возможно, от застройщика поступит уведомление о задержке.

Полезная информация от генерального директора Ассоциации защиты прав собственников недвижимости «Мой дом» Руслана Великого:

– Как сообщает ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214, в случае невозможности завершения строительства недвижимого объекта в срок, указанный в договоре, застройщик обязан не менее чем за 2 месяца до истечения срока, обозначенного данном документе, составить уведомление с предложением о внесении в договор изменений и направить его дольщику. Также требуется заключить дополнительное соглашение, сообщающее о том, что срок передачи квартиры продлевается.

Юристы подчеркивают – гражданин, получивший подобное уведомление, не обязан соглашаться с новыми условиями. У застройщиков имеется законное право продления сроков, позволяющее им избежать судебного разбирательства. Однако, если вы хотите взыскать неустойку, не подписывайте дополнительное соглашение и ожидайте сдачи своей квартиры. Если документ будет подписан, и застройщик сможет уложиться в новый срок, взыскание неустойки за просрочку окажется невозможным. Получить ее не удастся даже после обращения в суд.

Что делать, если застройщик молчит.

Возможен и другой вариант – после завершения указанных в договоре сроков строительная компания не пытается связаться с будущими владельцами жилья и предоставить им необходимые объяснения. Об исполнении застройщиком обязательств, данных дольщикам, свидетельствует подписание каждой из сторон передаточного акта. После этого покупатель становится полноправным собственником жилплощади.

Комментарий Руслана Великого:

– Передача объекта до его введения в эксплуатацию, осуществляемая, к примеру, для выполнения чистовой отделки помещения, не рассматривается в качестве законной передачи. Она становится легальной лишь после того, как объект будет введен в эксплуатацию.

Нарушение срока сдачи объекта имеет место тогда, когда застройщик не выходит на связь с покупателем для подписания документов. Соответственно, начиная со следующего дня после завершения оговоренных договором сроков, начисляется неустойка. Прежде чем приступить к отстаиванию своих прав, попытайтесь связаться с застройщиком. Любые сообщения оформляйте документально и выполняйте на официальном уровне.

На чьей стороне окажется суд.

Необходимо подчеркнуть, что судебные разбирательства, связанные с вопросами законного взыскания неустойки с застройщиков, являются распространенной практикой. В подобных ситуациях судьи принимают сторону дольщиков. Решение выносится согласно отработанным правилам, что позволяет полностью доказать правоту истца.

Руслан Великий:

– Российские суды занимают неоднозначную позицию в вопросах уменьшения суммы неустойки, связанной с ее несоразмерностью последствиям, наступившим в результате нарушения застройщиком условий договора. В одних случаях в сокращении неустойки отказывается, основанием чего становится п. 2 ст. 333 ГК Российской Федерации (уменьшить размер неустойки удастся только в том случае, если будут предоставлены доказательства того, что ее взыскание способно привести к получению кредитором необоснованной выгоды).

Другие суды склонны снижать объем неустойки. Во втором случае дольщик может сослаться на п.п. 73 и 75, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24. 03. 2016 г. В них обозначено, что доказывать несоразмерность неустойки и необоснованность выгоды кредитора обязан ответчик. В качестве доказательств этого учитываются различные моменты, среди которых инфляционные показатели за соответствующий период, сведения относительно средней величины платы по краткосрочным кредитам, полученным застройщиком с целью пополнения оборотных средств, или физическим лицом для платы по краткосрочному кредитованию.

Если ваш застройщик просрочил сдачу новостройки и вы хотите получить компенсацию от застройщика за просрочку по ДДУ (http://дду-защита.рф), то вы можете позвонить по телефону +7 (495) 414-37-71.