В последние пять лет у новостроек Московской области усилились «конкуренты» в лице проектов в Москве, куда переориентировались покупатели в период доступной ипотеки. Тем не менее, застройщики в Подмосковье повысили качество продукта, чтобы удержать покупателей, хотя и оптимизировали масштабы жилых комплексов. Об этих тенденциях на подмосковном рынке новостроек рассказывают эксперты «Метриум».
1. В Подмосковье меньше строят нового жилья, чем пять лет назад.
С 2017 года объемы жилищного строительства в Московской области существенно сократились. Реформа долевого строительства, отток покупателей новостроек в Москву, быстрая смена предпочтений и приоритетов клиентов – все эти факторы привели к сокращению активности девелоперов.
Так, по данным «Единого ресурса застройщиков» (erzrf.ru), в конце 2017 года в Московской области строили многоквартирные дома общей площадью 15,5 млн квадратных метров. В декабре 2021 года этот показатель сократился до 10,3 млн кв. м. Таким образом, за пять лет объем строительства новостроек в Подмосковье снизился на 34%. Примечательно, что за этот же период в обратную сторону изменилась активность строителей в Москве. Если в 2017 году в столице возводили 12,5 млн кв. м жилья (меньше, чем на тот момент в Московской области), то в 2021 году – уже 17,6 млн кв. м (заметно больше, чем теперь в МО). В I квартале 2021 года тенденция к сокращению застройки в Московской области продолжилась – впервые общая площадь строящихся жилых домов снизилась до 9,9 млн кв. м.
Сокращение многоквартирного строительства отчасти компенсировали застройщики индивидуального жилья. По данным Росстата, в 2017 году 64% новых квадратных метров в Московской области вводили в эксплуатацию профессиональные застройщики, тогда как объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составлял соответственно 36%. Теперь ситуация практически зеркально поменялась. В конце 2021 года девелоперы многоквартирных домов ввели в эксплуатацию 38% новых «квадратов» в Подмосковье, а строители ИЖС – 62%.
Впрочем, подмосковные девелоперы несколько компенсировали эти потери путем укрупнения новостроек.
2. Подмосковные новостройки стали больше.
В последние годы масштабы жилых комплексов увеличивались практически везде, и строительная отрасль Подмосковья не стала исключением. Это ярко проявилось в количестве квартир на один строящийся дом, а также в высоте корпусов.
Так, по данным «Единого ресурса застройщиков», в конце 2017 года в Московской области строили 2,1 тыс. домов, в которых предусматривались 310 тыс. квартир. То есть в среднем один строящийся жилой дом состоял из 148 квартир. Условно такой дом может представлять собой девятиэтажку с двумя подъездами.
В 2021 году средняя новостройка в Московской области стала примерно на 70% крупнее. К концу прошлого года в Московской области возводили 875 домов, в которых было 219 тыс. квартир. То есть теперь в среднем подмосковная новостройка состоит из 250 квартир. Это как если бы к средней подмосковной 9-этажке 2017 года пристроили еще два подъезда. Однако на практике застройщики нарастили этажность домов вместо того, чтобы занимать территорию, которую лучше отвести под качественное благоустройство (см. пункт 3).
Если в 2017 году в среднем в строящихся в Московской области домах насчитывалось 7,9 этажей, то в 2021 году – уже 11,6 этажей. Это произошло из-за заметного сокращения объема малоэтажной застройки.
Так, по данным «Единого ресурса застройщиков», в 2017 году на долю малоэтажных строящихся корпусов (1-3 этажа) приходилось 44% от общего числа домов, среднеэтажных (4-8 этажей) – 22%, многоэтажных – 34%. Между тем, в 2021 году доля малоэтажного строительства снизилась до 25%, среднеэтажного – до 21%, а удельный вес многоэтажного строительства превысил 54%. Причем, доля домов высотой 25 этажей и больше выросла с 4,7% в 2017 году до 12,1% в 2021 году.
«В Подмосковье мало- и средне- этажные жилые комплексы стали сравнительно редким, эксклюзивным продуктом, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК «Равновесие в Московской области»). – Подавляющее большинство жилых комплексов, строящихся в ближнем к МКАД поясе, имеют высокую этажность – таким образом застройщики оптимизируют издержки. Но в то же время одно из главных преимуществ Подмосковья – это экологическое окружение. Поэтому в рамках проекта “Равновесие”, который мы реализуем рядом с Одинцовым, мы предусмотрели максимум 4-6 этажей в наших корпусах. Благодаря этому жители комплекса смогут наслаждаться во дворах и квартирах прямым солнечным светом, прогуливаться по аллеям и улицам в окружении соразмерной человеку архитектуры. А поскольку таких жилых комплексов в Подмосковье немного, обладатели квартир в “Равновесии” фактически имеют в распоряжении ликвидный недвижимый актив, который легко перепродать или сдать в аренду».
3. Повысилось качество благоустройства территорий.
За прошедшее пятилетие заметно улучшилось качество благоустройства подмосковных новостроек. Отчасти это стало следствием повышения этажности – девелоперы предпочли развивать прилегающую территорию жилых комплексов, сделав её более просторной и функциональной. Пять лет назад дворы и другое внешнее пространство подмосковных жилых комплексов было более утилитарным и почти всегда занято автомобилям.
Сейчас в наиболее ликвидных жилых комплексах Подмосковья предусматриваются следующие опции: двор без машин, пешеходные улицы на территории жилого комплекса, парковая территория (сквер), всепогодное озеленение (в том числе кустарниками и деревьями), ландшафтный дизайн, велопарковка, зоны для занятия спортом на свежем воздухе, покрытие беспроводным высокоскоростным интернетом, площадка для выгула собак, разновозрастные зоны активности.
«В рамках нашего проекта “Эко Видное 2.0” мы предусмотрели на территории квартала просторную зеленую территорию с прогулочными дорожками, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Все используемые для ее озеленения растения привычны для флоры Московского региона, поэтому они будут жизнестойкими. Во дворах дети могут играть на детских площадках, адаптированных для разного возраста, а взрослые – заниматься в зонах workout. По всем характеристикам территория комплекса соответствует современным московским проектам застройки. В непосредственной близости квартала расположится благоустроенная набережная с променадом вдоль реки Купелинка, оборудованными зонами для пикников и рыбалки».
4. Квартиры в подмосковных новостройках уменьшились в размерах.
Еще одна общая для всего российского рынка недвижимости тенденция наблюдалась и в Московской области – заметно уменьшилась площадь квартир. По данным «Единого ресурса застройщиков», в 2017 году средняя площадь квартиры в строящемся доме в Подмосковье составляла 49,9 кв. м. В конце 2021 года этот показатель сократился до 46,7 кв. м. Как правило, это площадь соответствует большой однокомнатной квартире. Вместе с тем в будущем процесс сокращения площади квартир в Подмосковье продолжится. Средняя площадь квартиры в жилых комплексах, разрешения на строительство которых получены в 2021 году, составляет 43,6 кв. м. То есть в течение ближайших 3-5 лет корпуса с таким жильем будут введены в эксплуатацию.
Большая часть строящихся сейчас квартир в подмосковных новостройках – однокомнатные. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на их долю приходится 48% всех квартир, предусмотренных в подмосковных девелоперских проектах. Далее следуют двухкомнатные (37%) и трехкомнатные квартиры (13%).
По размерам преобладают квартиры площадью 35-45 кв. м, на чью долю приходятся 28% строящихся квартир. Квартиры площадью 25-35 кв. м образуют 21% объема строительства. На третьем месте квартиры площадью 55-70 кв. м (18%).
5. В новостройках Московской области стало больше квартир с отделкой.
Как и в московских новостройках, в подмосковных жилых комплексах за последние пять лет распространилось предложение квартир с отделкой от застройщиков. Популярность этой опции объясняется множеством факторов.
В 2017 году только 22% квартир в подмосковных новостройках предлагались покупателям с отделкой. Во-первых, высокие ставки по ипотеке заставляли покупателей максимально экономить при покупке жилья, поэтому многие выбирали «черновой» вариант. Во-вторых, значительная часть клиентов, напротив, была готова к серьезным тратам на ремонт, так как в их приоритете была реализация собственного дизайн-проекта.
Чем ниже ставки по ипотеке, тем больше клиенты были склонны приобретать квартиры с отделкой – так вместе с квартирой фактически в рассрочку покупается ремонт, отделочные материалы и работа мастеров. Причем расходы застройщика в расчете на квадратный метр ниже, чем если такую же отделку проводит владелец квартиры в одиночку.
По данным аналитиков «ПроГород» (входит в группу «ВЭБ.РФ»), в массовом сегменте подмосковных новостроек 69% квартир предлагаются с чистовой отделкой и еще 4% – в формате white box. В новостройках бизнес-класса на долю чистовой отделки приходится 58% квартир, а на white box – 18%.
Причем, отмечают аналитики «Метриум», качество отделки как продукта также заметно возросло на рынке новостроек Московской области. Так, девелопер MR Group применяет в проекте комфорт-класса стандарт предчистовой (white box) отделки MR Base, который также используется в проектах бизнес- и премиум-класса застройщика в Москве. Планировочные решения для таких квартир разработал один из лучших архитекторов России – Олег Клодт и его бюро Oleg Klodt Architects.
Несколько иным путем предлагают кастомизировать выбор планировки в компании «Кортрос». В жилом комплексе комфорт-класса «Рановесие» есть конструктор планировок, который позволяет в режиме онлайн скомпоновать подходящую конфигурацию будущей квартиры.
«За пять лет рынок новостроек Московской области качественно изменился, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Прежде всего заметно повысилось архитектурное, дизайнерское и концептуальное наполнение проектов застройки. Девелоперы приблизили жилые комплексы массового сегмента к высоким стандартам новостроек комфорт-класса в Москве. Вместе с тем наблюдаются и негативные тенденции, связанные с повышением плотности застройки и уменьшением средней площади квартир. Впрочем, такие тенденции фиксируются не только в Московской области».
