«Метриум»: 5 мифов о новостройках бизнес-класса Москвы

В новостройках бизнес-класса «старой» Москвы экспонируется около 40% от общего объема предложения на первичном рынке и заключается 34% от суммарного объема договоров долевого участия. Однако несмотря на востребованность таких проектов, до сих можно встретить связанные с ними заблуждения. Эксперты компании «Метриум» готовы опровергнуть пять самых известных мифов о таких проектах.

Миф 1: Бизнес-класс – это дорого.

Безусловно, за последнее время вся первичная недвижимость прибавила в цене. Но именно бизнес-класс подорожал за год сильнее всего – на 39%. В то время как массовые новостройки на 35%, премиальные – 10%, элитные – 36%, проекты в Новой Москве – 25%.

Причина столь существенного роста в бизнес-классе обусловлена популярностью ипотеки (в том числе льготной) у покупателей в данном сегменте. Такие потребители отличаются высокой финансовой грамотностью и предприимчивостью, а также располагают определенным резервом средств. Все это позволило им воспользоваться моментом и оформить ипотеку на привлекательных условиях. Подобный процесс не мог не привести к вымыванию самых ликвидных вариантов и росту цен. 

Однако на рынке все еще можно найти ряд качественных проектов бизнес-класса с демократичным ценником.

Стоит отметить, что более низкая цена квадратного метра может быть обусловлена не снижением характеристик комплекса, а локационными факторами и размыванием границ между классами. Москва сейчас активно развивается за счет различных программ, что, безусловно, идет городу на пользу. Это повышает статус районов, которые еще вчера застраивались только массовым жильем, а сегодня здесь вырастают проекты бизнес-класса со всей сопутствующей инфраструктурой.

Миф 2: Технологии строительства и планировки везде одинаковые.

Монолитное домостроение сейчас представлено на рынке шире, чем панельное. Если 15 лет назад как минимум 90% доступных новостроек относились к типовым панельным сериям, то сейчас в массовом сегменте представлено всего 3 таких проекта.

Однако между новостройками массового сегмента и бизнес-класса, построенными с применением монолитных технологий, существуют определенные отличия. Характерным признаком, по которым новостройка может быть отнесена к бизнес-классу, выступает проект с подчеркнутой проработкой архитектурного облика. Концепция должна предусматривать запоминающиеся решения, которые выделят комплекс и позволят покупателям получить комфорт и эстетическое удовлетворение: увеличенная площадь остекления, комфортная высота потолков, дополнительные «фишки» вроде открытых террас, пентхаусов на последних этажах и многое другое. Сотрудничество с топовыми профессионалами необходимо для тщательной проработки проекта. Это позволит привнести последние веяния архитектурной моды, учесть актуальные решения и практики, и в итоге обеспечить высокое качество конечного продукта.

Другая отличительная черта проектов бизнес-класса – фасады из качественных материалов. Если в массовых новостройках широко применяются вентилируемые и «мокрые» фасады, то в корпусах бизнес-класса в их отделке используются металл (сталь, анодированный алюминий, медь), камень и стекло. Это позволяет сформировать запоминающийся облик проекта. Кроме того, в бизнес-классе нередко встречается панорамное остекление, а наличие уникальных видовых характеристик отдельных лотов на достопримечательности города повышает их стоимость и ликвидность.

Отличаются и параметры квартир в массовых проектах и новостройках бизнес-класса. Прежде всего, это метраж: средняя площадь экспонируемых квартир в корпусах бизнес-класса (70 кв. м.) на 39,9% выше, чем в домах массового сегмента. Особое внимание уделяется планировкам квартир. В новостройках часто встречаются лоты свободных планировок, что позволяет обеспечить персонификацию квартиры под запрос клиента. Еще одна особенность – наличие мастер-спален, которые объединяют в себе несколько функциональных зон и позволяют создать приватное пространство как для работы, так и для отдыха.

Кроме того, в ЖК бизнес-класса выше обеспеченность машиноместами. При проектировании массовых новостроек количество парковочных мест принимается по минимальным нормативам, тогда как для новостроек бизнес-класса данный параметр составляет в зависимости от проекта от 0,8 до 1,5 машиномест на квартиру.

Миф 3: Бизнес-класс – это «муравейник».

Стереотип о том, что проекты бизнес-класса представляют собой высотные корпуса с множеством секций, появился на заре формирования столичного рынка недвижимости. Безусловно, ряд проектов, строительство которых началось в двухтысячных годах, были настоящими «муравейниками». Однако в наши дни концепции несколько изменились: больший акцент делается на возведении разновысотных корпусов башенного типа, что создает общую композиционную динамику комплекса, а также продуманное зонирование территории всего участка застройки.

Становится распространенной практикой в проектах комплексного освоения территорий, когда застройщик отдает большую часть территории под общественные пространства и социальную инфраструктуру.

Миф 4: В проектах бизнес-класса мало компактных лотов.

Бытует мнение, что в проектах бизнес-класса не так много компактных квартир (площадью до 50 кв.м.). Однако за последние несколько лет ситуация изменилась: доля таких лотов в общем объеме предложения составляет 29%, что на 3,2% выше, чем в предыдущем периоде и на 8,4% больше, чем в 2019 году.

Снижение среднего метража квартиры и повышение интереса к компактным вариантам представляют собой общий для первичного рынка Москвы тренд (за исключением элитного сегмента). Главная причина такого явления – беспрецедентный рост цен на недвижимость. Другой фактор – рациональный подход к выбору жилья. На фоне растущих коммунальных и налоговых платежей немало клиентов не хочет переплачивать за лишние и неиспользуемые квадратные метры. Среди покупателей квартир бизнес-класса постепенно увеличивается доля представителей поколения миллениалов, рассматривающих для жизни небольшие форматы. И в условиях обострившейся конкуренции застройщики стараются сделать квартирографию, максимально соответствующей запросам целевой аудитории. Поэтому в ряде проектов компактные лоты составляют существенную долю.

Миф № 5: «Умный дом» – уловка маркетологов.

Цифровизация давно стала нормой жизни. С каждым годом среди покупателей новостроек бизнес-класса увеличивается доля представителей поколений миллениалов и зумеров, среди которых востребованы технологичные цифровые решения. Поэтому застройщики учитывают запросы клиентов и оснащают свои проекты разнообразными смарт-решениями.

Современный «умный дом» в проектах бизнес-класса состоит из нескольких элементов. Безопасность обеспечивается системой контроля доступа (по QR-коду, Bluetooth, карте или биометрии), видеонаблюдением с функцией сопровождения в местах общего пользования и общественных пространствах (например, родители могут полностью отследить путь ребенка до детской площадки и обратно), датчиками движения и проникновения в квартиру. Приборы учета с дистанционной передачей показаний в УК уже давно помогают экономить на коммунальных ресурсах. Инженерные коммуникации оборудованы датчиками, которые при возникновении аварийной ситуации сразу направят сигнал в диспетчерскую, а также отключат воду или обесточат электрические сети.

В актуальных проектах бизнес-класса «умный дом» предполагает функцию настройки сценариев работы различных систем при помощи специального приложения. Это позволяет установить в каждой из комнат комфортные температуру, влажность, режим освещения. Полезна подобная опция и при отъезде в отпуск и командировку: электроника может включать свет, открывать и закрывать шторы.

Более того, смарт-решения актуальны не только для квартиры и дома. Уже сейчас крупные города стремительно «умнеют» за счет внедрения технологий анализа больших данных и блокчейна.

«Неудивительно, что цифровые решения все чаще встречаются в новостройках бизнес-класса, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Они обеспечивают высокую степень комфортности и безопасности проживания. Тем более, сейчас мы находимся на пороге четвертой промышленной революции и коренных изменений привычного быта. Поэтому важно, чтобы любые системы имели возможность модернизации и установки новых опций».

«Сейчас клиенты изучают новостройки бизнес-класса не только с точки зрения локации или эргономичности планировок, но и с позиции их технологичности и оснащенности современными цифровыми решениями, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Прогресс не стоит на месте, поэтому девелоперы закладывают в своих продуктах перспективные опции, которые будут актуальны как минимум в течение ближайших 5-10 лет».

«Количество проектов бизнес-класса на рынке «старой» Москвы сопоставимо с массовым сегментом, что свидетельствует о высокой конкуренции на данном рынке, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на существенный рост цен (+39% за 12 месяцев) такие новостройки продолжают пользоваться стабильным спросом: за 11 месяцев 2021 года в них было заключено на 12% больше ДДУ, чем за тот же период прошлого года. Это свидетельствует о том, что несмотря на существующие стереотипы, подобные проекты востребованы у клиентов».