5 главных ошибок при оформлении и погашении ипотеки

Ипотека осталась востребованным инструментом решения квартирного вопроса: даже несмотря на резкое повышение ключевой ставки в феврале этого года доля сделок с привлечением заемных средств по итогам I квартала 2022 года снизилась несущественно – до 58%. Но в ближайшее время стоит ожидать как минимум возвращения к показателям конца 2021 года: власти снизили ставку по льготной ипотеке до 9%, разрешили сочетать ее с рыночными программами, а также запустили льготную ипотеку для IT-специалистов. Разумеется, перед тем, как принять решение о покупке недвижимости с помощью ипотеки, следует учесть ряд нюансов. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о 5 главных ошибках при оформлении и погашении ипотеки.

Неверная оценка финансовых возможностей.

Ипотека – это существенная нагрузка на семейный бюджет, которая будет длиться не один год (средний срок ипотеки в России в апреле 2022 года составил 22 года). На первый взгляд, выход очевиден – увеличить размер ежемесячного платежа, какое-то время жить в режиме экономии, зато быстрее закрыть кредит. Однако переоценка собственных финансовых возможностей, особенно когда на погашение ипотеки уходит большая часть семейного бюджета, представляет собой значительный риск. Другой просчет – направить все имеющиеся средства на первоначальный взнос или вовсе оформить для этих целей потребительский кредит. Все это приводит к возникновению просрочек по кредитам, новых долгов и иных проблем, вплоть до личного банкротства.

Еще одна ошибка – отсутствие резерва средств, который мог бы помочь избежать проблем с банками в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. К ним относятся потеря трудоспособности или работы, резкое снижение доходов.

Столкнувшись с финансовыми сложностями, заемщики нередко до последнего не обращаются в банк. Это ошибочная стратегия, так как кредитная организация не заинтересована в длительных разбирательствах и в большинстве случаев готова предложить клиенту выход из сложившейся непростой ситуации. Но для того, чтобы воспользоваться различными возможностями (к примеру, рефинансированием или ипотечными каникулами), необходимо своевременно оповестить банк о возникших трудностях.

Невнимание к возможностям оптимизации.

В условиях постоянного роста цен на недвижимость и удорожания ипотеки различные специальные предложения, которые позволяют снизить процентную ставку и, соответственно, кредитную нагрузку, становятся очень востребованными. Это могут быть как особые условия на конкретный пул квартир, так и совместное предложение с банком-партнером. Казалось бы, их преимущества очевидны.

Но нередко заемщики игнорируют такую возможность оптимизации расходов. Например, если застройщик или агентство недвижимости предлагает услуги кредитного брокера, некоторые клиенты отказываются от подобной опции. И это ошибочное решение, так как благодаря знанию специфики сферы и партнерских отношений с банками они обеспечивают получение оптимальных условий (например, более низкой процентной ставки или первого взноса, на которую потенциальный покупатель вряд ли может рассчитывать при самостоятельном оформлении). Также благодаря отработанной логистике оптимизируется процесс сбора и подачи документов, а оформленные через брокера заявки рассматриваются в приоритетном порядке в нескольких банках сразу.

Позднее рефинансирование.

Периодическое снижение ставок по ипотеке раз в несколько лет стабильно повышает интерес заемщиков к рефинансированию. Подобный эффект мы могли наблюдать в прошлом году, когда благодаря рекордно низкой ключевой ставке жилищные займы заметно подешевели. Такая услуга представляет собой оформление нового кредита на более выгодных условиях для погашения имеющегося. На первый взгляд, все выглядит привлекательно.

Однако рефинансирование не всегда выгодно. Максимальную пользу для заемщика данная услуга приносит в самом начале его ипотечного пути. Это объясняется спецификой аннуитетной схемы платежей: в первые годы основная сумма направляется на погашение процентов, а не самого долга. Поэтому нет смысла обращаться за рефинансированием на этапе, когда выплачено уже больше половины кредита: в этом случае опять придется начинать процесс сначала.

Излишняя экономия или расточительность.

Взяв ипотеку, заемщик может столкнуться с двумя крайностями. Первая – тотальная экономия на всем, вплоть до самых необходимых потребностей (питание, одежда, отдых). Вероятно, это позволит сократить срок кредита на год-полтора, однако далеко не факт, что родственники и собственный организм будут благодарны за такое отношение.

Вторая ситуация диаметрально противоположна. Даже несмотря на возросшую нагрузку на семейный бюджет заемщики продолжают вести прежний образ жизни, не уделяя внимания финансовому планированию, отказываясь от различных полезных инструментов учета доходов и расходов, а также регулярно совершая эмоциональные покупки. Как минимум, это повлечет за собой существенные потери в средствах, либо вовсе приведет к образованию задолженности из-за просрочек по платежам.

Игнорирование досрочного погашения.

Нередко можно встретить ситуацию, когда заемщик ежемесячно выплачивает ровно ту сумму, которую рассчитал банк, а остальное тратит по своему усмотрению (на развлечения, отпуск, одежду), даже не оценивая варианты с досрочным погашением. Ошибочность такого подхода продемонстрирует конкретный пример.

Для наглядности рассмотрим на конкретном примере. В нашем случае семья приняла решение о покупке квартиры, стоимость которой соответствует среднему бюджету предложения в массовых новостройках «старой» Москвы (13,9 млн рублей), первоначальный взнос составит 20% от цены лота (2,8 млн рублей), средневзвешенная процентная ставка по семейной ипотеке по состоянию на май 2022 года – 5,6%, ежемесячный платеж – 73,4 тыс. рублей, срок кредита примем равным средней продолжительности жилищного займа по данным ЦБ (22 года). Если раз в квартал заемщик будет дополнительно переводить на досрочное погашение ипотеки 60 тыс. рублей (откладывая ежемесячно по 20 тыс. рублей), то это позволит закрыть кредит через 14 лет и 8 месяцев вместо 22 лет.

«Безусловно, никто не застрахован от ошибок, однако многих из них можно избежать, ответственно подойдя к выбору ипотечной программы и дальнейшему погашению кредита, – резюмирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». – Взвешенная оценка своих финансовых возможностей, учет доходов и расходов, а также использование различных вариантов для снижения кредитной нагрузки (рефинансирование, досрочное погашение) позволят не только быстрее закрыть ипотеку, но и сформировать у банка положительный образ заемщика, что однозначно пригодится в перспективе».