Рынок устойчив – итоги I квартала 2022 года в ипотечном секторе

В I квартале 2022 года банки выдали только на 6% меньше кредитов на покупку жилья, чем в тот же период 2021 года. Однако это снижение произошло в основном из-за спада активности на вторичном рынке жилья, тогда как спрос заемщиков на строящиеся дома резко увеличился – на 31%. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав свежую статистику Центробанка России.

В I квартале резко вырос спрос дольщиков на ипотеку.

В I квартале 2022 года российские банки выдали 393 тыс. ипотечных кредитов, что на 6% меньше, чем в I квартале 2021 года. Сумма средств, которую россияне заняли на покупку жилья в I квартале 2022 года, составила 1,33 трлн рублей против 1,16 трлн рублей в аналогичный период 2021 года, увеличившись таким образом на 14%. По сравнению с I кварталом 2014 года количество выданных кредитов выросло в два раза, а их денежный объем – в четыре раза.

В январе 2022 года число ипотечных сделок в России было таким же, как в январе 2021 года. В феврале 2022 этот показатель снизился на 4% по сравнению с тем же месяцем 2021 года, а в марте 2022 – на 9% по сравнению с мартом 2021 года.

На рынке долевого строительства активность заемщиков заметно возросла. В I квартале банки выдали на покупку квартир в строящихся домах 137 тыс. кредитов, тогда как в том же квартале 2021 года – 105 тыс. Таким образом, спрос на ипотеку среди дольщиков в России возрос на 31%. С помощью банков они вложили в долевое строительство 551 млн рублей в I квартале 2022 года, что на 43% больше, чем в тот же период 2021 года, когда банки выдали 387 млн рублей.

В январе 2022 года дольщики получили в банках на 22% больше кредитов, чем в январе 2021 года, в феврале – на 20%, а в марте – на 31%. «Ставки по ипотеке на новостройки были более привлекательными, так как на них распространяются государственные субсидии, – комментирует Филипп Третьяков, вице-президент по маркетингу и продажам ГК «Кортрос». – Между тем рыночные ставки, действующие для вторичного рынка жилья, непрерывно росли, а после повышения ключевой ставки в марте поднялись на очень высокий уровень. Именно поэтому ипотека на вторичное жилье резко сократилась в начале 2022 года, тогда как обеспокоенные удорожанием кредита покупатели новостроек, напротив, активизировались и поспешили воспользоваться льготными условиями кредитов».

Средний размер кредита сократился, но средний срок увеличивался.

C 2018 года россияне все больше занимали денег на покупку жилья, а срок кредитования увеличивался, но в первом квартале 2022 года эти тенденции изменились. Средний размер кредита, выданного россиянам на покупку жилья (готового и строящегося) в марте 2022 года, составил 3,20 млн рублей против 3,35 млн рублей в декабре 2021 года. Еще заметнее эта тенденция на рынке строящегося жилья, где в марте 2022 года дольщики в среднем занимали 3,68 млн рублей, а в декабре 2021 года – 4,17 млн рублей.

Аналитики «Метриум» полагают, что россияне стали меньше занимать из-за заметного роста цен на жилье. За последний год новостройки и вторичные квартиры подорожали на 20-30%, что совпало по времени с постепенным увеличением ставок по ипотеке. При этом доходы по-прежнему стагнировали, поэтому все меньше покупателей решались увеличить размер кредита, усиливая тем самым давление на семейный бюджет солидным ежемесячным платежом. Это подтверждает и тот факт, что срок кредитования продолжал расти, то есть россияне стали занимать меньше денег, но на больший срок.

В целом на рынке ипотеки средний срок кредита в марте 2022 года достиг 22,2 лет против 21,4 лет в декабре 2021 года. Участники долевого строительства тоже нарастили сроки кредитования, но не столь заметно. В марте 2022 года они занимали в среднем на 22,6 лет, тогда как в декабре 2021 года – 21,9 лет.

Ипотечные ставки стали очень волатильными.

Динамика средних ставок по ипотеке слабо отражает те бурные изменения, которые происходили со стоимостью и доступностью кредита с начала 2022 года. В середине февраля средние рыночные (то есть не субсидируемые государством) ставки по кредитам на новостройки, по данным «Дом.рф», достигли 11% годовых для покупки новостроек и 11,30% – для вторичного жилья.

В аналогичный период 2021 года на первичном рынке жилья крупнейшие банки России выдавали ипотеку в среднем под 7,86% годовых, а на вторичном рынке жилья – под 8,06%. То есть рыночные ставки возросли более чем на три процентных пункта в первом квартале 2022 года против того же периода 2021 года.

Однако в феврале и марте ситуация резко изменилась после решения Центробанка увеличить ключевую ставку до 20% годовых. На время банки приостановили выдачу кредитов, а затем возобновили её под более чем 20% годовых. Снижение ключевой ставки до 17% годовых не сильно изменило картину и кредит оставался дорогим.

В то же время продолжали действовать программы субсидирования ипотечных ставок – льготная (для всех граждан) и семейная. В феврале 2022 года, по данным «Дом.рф», средняя ставка предложения по льготной ипотеке составляла 5,89% (при базовой по условиям госпрограммы – 7%), а по семейной ипотеке – 4,75% (при базовой – 6%).

Однако события конца февраля также повлияли на программы господдержки ипотеки. Базовая ставка по льготной ипотеке повысилась до 12% годовых, но вместе с тем власти увеличили размер кредита, который под неё можно получить – с 3 млн до максимум 12 млн рублей. Затем, в самом конце марта, льготную ставку опустили до 9% годовых. Условия семейной ипотеки при этом не изменились.

В итоге динамика средних ставок по всем выданным кредитам была такой: в январе 2022 года россияне получили ипотечные кредиты в среднем под 7,87% годовых, в феврале – под 8,10%, а в марте – под 8,05%. Участники долевого строительства, среди которых много участников госпрограмм субсидирования ипотеки, в январе в среднем заняли кредиты под 5,93%, в феврале – под 5,94%, а в марте – под 5,54%.

«Застройщики дополнительно субсидируют ставки по ипотеке государственных программ, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В частности, мы снизили ставки до 0,1% на первые десять лет по семейной ипотеке и до 5,5% на весь срок по льготной. Поэтому средние ставки предложения банков несколько ниже базовых. Таким образом застройщики стимулируют спрос на жилье и дают скидки клиентам».

Выдача ипотеки по субсидируемым программам сократилась.

В I квартале 2022 года россияне реже участвовали в программах субсидирования ипотеки, чем в аналогичный период 2021 года. Так, по данным «Дом.рф», в январе-марте 2022 года банки выдали 52,7 тыс. льготных ипотек, 31,5 тыс. – семейных и 3,9 тыс. – дальневосточных; в сумме – 88 тыс. кредитов.

В аналогичный период 2021 года картина была иной. Тогда россияне получили 94,8 тыс. льготных ипотек, 18,7 тыс. – семейных и 3,1 тыс. дальневосточных, всего – 116,7 тыс. кредитов. Таким образом, в первом квартале 2022 года банки выдали на 24% меньше субсидируемой ипотеки, чем в первом квартале 2021 года. Однако, отмечают аналитики «Метриум», это произошло из-за снижения спроса на льготную ипотеку (чьи условия ухудшились по сравнению с прошлым годом), тогда как выдача семейной ипотеки увеличилась на 68%, а дальневосточной – на 25%.

В большинстве крупных регионов спрос на готовое жилье снизился, на строящееся – вырос.

Больше всего ипотечных кредитов на готовое и строящееся жилье в первом квартале выдали в Москве (27 тыс.), Московской области (21 тыс.), Санкт-Петербурге (19 тыс.), Тюменской области (17 тыс.), в Башкортостане (16 тыс.). По сравнению с аналогичным периодом 2021 года заметнее всего число выданных кредитов снизилось в Москве и Московской области (на 14%), а также в Санкт-Петербурге (минус 8%). В Башкортостане количество ипотечных сделок увеличилось незначительно – на 1%.

Иная картина с выдачей кредитов участникам долевого строительства. Больше всего ипотеки на строящееся жилье получили в Москве (14 тыс.), Санкт-Петербурге (11 тыс.), Московской области (8 тыс.), Тюменской области (более 6 тыс.), Свердловской области (почти 6 тыс.). Спрос на кредиты среди дольщиков вырос относительно I квартала 2021 года во всех этих регионах, причем в Свердловской и Тюменской областях – на 57% и 56% соответственно, в Санкт-Петербурге – на 26%, в Московской области – на 9%, в Москве – на 8%.

 «Рынок ипотеки в первом квартале 2022 года в целом развивался в штатном режиме и не сразу отреагировал на изменение обстановки, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». – По-видимому первые статистические свидетельства негативных последствий повышения ключевой ставки, снижения доходов граждан и санкций мы увидим только в апреле и в целом по итогам второго квартала 2022 года. Однако падение спроса очевидно будет заметным и долгосрочным, во всяком случае пока рыночные ставки по ипотеке не вернутся на докризисный уровень. Впрочем, определенную устойчивую базу клиентов для рынка жилья и банков обеспечат государственные программы субсидирования. Чтобы усилить их положительный эффект, нужна дополнительная программа поддержки заемщиков на вторичном рынке жилья».