Объем средств на эскроу-счетах в 2021 году превысил 3 трлн рублей

Проектное финансирование застройщиков — один из драйверов корпоративного кредитования. Портфель кредитов застройщикам по итогам года вырос до 2,6 трлн рублей и составил 5% от совокупного портфеля юридических лиц. На него приходится 20% квартального и 30% годового роста корпоративного портфеля.

О проектном финансировании строительства жилья в IV квартале 2021 года.

Доля банковских кредитов в долге застройщиков превысила 60%.

Основные изменения в IV квартале 2021 года.

Портфель активных проектов строительства МКД незначительно сократился (-3%) до 96,4 млн м² в связи с традиционным для конца года массовым завершением объектов, которое превысило объем запуска новых проектов.

Портфель проектов со счетами эскроу (далее – «ПФ») вырос на 5%. Доля проектов по «новой схеме» достигла 77% (+7 п.п.), а по «старой схеме» сократилась до 20%.

Кредитный портфель ПФ вырос до 2,6 трлн руб. и составил 5% от суммарного портфеля кредитов ЮЛ сектора. Вклад ПФ в рост кредитования ЮЛ существенно выше – 20% (347 млрд из 1,8 трлн руб.) в 4 кв. 2021 г., а за год – почти 30%.

Меньший по сравнению с 3 кв. 2021г. рост портфеля –16% (+33% в 3 кв. 2021 г.) – связан со значительным погашением задолженности по завершенным проектам. Темп кредитования не замедлился: объемы новых выдач в 4 кв. и 3 кв. 2021 г. сопоставимы (около 0,8 трлн руб.), что существенно выше выдач 1–2 кв. 2021 г. (около 0,4-0,5 трлн руб.).

ПФ в структуре долга застройщиков превысил прямые обязательства перед дольщиками и составил более 60%. Можно констатировать успешное достижение цели реформы долевого строительства по замещению средств дольщиков банковскими кредитами.

Кредитные лимиты также показывают устойчивый рост – 0,9 трлн руб. (+17%), хотя и ниже 3 кв. 2021 г. (+1,5 трлн руб., или 36%). Общий лимит достиг 6,6 трлн руб., а его утилизация составляет ~40%.

Качество ПФ остается высоким. Задолженность по кредитам IV—V категорий качества не превышает 0,1% проектного портфеля. Потенциально проблемные кредиты в «молодом» проектном портфеле единичны, но могут несколько увеличиться в дальнейшем по мере «вызревания». Важен контроль со стороны банков рисков застройщиков, в том числе в связи с возможным ростом долговой нагрузки. 

Рекордные привлечения средств на эскроу свидетельствуют о высоких продажах жилья.

Основные изменения в IV квартале 2021 года.

Объем средств, депонированных на счетах эскроу, почти достиг 3,1 трлн руб. Более 98% – средства населения, из которых 80% застрахованы ГК АСВ (до 10 млн руб.). 

Темп прироста (+410 млрд руб., или 15%) несколько ниже 3 кв. 2021 г. (+487 млрд руб., 22%) из-за рекордного раскрытия счетов эскроу по завершенным объектам: в 4 кв. 2021 г. оно практически удвоилось по сравнению с 3 кв. 2021 г. – 125 тыс. счетов на 492 млрд руб. (в 3 кв. 2021 г. – 62 тыс. на 226 млрд руб.).

Максимальный с начала реформы объем привлеченных средств (0,9 трлн руб.) свидетельствует о сохранении высоких темпов продажи жилья.

Покрытие задолженности средствами на эскроу на комфортном уровне (на 31.12.21 – 110%, на 30.09.21 – 112%), но по проектам неравномерно. При этом 55% задолженности (на 30.09.21 – 52%) покрыто на 100%+.

Вслед за общим ростом ставок по рынку средняя ставка по ПФ выросла в 4 кв. 2021 г. с 3,3% до 3,6%, но за счет фондирования средствами на счетах эскроу существенно ниже ставки в корпоративном кредитовании (около 8,5%).

Основной вклад в рост ставки вносят новые кредиты, где размер депонированных средств пока невелик (доля кредитов со ставкой 12%+ за квартал выросла с 1% до 6%). Однако это будет нивелироваться по мере роста продаж и поступления средств на счета эскроу.

При этом по 1/4 задолженности застройщиков со значительными накоплениями на эскроу средневзвешенная ставка меньше 1%, а еще по 1/3 с покрытием 100%+ – не более 3%.

Амбициозные цели по наращиванию объемов жилищного строительства позволяют прогнозировать рост потребности отрасли в кредитных ресурсах. Одним из факторов роста ПФ в среднесрочной перспективе также будет новый сегмент комплексного ИЖС с применением счетов эскроу.

Основные показатели проектного финансирования строительства жилья.

Материал подготовлен Департаментом банковского регулирования и аналитики.

© Центральный банк Российской Федерации, 2021.