Разумно ли сейчас вкладываться в недвижимость?

На интернет-площадке радио «Комсомольская правда» состоялась онлайн-конференция на тему: «Что нам стоит дом построить».

- Строительный сектор. Какие вызовы стоят перед отраслью в настоящее время?

- Экономический мультипликатор. Почему государству нужно поддерживать застройщиков?

- Рост цен на стройматериалы. Как это отразится на стоимости квадратного метра?

- Господдержка. Чем именно правительство должно помогать застройщикам?

- Регуляторное ослабление. Как оно скажется на сроках сдачи объектов?

- Жилищные кредиты с господдержкой. Останется ли спрос после повышения ставок?

- Льготная ипотека. Драйвер развития или роста цен?

- Инвестиции на долгий срок. Не опасно ли покупать первичку на уровне котлована?

- Вверх или вниз. Что будет со стоимостью жилья?

- Баланс спроса и предложения. Кого больше на рынке - продавцов или покупателей?

- Вопрос ремонта. Насколько актуальны квартиры с отделкой?

- Не только квартира. Что еще входит в понятие «комфортное жилье»?

- Защита капитала. Как правильно застраховать недвижимость?

Эти и другие вопросы стали предметом диалога деловой встречи.

В мероприятии приняли участие:

- Александр Якубовский, депутат Государственной Думы, член Комитета по строительству и ЖКХ;

- Антон Глушков, президент Ассоциации «Национальное объединение строителей»;

- Ирина Рудакова, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), Член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства;

- Михаил Ковалев, директор Консультационного центра Дом.РФ;

- Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»;

- Егор Фёдоров, директор по продажам Группы Аквилон;

- Олег Коркин, заместитель директора департамента розничного бизнеса Россельхозбанка;

- Юлия Рышкина, руководитель проектов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".

Антон Глушков так охарактеризовал текущую ситуацию на строительном рынке: «Стройка не осталась в стороне от общих экономических тенденций. По ряду стройматериалов мы фиксируем ажиотажный спрос, что может вызвать и вызывает рост цен. Но есть надежда, что новые логистические цепочки исправят положение. Если говорить об импортозамещении, то в категории стандартного жилья его доля от общего объема строительства порядка 5%. Рост стоимости этих материалов налицо, и сначала был вызван курсовой разницей, а сейчас обусловлен нездоровым спекулятивным спросом. Остальная часть производства строительных материалов для данной категории жилья локализована на территории РФ. В жилье премиального класса часть импортных комплектующих достигает 40%. С наибольшими сложностями сталкиваемся при возведении торговых центров и объектов повышенной инженерии – таких, как, например, больницы, поскольку здесь использовалось много иностранного оборудования. Таким образом, себестоимость строительства существенно возрастает. Если говорить об ипотеке, то предлагаются самые разные меры господдержки (льготные ипотеки и финансирование засчет кредитных средств банков с использованием механизма эскроу счетов). Но затраты на обслуживание ранее выданных кредитов существенно выросли. Тем не менее меры поддержки работают: на первичном рынке не хватает малогабаритных квартир. Девелоперы взяли паузу, чтобы переосмыслить маркетинговые концепции такого жилья, понимая, что в первую очередь именно оно будет пользоваться стабильным спросом. Кроме того, вторичный рынок входит в конкуренцию с первичным».

О том, насколько разумно сейчас вкладывать денежные средства в недвижимость, рассказал Михаил Ковалев. «Многие возвращаются к тому, чтобы держать деньги, условно говоря, под подушкой, не доверяя ни банкам, ни застройщикам. Деньги хранят наличными дома. Ситуация с кризисом 2008-го года показала, что люди часть средств таким образом потеряли. Между тем, стоимость квартир существенно выросла по сравнению с докризисными временами. Это значит, было выгоднее вкладываться все-таки в недвижимость. Решение должно приниматься не в погоне за сиюминутной выгодой, а с расчетом на долгосрочную перспективу. В этой связи инвестиция в недвижимость на стадии котлована должна рассматриваться как растущая инвестиция. За последние годы цены, например, на квартиры в Санкт-Петербурге выросли с 7,2 млн рублей до 9 млн рублей. И в среднем цена на новостройки выросли от 1,2% до 4%. Для такого рода инвестиций со стороны государства созданы все условия и разработаны все инструменты, в том числе льготные программы, ипотека с использованием материнского капитала. Увеличение суммы кредита до 12 млн рублей закрывает потребности 80-90% того предложения, которое имеется сейчас на рынке. Эти средства можно использовать не только для приобретения новостройки. Но и под индивидуальное строительство».

Анатолий Клинков пояснил, что покупатели квартир уже давно оценивают не столько сам дом и квартиру в нем, сколько окружающую инфраструктуру - школы, детские сады, рекреационные зеленые зоны, объекты торговли и развлечений и даже возможность работать рядом с домом.

Спикер уверенно заявил, что застройщики ни при каких условиях не откажутся от реализации своих социальных и инфраструктурных проектов - сегодня это главное конкурентное преимущество. Примером такого подхода он привел ЖК «Скандинавия», который уверенно держится в лидерах продаж.

Однако финансовую модель, по которой сейчас работают строители, нужно совершенствовать, чтобы такие объекты строились быстрее. «Крупные банки предлагают несколько инструментов финансирования объектов инфраструктуры: распределение затрат на отдельные кредитные линии; кредитование под залог будущей прибыли; специализированные инфраструктурные заимствования и облигационные выпуски. Однако единого подхода, который учитывал бы социальную важность таких объектов и возможности девелоперов в разных регионах России, пока нет», - подчеркнул эксперт.

Поэтому сейчас девелопер, который строит школу для того, чтобы потом безвозмездно передать ее городу, несет дополнительно кредитную нагрузку во время ее строительства. А при создании мест приложения труда девелопер, чтобы получить кредит, зачастую должен сам профинансировать до половины стоимости объекта и выполнить целый ряд требований.

«При небольших корректировках законодательства вполне реально создать универсальный «межбанковский» инструмент финансирования инфраструктуры. А в идеале, раз уж все эти объекты оказывают хорошее влияние на экономику городов, предусмотреть также государственные гарантии под такие проекты, хотя бы для регионов с низкой маржинальностью строительства», - подчеркнул эксперт.

Егор Фёдоров поддержал предложения предыдущего выступающего, и акцентировал внимание на том, что ликвидность недвижимости сегодня определяет сам проект – насколько в нем, учтены актуальные запросы горожан. «Действительно, выбором планировки покупка квартиры не ограничивается. Комфорт складывается из множества факторов, и важно их учитывать, чтобы не жалеть о выборе в последствии. Это касается как покупки жилья в инвестиционных целях, так и для личного проживания. Например, широко востребованы такие вспомогательные места общего пользования, как кладовые, колясочные, детские и спортивные общественные пространства, коворкинги. Закрытые от машин дворы с видеонаблюдением сегодня фактически мастхэв рынка недвижимости. Но не менее важно, чтобы внутренняя территория отвечала разным интересам жителей. Например, во дворе ЖК «Аквилон Beside» на Рязанском проспекте мы строим многофункциональный кластер для отдыха со спортивными и детскими зонами, а внутри ЖК «Аквилон Митино» будет разбит экопарк площадью 6500 кв. м, с зелеными скверами и площадками для активного и спокойного отдыха. Что еще позволяет проекту оставаться актуальным многие годы и после ввода в эксплуатацию? В том числе, это энергоэффективные характеристики и умные системы для управления квартирой. Такие решения не только повышают комфорт и безопасность жилья, но и дают жителям реальную возможность экономить на коммунальных платежах», - развил тему приобретения комфортного жилья эксперт. Стимулирование и снижение действующих процентных ставок, а также поэтапное раскрытие эскроу счетов, по его мнению, облегчат положения как застройщиков, так и заемщиков. Это в первую очередь должно касаться системообразующих застройщиков.

Александр Якубовский подтвердил намерения правительства и дальше поддерживать строительную отрасль. Он отметил два направления, по которым необходимо продолжать работать: снижать рост цен на стройматериалы и увеличивать покупательский спрос. Спикер также заявил, что государство и в дальнейшем продолжит расселять граждан, проживающих в ветхих и аварийных домах, и строить для сирот. Средства на это будут выделяться. Хотя рынок, по сравнению даже с прошлым годом, кардинально изменился.

Об этих переменах продолжил разговор Олег Коркин. «Россельхозбанк работает в 82 регионах России (1500 офисов), - рассказал эксперт. - В прошлом году по ипотеке мы выдали 131 млрд. рублей, охватив и рынок новостроек, и «вторички», и загородной недвижимости, и ИЖС. Банк участвовал во всех ипотечных госпрограммах. В силу специализации банка, нашего целевого сегмента, львиная доля выданных кредитов пришлась на сельскую ипотеку. Если сейчас говорить не про наш банк, а про ситуацию в целом по стране, то в городах-миллионниках доля рынка новостроек достигла 70%, чего никогда раньше не было, хотя традиционно этот сегмент всегда преобладал над другими. Доля рынка загородной недвижимости еще незначительна – порядка 3-4% от всех объемов кредитов. Но аналитики обещают, что 2022 год станет для этого сектора строительства переломным. Ожидается повышенный спрос как на готовые дома, так и на ИЖС. Поэтому банк сосредотачивает большие силы, дорабатывает кредитный продукт, чтобы он был максимально удобным и для жителей нашей страны, и для строительных компаний, и для подрядных организаций и тех, кто будет участвовать в развитии территорий. Мы за развитие типовых проектов такой недвижимости. Вторичный рынок по-прежнему будет пользоваться спросом. Рассчитываем, что ставки нормализуются и будут, как минимум, на уровне госпрограмм, а также надеемся, что госпрограмма не ограничится июлем этого года и будет продлена».

В самом деле, в настоящее время спрос на загородную недвижимость сформирован хорошо, с марта он сильно возрос – это мнение Ирины Рудаковой. Она тоже отметила, что на рынке ИЖС второй год активно развивается ипотечное кредитование. Правда, и неработающие механизмы стали хорошо заметны. Стало очевидно то, что именно нужно дорабатывать. «К сожалению, в стране пока недостаточно банков, кредитующих стройку с хорошими ставками, - подчеркнула Ирина Рудакова. – Следует расширять это направление. По рыночной ставке построить дом дорого. Для многих неподъемно. Поэтому мы ратуем за совершенствование механизма кредитования на рынке ИЖС».

Юлия Рышкина убеждена, что в настоящий момент не стоит покупать квартиру на вторичном рынке – рынок перегрет, цены у своих максимумов. А вот в ипотеку приобрести жилье в домах-новостройках имеет смысл, особенно если квартирный вопрос стоит остро. Без необходимости с приобретением какой бы то ни было недвижимости, на взгляд эксперта, спешить не нужно. Если вы все-таки решились, то изучите, что ранее строила выбранная вами строительная компания, на ее реализованные проекты, на то, были ли просрочки с введением домов в эксплуатацию. Возможно, спокойнее покупать квартиры, уже близкие к завершению – так лучше видны темпы строительства.