Ипотека не будет прежней до 2027 года

Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели ежеквартальный круглый стол по ситуации на региональном рынке недвижимости. Как отметили собравшиеся профессионалы, последние месяцы трудно назвать легкими для отрасли. При этом участники круглого стола «Рынок недвижимости в эпоху перемен. Итоги и прогнозы», отметили что по продажам первое полугодие было достаточно успешным и, в целом, итоги года обещают быть позитивными.

С холодами приходят тревоги

Трудно спорить с генеральным директором СРО А «Объединение строителей СПб» Алексеем Белоусовым, который, выступая на круглом столе, подчеркнул, что первое полугодие на рынке жилой недвижимости обошлось без эксцессов. «Безусловно, надо понимать: то, что вводится сегодня, закладывалось два года назад. Но это неизменное правило рынка, известное любому профессионалу. Тем более, свернуть стройку уже после начала работ, практически нереально. К тому же, и банки не дадут так сделать из-за проектного финансирования».

И главное, утверждает Алексей Белоусов, по продажам первое полугодие было достаточно успешным – цифры совпадали с высокими прошлогодними показателями.

Но начался третий квартал. И таких оптимистичных комментариев у участников рынка недвижимости не нашлось. «Как и ожидалось, мы видим определенное падение продаж – по небезызвестным причинам, – вынужден был признать Алексей Белоусов. – Это исход почти любой субсидированной ипотеки с рынка новостроек. Строители понимали, что так или иначе, но это случится. Провал продаж не заставил себя ждать – в сделках с привлечением ипотеки по Петербургу объемы снизились вдвое, по области чуть меньше. Хотя и областным строителям не позавидуешь».

Иначе говоря, происходит планируемый и предполагаемый спад перегретого рынка. Правда, прежде всего, спад касается нижних ценовых сегментов.

Соответственно, часть стройкомпаний падения продаж практически не ощущает. «Результаты 8 месяцев нас радуют: относительно аналогичного периода прошлого года продажи в нашей компании выросли на 23%. Спрос растет и в сентябре, считаем, что итоги месяца будут хорошими, - рассуждает Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО и добавляет. – Но в начале года застройщики столкнулись с действительно неожиданной позицией ведущих банков, которые объявили введение комиссии при использовании ипотечных программ с господдержкой».

Такое недружелюбное поведение оперативно пресек ЦБ. Но… «Это стало дополнительной нагрузкой для девелоперов. И, в частности, мы решили не делать поспешных выводов и сохранить за нашими клиентами право выбора кредитных организаций, - поясняет специалист. - Переориентирование покупателей произошло естественным образом: если в январе лидером был Сбербанк, то уже в феврале его практически догнал Дом.РФ. А далее, мы выбрали верную стратегию, и когда кредитно-финансовые учреждения сделали послабления в ранее принятых программах, мы остались в хороших отношениях и с ними, как партнерами, и со своими клиентами».

В начале было «слово»

Часть спикеров считает, что граждане должны постепенно привыкнуть к недешевой ипотеке. Хотите большие доходы от депозитов, но есть и обратная сторона, без радости соглашается Максим Турта. Впрочем, ряд участников стола не верят, что рынок вернется к прежним объемам через короткий отрезок времени.

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова признает, что жесткий рост ключевой ставки – удар по любому внутрироссийскому бизнесу. Однако, жилое строительство оказалось на «передовых рубежах».

«В начале квартала мы прогнозировали снижение объемов продаж, но эксперты связывали определенные ожидания с IT-ипотекой, – добавляет эксперт. – Оказалось, ее по факту закрыли для крупных городов. И выдачи по IT-ипотеке в стране с июля сократились в 17 раз. Этот продукт практически не востребован, что вполне логично, поскольку IT-компании не спешат размещаться в небольших городах с населением до 50 тысяч человек. А сами айтишники не видят целесообразности селиться за границами мегаполиса.

За границей мегаполисов почему-то работает сельхозипотека под 3%. В общем, такие решения властей ставят застройщиков, базирующихся в юридической черте города, в сложное положение. Увы, инвестиционные условия в черте и за чертой города серьезно отличаются. «Вопрос регулятору, – негодует эксперт. – Вы действительно хотели, чтобы стало плохо тем застройщикам, кто работает в черте города? Отсюда следующий вопрос. У города есть планы заниматься реновацией старых кварталов. И как именно тогда строительные компании смогут существовать в условиях нагрянувших ограничений?»

По мнению Светланы Денисовой поведение властей можно трактовать, как неудачные попытки применить «тонкие» настройки при не лучшей ситуацией с пополнением бюджета.

«Но вот парадокс – в начале года ожидалось снижение бюджетных доходов и в целом ухудшение экономической ситуации. А по итогам полугодия оказалось, что экономика повела себя с точностью наоборот, – отмечает Светлана Денисова. – Но по отношению к жилстрою были применены успевшие устареть меры».

А куда мы денемся?!

«Наша компания, благодаря работе с остатками введенной третьей очереди, то есть то, что позволяет продаваться на вторичном рынке, сохраняет приличный объем продаж. Не будем лукавить, данный объем, безусловно, тоже снизился, тем не менее это уровень, позволяющий компании работать дальше. И даже удерживать относительно высокий объем ипотечных сделок», – резюмирует Светлана Денисова.

Генеральный директор АН ГК «КВС» Анжелика Альшаева соглашается, что с началом второго полугодия участники рынка поневоле были вынуждены забыть, каким успешным было первое полугодие. «Мы свои планы по августу выполнили, – уточняет Анжелика Альшаева. – Сейчас доля ипотеки в «КВС» составляет 63%, из которой 96-97% – это семейная ипотека. Остальная часть продаж состоит из рассрочки и единичных сделок с единовременной оплатой – в границах 3-5%. Полагаю, что итоги сентября окажутся примерно такими же».

Важно, что прекращать строительство компания не собирается. В то же время, эксперт не верит, что новые очереди новостроек впредь будут появляться столь же часто, как раньше.

Тем более, сегодня с семейной ипотекой происходит то же самое, что и с IT-ипотекой. Выделенные лимиты у ведущих банков оказываются исчерпаны, а что будет дальше – большая загадка. Не важно, что сохранение этой госпрограммы обещано минимум до 2030 года.

«Конечно, всегда есть рассрочка. Но будем объективными, застройщик – не кредитная структура, и он не может давать клиентам длительные рассрочки. Мы надеемся на снижение ключевой ставки и рефинансирование, – дополняет Анжелика Альшаева. – Говорят, что россиянам нужно подождать, чтобы привыкнуть к новым реалиям. И тогда, по необходимости, люди станут брать ипотеку и под более 20%. Не верю. В масс-маркете этого не будет».

Со статистикой трудно спорить

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов не спорит. И начал выступление цитированием статистики компании Dataflat, занимающейся обработкой данных Росреестра. Так, данные свидетельствуют, что продажи в июле по отношению к июню сократились на 20%. Еще учтем, что в статистику июля попала часть договоров, которые были заключены месяцем ранее. В августе спрос сократился к июлю еще на 40%. Сокращение спроса августа к показателям июня составило 50%.

«Можно говорить, что рынок Санкт-Петербурга сократился в два раза. Сокращение произошло из-за отмены ипотеки с господдержкой, сокращения потенциального круга заемщиков по семейной ипотеке и отмены IT-ипотеки в Санкт-Петербурге. У нас в компании было забронировано по IT-ипотеке в ожидании продления программы сделок на десятки миллионов, незначительная часть покупателей перешла на семейную ипотеку, но преимущественная часть отказалась от покупки».

В итоге по сегменту комфорт-класса разные проекты компании получили сокращение продаж относительно первого полугодия где-то на 40%. Впрочем, портфель проектов у компании достаточно разнообразен. И, потеряв в одних направлениях, была получена компенсация в других.

«Например, у нас есть сервисные апартаменты, и по этому сегменту идет определенный рост спроса. Если сравнить показатели января-мая и лета, спрос увеличился примерно на треть. – докладывает эксперт. Да и в сентябре продолжает расти, что отчасти вызвано и перетеканием спроса с рынка жилья после отмены льготной ипотеки».

Также компания строит жилье премиум-класса, в котором невысокая доля ипотечных сделок. Соответственно, по таким объектам также наблюдается прирост сделок на треть к лету. «Особенно прекрасно вел себя спрос в августе, несмотря на то, что это традиционно это низкий сезон. Правда, доля рассрочек по таким проектам стремится  к 100%, – комментирует Сергей Софронов.

По его словам, в «ПСК» особо не верят в то, что покупатель постепенно привыкнет к нынешним ставкам. Соответственно, прорабатываются варианты траншевой ипотеки, тестируются варианты по ипотеке со сниженной ставкой до 9-10% на несколько первых лет. Это не спасает рынок при такой высокой ключевой ставке, но создает покупателям возможности сэкономить на период высоки ставок и рефинансировать кредит, когда ключевая ставка ЦБ снизится.

ЦБ в своем прогнозе ожидает ключевую ставку в 10-11% в 2026 году и 7,5-8,5% в 2027 году, что предполагает ипотечные ставки в 9-10%. А до тех пор придется жить в «новой реальности».

Не все столь однозначно

«По итогам июля по стране, согласно отчету ЦБ, объем выдач льготной ипотеки составил 50%, – тоже прибегает к статистике руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов. – Проще говоря, по базовым ставкам было выдано столько же кредитов, сколько по субсидированным. И если присутствующие не видят у покупателей стремления приобретать жилье по базовым ставкам, то эти цифры говорят, что каждый второй заемщик косвенно согласен».

Руководитель отдела продаж отмечает, что для сегмента апартов вообще проблемы расхождения льготной и нельготной ипотек никогда не существовало. Поскольку здесь ипотека вообще не субсидировалась. «Доля ипотечных сделок сейчас у нас всего 3,5%. Правда, случались временные отрезки, когда доля ипотеки дорастала до 50%. И даже инвесторы, у которых была возможность брать ипотеку на жилье под 6-7%, приходили к нам и покупали апартаменты под 15%».

Главную проблему спикер видит в другом. Прежде горизонт планирования на строительном рынке доходил до тех лет. Это позволяло каждой компании разрабатывать долгосрочные стратегии развития. Потом рынок плавно начал привыкать и адаптироваться к зачастившим изменениям – то пандемия, то скачки валютных курсов… «Сейчас отрасль получила ситуацию, когда многие параметры абсолютно бессмысленно планировать. Когда постоянно меняются прогнозы, своё будущее (даже на короткий срок) не может предугадать никто, не только строительная сфера, – сетует специалист. – Полгода назад на аналогичном круглом столе мы обсуждали прогноз по ключевой ставке на конец года в районе 13-15%. В реальности видим совсем другие цифры. То есть сегодня мы работаем в совершенно другой реальности».

Рассказывая про ситуацию в собственной компании, Денис Розанов отмечает, что, если сравнивать с аналогичными периодами 2023 года, за первое полугодие продажи прибавили 15%.

Правда, по итогам третьего квартала есть возможность незначительной просадки. С другой стороны, в отличие от рынка жилья, продажи апартов не предполагают сильных колебаний, и вторая половина года ожидается достаточно ровной.

Отдельным трендом осени 2024 года эксперт назвал активный уход покупателей в рассрочку, несмотря на то, что приобретатель апартов обычно имеет в запасе достаточные суммы. То есть, клиенты стараются параллельно решить две задачи – не только оперативно купить недвижимость, но и заработать на высоких депозитах.

«Покупатель заходит с первым взносом в апарты, а далее откладывает выплаты, насколько позволяют условия, и прокручивает деньги в депозитах, – рассказывает эксперт. – По рассрочке прирост в этом году составляет 25%. Но, конечно, есть и клиенты, готовые войти в единовременные сделки, это порядка порядка 25%. Такие покупатели появлялись и прежде. Особенностью сегодняшнего дня можно назвать то, что при заключении сделок эти граждане все более открыто признают, что приобретают недвижимость не ради рентной доходности, а просто как вложение свободной суммы».

Областные нюансы

Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова преимущественно делится своим видением ситуации на загородке. «Доля сделок в области у нашей компании составляет примерно 70%, и рынок загородной недвижимости пострадал гораздо меньше, чем другие сегменты, – говорит она. – Если взглянуть на статистику Росреестра по регистрации жилых зданий на участках под ИЖС, за 2023 год было зарегистрировано около 19 тысяч объектов, из которых около 5,5 тысяч — на садовых участках. В этом году ситуация похожая».

Кстати, в загородном домостроении есть интересная особенность: готового жилья, подходящего под льготные условия, очень мало. Поэтому клиентам часто приходится ориентироваться на покупку участка под будущий дом. И по оценкам эксперта, до конца второго квартала по условиям семейной ипотеки продажи «нетронутых» земельных участков и участков с уже строящимися домами (как с подрядом, так и своими силами) шли полным ходом.

Даже сейчас, несмотря на пересмотр льготных программ, семейная и IT-ипотеки остаются доступными и востребованными. Но есть вторая особенность загородки – некоторые объекты строились и регистрировались в спешке, поэтому иногда приходится восстанавливать документы. Из-за этого порой оформить льготную ипотеку становится невозможно.

«Тем не менее, с августа у нас начались активные продажи вторички, хотя раньше август считался довольно тихим месяцем, – говорит Светлана Белова. – Конечно, сложно сказать, что люди готовы брать крупные суммы в ипотеку под 20% и выше. Обычно берут около полутора миллионов и спешат продать свою недвижимость, чтобы как можно быстрее закрыть кредит – такие сделки тоже имеют место».

Кроме того, добавляет эксперт, в Ленобласти во всю «работает» сельская ипотека, хоть это и довольно сложный продукт, который требует объемистый пакет согласований с банком, что занимает около полутора месяцев. Продавцы уже научились учитывать это время и терпеливо ждать.

Клиенты вспомнили про «цепочки»

«Как и у наших коллег, первое полугодие для Санкт-Петербургского филиала банка прошло довольно успешно, – делится руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ Анастасия Трифонова. – По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, прирост в нашем сегменте составил 50%. Важно отметить, что основным источником этого роста действительно стали сделки с первичным жильем, приобретаемым по льготным программам».

Эксперт напомнила, что еще в январе крупнейшие банки начали взимать комиссионные с застройщиков по сделкам с субсидируемыми государством программами. Но в ПСБ решили не следовать этой практике и не повышать свои ставки. И это, безусловно, способствовало значительному увеличению банковского портфеля.

Также специалист поделилась внутренней статистикой кредитной организации. «К июлю семейная ипотека занимала 40% в региональном портфеле банка, а обычная государственная программа – 19,5%, – сообщила Анастасия Трифонова. -– Семейная ипотека начала преобладать в нашем портфеле с конца 2023 года».

Следующий аспект – в ПСБ также значительную роль играет военная ипотека, и доля льготных продуктов для военнослужащих составляет 41% в филиале банка, оставаясь стабильной даже после отмены госпрограммы. А доля семейной ипотеки снизилась до 17%.

Из значимых для банка решений Анастасия Трифонова называет следующее – ПСБ решил усилить фокус на вторичную недвижимость.

«Третий квартал показал, что граждане, не имеющие возможности приобрести первичное жилье по действующим ставкам, всё равно рассматривают варианты на вторичном рынке, – обращает внимание Анастасия Трифонова. – Однако, такие сделки требуют больше усилий, поскольку проверка документов может занять много времени. Кроме того, покупатели часто выбирают более доступные объекты, которые могут быть связаны с наследственными вопросами или дарением, что добавляет рисков».

Также вернулись сложные сделки с цепочками: если еще полгода назад они не выходили за рамки двух-трех объектов, то сейчас снова возникают цепочки из четырех-пяти квартир. В результате рынок вернулся к состоянию десятилетней давности, а средний чек подсократился до 3,9 миллиона рублей.

Таким образом, в третьем квартале доля вторичного жилья в региональном ипотечном портфеле банка возросла до 22% по сравнению с лишь 1,5% в первом полугодии.

Виктор Заржицкий