Могут ли апартаменты захватить рынок новостроек Санкт-Петербурга?

Появление довольно большого числа апарт-отелей в Северной столице, а также дефицит участков, пригодных для строительства жилья, наводят на мысль, что формат апартаментов может со временем вытеснить квартиры за пределы КАД. Но возможно ли это на самом деле?

Согласно ранее опубликованным данным консультантов Collires, в Петербурге в течение 2021 года было реализовано рекордное количество участков, однако еще порядка 370 гектаров не освоены – это прежде всего промзоны в таких районах, как Черная Речка, Охта, площадки рядом с Лиговским проспектом, на Васильевском острове и пр. В случае успешного редевелопмента здесь может быть построено около 5 млн кв. метров недвижимости.

«С одной стороны, с учетом того, что это в основном сложные площадки, иногда с обременениями, здесь в первую очередь возможно появление апартаментов как формата нежилой недвижимости. С другой стороны, если плата за изменение вида разрешенного использования участков в соотношении к возможной выручке от реализации жилья окажется не такой уж существенной, то, безусловно, здесь появятся и жилые объекты», – комментирует Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена».

В пользу того, что застройщики предпочтут скорее всего жилой формат, несмотря на ряд связанных с этим сложностей, говорит и тот факт, что количество и доля апартаментов в Петербурге в последние годы не растут даже на фоне уже обострившегося дефицита земель внутри КАД.

Как подсчитали специалисты ГК «Ойкумена», общий объем предложения новостроек в Петербурге за последние два года сократился: если в январе 2020 года на витрине располагались 612 корпусов с квартирами и 83 корпуса с апартаментами всех классов, то в январе 2022 эти значения снизились до 576 и 59 соответственно.

Доля апартаментов по числу строящихся корпусов при этом планомерно сокращается с 2019 года: с 14% в январе 2019-го до 9% в январе текущего года.

Число корпусов новостроек на реализации:

Интересно, что наиболее заметно уменьшилось число апарт-комплексов прежде всего в высокобюджетных сегментах – бизнес, премиум и элит. Это с наибольшей долей вероятности следствие того, что в городе недостаток прежде всего площадок для точечного строительства, а также в престижных локациях, ведь количество жилых комплексов с дорогими квартирами тоже уменьшилось. Растет только объем предложения бизнес-класса, но в этом сегменте требования к этажности и числу квартир в комплексе и даже к локации сегодня намного менее строгие, чем в классах «элит» и «премиум».

Препятствовать распространению апартаментов будет и необходимость выполнения федеральных целевых программ по вводу жилья: перед чиновниками и бизнесом стоит задача наращивать ввод прежде всего квартир, а не апартаментов. Поэтому в бывших промзонах скорее всего будет строиться преимущественно жилье комфорт- и бизнес-класса.

Переломным моментом в развитии рынка апартаментов может стать разве что окончательное решение по их юридическому статусу. Однако каким оно будет – станет известно не раньше лета 2022 года, так как на весеннюю сессию Госдумы обсуждение этого вопроса не запланировано.