Рынок недвижимости СПб – рассрочка против ипотеки

Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провел круглый «Ситуация на рынке недвижимости, строительства и ипотеки». После обсуждения итогов первого квартала большинство спикеров вступили в диспут, насколько рассрочка может заменить льготные ипотечные программы.

Планы пришлось корректировать

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов констатирует, что планы строительных компаний в прошлом году строились в то время, когда сообщество строителей города еще надеялось, что госпрограммы поддержки ипотеки продлят до 2025 года. Но когда этого не случилось, застройщикам пришлось пересмотреть свои перспективы. Никто не сомневался, что с уходом льготной ипотеки продажи упадут. Соответственно, летом-2024 строители пошли на серьезные изменения: сократили объемы продаж в планах, пересмотрели земельные портфели и общую стратегию на оставшуюся часть 2024 года и весь 2025 год.

«В первом квартале 2024 года в городе сдали 1,4 миллиона квадратных метров. А в первом квартале этого года — только 700 тысяч, — уточняет Алексей Белоусов. — Но цифры не совсем корректно сравнивать, ведь условия кардинально изменились. В 2025 году даже пришлось задерживать ввод некоторых новостроек». Чтобы понять — что объективно происходит на рынке — лучше смотреть на количество выданных разрешений на строительство и реально строящихся объектов.

Итак, в конце прошлого года застройщики Петербурга выполняли уже скорректированные планы. А по итогам первого квартала текущего года видно, что изменения были своевременными и правильными: число вводимых объектов сократилось, что помогло избежать избытка на рынке.

«Сегодня рынок жилищного строительства адаптируется к новым условиям. Потребители готовы покупать около 700 тысяч квадратных метров нового жилья, — отмечает руководитель СРО. — Но вот мотивация покупателей изменилась: доля ипотечных сделок упала с 90% до 40-45%. Часть потерь удалось компенсировать программами от застройщиков, но в целом спрос снизился на 30-40%».

И еще один интересный момент: как только застройщики решают уменьшать объемы ввода жилья, цены начинают расти. За первый квартал этого года новостройки подорожали на 4%. К тому же, дороже становятся строительные материалы, ресурсы и логистика.

Законодательные перспективы

Депутат ЗакСа Санкт-Петербурга, зампредседателя постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова обращает внимание на тот момент, что в первом квартале этого года рассрочки на покупку жилья стали настоящим хитом. У некоторых застройщиков доля продаж в рассрочку поднялась до 40%, хотя раньше она держалась на уровне всего 6-10%. Это вполне логично, ведь рассрочка заполняет пустоту, образовавшуюся после сворачивания льготной ипотеки.

Интересно, говорит депутат, что 15 апреля вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на заседании Президиума Государственного Совета представил законопроект, который уже внесен в Думу. Он касается использования залогового обеспечения, хотя глава Центробанка высказалась против этой идеи. Но Хуснуллин подчеркнул, что нужно развивать альтернативные способы покупки жилья. Например, предлагается возможность предоставления рассрочки даже после того, как объект введен в эксплуатацию, при условии, что застройщики полностью рассчитались с банками и закрыли свои счета-эскроу. Для этого нужно просто предусмотреть возможность залога на такую недвижимость.

«И это поможет защитить строительные компании от недобросовестных покупателей, — рассуждает Наталия Астахова. — Но даже сейчас залоговые требования начинают действовать, как только клиент берет рассрочку. По сути, рассрочка – это все равно долг, от которого не уйдешь».

Кроме того, добавляет зампред, ЗакС на городском уровне подтвердил изменения, предложенные Комитетом по финансовым рынкам Госдумы. Прогнозы по этому решению на федеральном уровне выглядят довольно оптимистично. Можно надеяться, что с 2026 года многодетные семьи смогут получать дополнительные субсидии из федерального бюджета для покупки квартир в рассрочку.

Риски при рассрочке

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова относится к результатам первого квартала своей компании «соу-соу». «В январе и феврале у нас всё шло неплохо, но вот в марте мы не справились с планом. Зато в апреле наблюдаем рост бронирований и обращений, что радует!», — делится она.

При этом эксперт подчеркивает, что рассрочка для застройщиков — это, по сути, вынужденная мера. Все риски, связанные с ней, ложатся на плечи строителей. Особенно когда недавно появились новые законы, касающиеся банкротства физических лиц. Теперь, если кто-то из покупателей обанкротится, застройщик может остаться ни с чем — деньги не вернутся, а квартира может остаться у должника.

Особенно опасной с этой точки зрения считается рассрочка по договорам долевого участия (ДДУ). Все деньги от дольщиков хранятся на эскроу-счете и недоступны для стройкомпании. Дольщик фактически ничем не рискует, разве что потеряет на инфляции. «Нам это крайне невыгодно: деньги поступают с задержкой, мы не получаем скидку по кредитам, а цена для дольщика фиксируется. Люди уже понимают эти нюансы и охотно выбирают такие варианты. Если бы не высокие ставки по депозитам, можно было бы ожидать, что доля рассрочек в продажах квартир выросла бы ещё больше», — считает Светлана Денисова. — «А глава Банка России продолжает защищать покупателей от рисков, которые уже давно не актуальны. Она как будто ведёт войну с призраками обманутых дольщиков, хотя сейчас многоквартирное строительство стало одним из самых защищённых продуктов для покупателей. Именно многоквартирное, индивидуальное строительство — это совсем другая история, там банкротства случаются довольно часто».

В общем, потеряв возможность использовать льготную ипотеку, которая раньше была невероятно удобным инструментом, застройщики находятся в непростой ситуации. Когда у крупной компании на руках тысячи квартир, без каких-либо стимулов для продаж не обойтись. Даже если ключевая ставка упадёт, и ипотека станет доступнее, распродать такой объём жилья в короткий срок будет сложно. Поэтому застройщики должны искать покупателей на протяжении всего цикла строительства.

И постоянно приходится придумывать новые способы продаж. Например, сейчас появилась услуга по страхованию рисков при рассрочке.

«Неясно, насколько полезными окажутся новые инструменты, предложенные Маратом Хуснуллиным, — резюмирует Светлана Денисова. — В нашей компании, к примеру, мы вырабатываем собственные барьеры от потерь по рассрочке. Так, не работаем с клиентами, которые готовы внести только до 30% первоначального взноса. У нас есть и другие условия. Многие покупатели приходят с разрешением органов опеки на продажу своей недвижимости при условии покупки более просторной квартиры. Ведь наши клиенты обычно ищут варианты улучшения жилищных условий и уже имеют какое-то жильё».

Разрешения на строительство на минимуме

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов без особого восторга отмечает, что в прошлом году в Петербурге выдали в два раза меньше разрешений на строительство. И по новым проектам метраж тоже упал почти вдвое — еще минус 1 миллион квадратных метров. Из-за этого аналитики уже говорят, что город может столкнуться с нехваткой жилья. Это касается всех сегментов рынка, даже дорогой недвижимости, где спрос традиционно довольно высокий.

«Но теперь витрина выставляющихся объектов уменьшилась на треть. Не хотелось бы дойти до такого момента, когда на вопрос о том, какие объекты интересуют покупателей, можно будет ответить: «Все, что появляются», просто потому что они появляются», — предупреждает представитель «ПСК». Хорошие же проекты и сейчас очень востребованы. Цены на них растут, иногда довольно быстро..

Тем временем, по оценкам Сергея Софронова, на рынке сейчас около 40% сделок проходят через ипотеку, и из них 90% — это льготные программы. В основном, конечно, это «семейные ипотеки», так как других вариантов льгот практически не осталось. Если выдача семейной ипотеки сократится вдвое, это приведет к снижению продаж еще примерно на 20%, и это для застройщиков критически важно.

На ситуацию с продажами влияют и комиссии банков. Их отменяют, но потом банки говорят, что это им невыгодно, и начинают сокращать такие выдачи. «Мы стараемся извлечь максимум из сотрудничества с банками, и хорошо, что многие из них готовы к совместным спецпрограммам. Например, у нас есть ипотека со сниженным платежом на весь срок. Если сравнить с обычной рыночной ипотекой, разница будет почти в два раза в нашу пользу», — поясняет коммерческий директор.

Также на рынке много гибких программ рассрочек. В частности, возможна и комбинация рассрочки с семейной ипотекой, когда будущие родители могут купить недвижимость уже сейчас, а позже перевести остаток в семейную ипотеку. Все эти усилия помогают сделать покупку новой недвижимости более доступной.

«В пессимистическом сценарии, — делится Сергей Софронов — рынок продолжит сокращаться в объемах. Это возврат к показателям примерно 2016-2017 годов».

Ипотеку рано списывать

Руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ Анастасия Трифонова считает, что ипотека в 2025 году продолжает играть ключевую роль на рынке недвижимости, так как она является важным инструментом для круга покупателей, которые выбирают её с учетом доступности ставок, условий первоначального взноса и возможностей государственной поддержки, что делает программы с господдержкой наиболее популярными.

«На сегодняшний день в ПСБ наиболее востребованы программы семейной ипотеки с пониженной ставкой для семей с детьми. Помимо этого мы предлагаем выгодные условия по ипотеке сотрудникам оборонно-промышленного комплекса (ОПК), военным, а также зарплатным клиентам банка. Для работников ОПК и военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы (участники НИС) предусмотрена возможность приобретения квартиры на вторичном рынке при первоначальном взносе от 0%. В том числе участникам НИС наш банк предлагает программу «Семейная военная ипотека», ставка по которой составляет 6%. На сегодняшний день ипотека остается одним из основных способов финансирования покупки жилья, продолжая быть драйвером рынка недвижимости, несмотря на наличие альтернативных программ рассрочки и лизинга», — сообщает Анастасия Трифонова.

Если говорить о рынке вторичной недвижимости, то, по мнению Анастасии Трифоновой, он более стабилен, с умеренными колебаниями цен в зависимости от региона. В некоторых городах наблюдается дефицит качественных вторичных квартир, что поддерживает ценовой уровень. Ипотека остаётся драйвером и рынка вторичной недвижимости. При этом покупатели всё больше обращают внимание на качество жилья и прозрачность сделок. Рынок приспосабливается к новым экономическим условиям, балансируя между спросом на доступное жильё и требованиями финансовых учреждений.

«Мы предполагаем, что рынок ипотеки может пойти в рост, однако это возможно при условии усиления госпрограмм, а также в случае снижения ставок. Кроме того, ожидаем развития цифровых сервисов для еще большего упрощения оформления и управления кредитами», — прогнозирует Анастасия Трифонова.

Могло бы быть гораздо хуже

Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева тоже считает, что сейчас рассрочка на пике популярности. Но не все застройщики к ней готовы. Некоторые компании высоко оценивают риски для себя  и не предлагают этот вариант. Вместо этого они, например, запускают стимулирующие акции, чтобы поднять интерес покупателей в период спада спроса (начало года).

Между тем, срывы по выплатам по рассрочке — это редкость. Если вдруг кто-то не в силах платить, квартиру можно продать по переуступке, если срочно — с разумным дисконтом от текущих цен застройщика.

Возвращаясь к вопросу об оценке первого квартала-2025 Ольга Трошева также соглашается, что публичной статистики недостаточно. Особенно если говорить о данных Росреестра, которые учитывают регистрацию договоров, и иногда сроки смещаются (например, часть договоров декабря переходит на январь), искажая реальную покупательскую способность в моменте.

«С другой стороны, бессмысленно верить, что на рынке все более-менее благополучно, — говорит эксперт. — По подсчетам экспертов холдинга, в первом квартале 2025 года, уже без господдержки, рынок жилья в Петербурге показал снижение на 22% по сравнению с первым кварталом 2024 года».

Правильнее было бы сравнить с результатами второго полугодия 2024 года, когда рынок уже остался без программы гос. поддержки и сразу же продемонстрировал снижение. «Сейчас мы видим похожие по емкости  данные: к марту рынок восстановился до уровня около 5,3 тысяч сделок по агломерации. Если сравнить первый квартал этого года с третьим кварталом прошлого, то снижение составило 8%, а с четвертым — 16%», — рассуждает глава консалтингового центра. — «Но стоит помнить, что во конце года, как правило, продажи обычно выше, чем в начале года. Так что все же ситуация вполне адекватная, застройщики настроены выполнять свои обязательства».

Загородная жизнь

Директор Северо-Западного регионального центра Банка Дом.РФ Сергей Вяткин делится актуальными цифрами по рынку Ленобласти: «В первом квартале 2025 года в регионе, по данным портала наш.дом.рф, ввели целых 1,44 миллиона квадратных метров жилья, но из них всего 57 тысяч — это многоквартирные дома. Ленобласть показывает рост по сравнению с прошлым годом, и движущей силой здесь стало индивидуальное строительство, которое увеличилось на 39,4%».

Помимо растущего спроса со стороны населения, это связано с мерами, которые были предприняты для развития этого рынка, в том числе на законодательном уровне. Сегодня можно строить индивидуальные дома с применением счетов эскроу в рамках 186-ФЗ. Такой механизм стал основой развития рынка многоквартирных домов, он позволит сформировать доверие и к рынку ИЖС.

«Интересно, что средний возраст людей, которые оформляют кредит на ИЖС в Северо-Западном федеральном округе, составляет около 38 лет. Более половины заемщиков имеют одного ребенка, а каждый третий — двоих. Так что «семейная ипотека» становится важным фактором роста в этом сегменте» — заключает Сергей Вяткин.

Игорь Чубаха

Изображение (фото): TT Finance