Объем средств на счетах эскроу в I квартале превысил 3,7 трлн рублей

В I квартале 2022 года объем средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, составил более 3,7 трлн рублей. Рекордный объем привлеченных за квартал средств говорит о сохранении высоких темпов продаж жилья.

Портфель кредитов застройщикам по итогам квартала вырос до 3,1 трлн рублей. Проектное финансирование застройщиков — один из главных драйверов кредитования, на него пришлось 43% квартального роста корпоративного портфеля.

О проектном финансировании строительства жилья в I квартале 2022 года.

Ввод многоквартирного жилья в эксплуатацию составил значительные 11 млн м² (+37% к 1 кв. 2021г.), а запуск новых проектов – порядка 8,9 млн м², что также выше 1 кв. 2021г. (+32%).

В итоге общий портфель строительства многоквартирных домов остался на уровне 4 кв. 2021г. – 96 млн м². При этом объем проектов со счетами эскроу вырос на 4% (доля – до 81%), а «старой схемы» – сократился на 20% (до 16%).

Новые выдачи кредитных средств в 1 кв. 2022г. и 4 кв. 2021г. были сопоставимы (около 0,8 трлн руб.) – банки обеспечивают бесперебойное финансирование строительства. По открытым лимитам утилизация составляет ~40%.

Портфель проектного финансирования (ПФ) вырос до 3,1 трлн руб. (+18%), обеспечив 43% прироста всего корпоративного портфеля (473 из 1 087 млрд руб.). В марте же ПФ было практически единственным растущим сегментом корпоративного кредитования (+198 млрд руб.), которое в целом сократилось на 0,3% (-171 млрд руб.).

Кредитные лимиты достигли 7,9 трлн руб., показав значительно больший рост, чем в 4 кв. 2021г. – 1,34 трлн руб., или 20% (0,93 трлн руб.).

Однако в марте рост лимитов замедлился ввиду более консервативных подходов застройщиков и банков на фоне существенного ухудшения условий и возросшей неопределенности. Смягчению ситуации могут способствовать меры господдержки отрасли (субсидирование ставок по ипотеке и кредитам застройщикам, мораторий на санкции к застройщикам и др.).

Качество проектных кредитов, по оценкам банков, существенно не изменилось, оставаясь на высоком уровне. Потенциально проблемные кредиты единичны, объем кредитов IV–V категорий качества не превышает 0,1% проектного портфеля. Сохранению оценки качества портфеля способствуют и регуляторные послабления. Однако в дальнейшем риски могут проявиться, если произойдет продолжительное снижение спроса.

Высокие продажи жилья позволили держать низкими кредитные ставки для застройщиков.

Рекордный с начала реформы объем привлечения средств на счета эскроу (~1,0 трлн руб. в 1 кв. 2021г., в том числе 415 млрд руб. в марте) свидетельствует о высоких темпах продаж жилья.

Объем раскрытия счетов эскроу по завершенным объектам в 1 кв. 2022г. был значительный – 91 тыс. счетов на 380 млрд руб., но все же ниже 4 кв. 2021г. – 125 тыс. счетов на 492 млрд руб.

В результате накопления на эскроу выросли на 604 млрд руб. (+19%) выше 4 кв. 2021г. (410 млрд руб.), а объем средств, депонированных на счетах эскроу, превысил 3,7 трлн руб. (более 98% – средства населения), что с запасом покрывает портфель кредитов застройщикам.

Покрытие задолженности средствами на счетах эскроу с учетом опережающего роста привлечения средств остается высоким (01.04.2022 – 113%, 01.01.2022 – 110%), но по проектам и банкам неравномерно. При этом 57% задолженности (на 01.01.2022 – 55%) покрыто более чем на 100%.

Несмотря на значительный рост ставок в корпоративном кредитовании (c 7,1 до 11%), средневзвешенная ставка по ПФ выросла в 1 кв. 2022г. лишь на 0,44 п.п., до 4,03%. Ее зависимость от ключевой ставки Банка России существенно меньше за счет фондирования средствами на счетах эскроу.

Рост ставки заметен в основном по новым кредитам, где размер депонированных средств пока незначительный. Так, доля кредитов со ставкой более 12% за квартал выросла с 6 до 11%, на них приходится 6% проектного портфеля. Однако ставка будет снижаться как по мере поступления средств на счета эскроу, так и по мере снижения ключевой ставки.

По ~30% задолженности застройщиков со значительными накоплениями на счетах эскроу (более 100%) средневзвешенная ставка – ниже 1%, а еще по 28% ставка не превышает 3,8%.

Отрасль остается подверженной рискам снижения спроса, роста стоимости строительства, реализации проблем с логистикой и в значительной степени находится в зависимости от объемов предоставляемой поддержки от государства.

Основные показатели проектного финансирования строительства жилья.

Материал подготовлен Департаментом банковского регулирования и аналитики.

© Центральный банк Российской Федерации, 2022.