Эксперты по недвижимости считают, что рынок аренды коммерческой недвижимости Харькова стабилизировался

Информационный портал «Недвижимость Харькова» провел круглый стол на тему «Жив ли рынок аренды коммерческой недвижимости Харькова?». Участники экспертного опроса, ведущие эксперты и операторы рынка недвижимости, отметили особенности спроса и предложения в этом сегменте.

По данным портала на фоне кризиса количество частных объявлений в рубрике «сдам помещение» в 2009 году сохранило тенденцию роста и выросло на 9,4% в сравнении с 2008 г. В тоже время спрос (объявления в рубрике «сниму») снизился на 36,6%.

Вместе с тем можно отметить еще одну тенденцию, выраженную падением предложения в первой половине 2010 года.

Количество объявлений на портале dom.kharkov.ua (http://dom.kharkov.ua/)

данные за январь-июнь 2008 2009 2010

Сдам помещение 259 365 285

Сниму помещение 116 51 50

Такое состояние сегмента аренды нежилой недвижимости в Харькове подтверждает Андрей Шевченко, специалист по коммерческой аренде АН «ХАН»: «В области аренды нежилой недвижимости имеет место достаточно низкая активность. Связано это как с общим состоянием экономики страны, так и с сезонным спадом деловой активности».

Говоря о рыночных тенденциях Людмила Шапченко, директор агентства недвижимости «Мегаполис Плюс», замечает, что на сегодня рынок аренды нежилой недвижимости сдвинулся с мертвой точки, спрос оживился, однако предложение значительно его превышает, что позволяет арендаторам диктовать свою ценовую политику.

Аналитическая служба ГК «Проконсул» указывает на ряд тенденций в сегменте торговой недвижимости: новые проекты ТЦ и ТРЦ отсутствуют, а сроки ввода в эксплуатацию объектов торгового назначения переносятся, от реализации части проектов к Евро-2012 заказчики отказались. Вакантность торговых центров с непродуманной концепцией или неудачным месторасположением достигает 50%; в крупных торговых центрах с удачной концепцией вакантность составляет 5-7%. Около 98% объектов, присутствующих в рыночном обороте, декларируют арендную ставку в гривне.

Отмечен также переход на привязку к гривне в договорах аренды, фиксация арендной ставки от трех месяцев, включение в состав арендной ставки коммунальных платежей, бесплатное предоставление дополнительных услуг (уборка, охрана и пр.). Если в начале 2009 года торг на арендные ставки торговых площадей иногда достигал 20%, к середине года – 10-15%, к концу 2009г. года торг сократился до 8%, во втором квартале 2010г. – до 5%. С целью удержания арендаторов собственники предлагают дополнительные льготы (арендные каникулы, льготный курс валют, уменьшение депозита и пр.) или переход на оплату в виде процента с оборота арендатора.

В сегменте офисной недвижимости наблюдается общее снижение количества заявок на аренду, что можно объяснить традиционным снижением деловой активности в Харькове в летний период. Основной спрос формируют компании, принявшие решение переехать в другое помещение на более выгодных условиях, немногочисленные компании, которые расширяют штат и соответственно офисные площади, а также представители сферы услуг (туристические агентства, салоны красоты, фотосалоны и т.д.) В бизнес-центрах, сданных в 2009-2010 гг. уровень вакантности остается высоким. Новые бизнес-центры, по-прежнему, испытывают проблемы с реализацией площадей (вакантность 40-90%).

Участники исследования солидарны во мнении, что превалирует спрос на аренду небольших площадей. Так, по мнению Людмилы Шапченко, наиболее востребованными являются помещения, не превышающие 100м. под магазины, преимущественно в людном, проходом месте.

В ГК «Проконсул» указывают на следующие наиболее востребованные типы торговой недвижимости: для «не-якорей» в ТЦ – объекты до 50 кв.м; в сегменте стрит-ритейла – 100-300 кв.м. По специализации: в приоритете продукты питания, товары первой необходимости ценовой категории «средний», «ниже среднего». Увеличился спрос на помещения под занятия спортом, под магазины мобильной связи, аптеки и стройматериалы.

В сегменте офисной недвижимости наибольшим спросом по-прежнему пользуются офисы с готовой отделкой площадью до 50 кв.м как в профессиональных офисных центрах, так и в встроено-пристроенных помещениях с отдельным входом недалеко от метро.

Специализации арендаторов: наибольшее количество заявок – IT-компании, телекоммуникации (35%), операторы сферы слуг и развлечений (21%); финансовый консалтинг (15%). Практически все потенциальные арендаторы профессиональных бизнес-центров рассматривают помещения в уже функционирующих объектах. Офисы в строящихся бизнес-центрах фактически не пользуются спросом.

Андрей Шевченко дополняет коллег: «Наибольшим спросом пользуются офисные помещения от 20 до 50 м2 - расположенные в бизнес центрах класса В и С, маленькие складские помещения до 100 м², кафе с летними площадками, компактные торговые площади.

Наименьшим спросом пользуются офисы более 50 кв.м., крупные производственные и складские помещения более 100 кв.и., большие магазины и рестораны».

Еcли говорить о динамике в сегменте аренды коммерческой недвижимости, то ГК «Проконсул» считает, что в целом активность рынка аренды торговых помещений во 2 квартале 2010 года выросла на 10-20%. С начала года наблюдаются колебания ценовых показателей в пределах 1 % в мес. На 01.08.2010 года среднее значение арендной ставки торговой недвижимости по городу – 121 грн/кв.м. За 2010 г. падение средних арендных ставок в гривнах составляет менее 1 %.

На рынке аренды офисных площадей отмечается стабилизация цен, резких колебаний ставок в 2010 году не ожидается. На 01.08.2010 года среднее значение арендной ставки офисной недвижимости по городу – 63 грн/кв.м. За 2010 г. падение средних арендных ставок в грн составляет около 1 %.

Комментируя ценовую политику, Людмила Шапченко отметила: «Объекты нежилого фонда, превышающие рыночную стоимость, могут продаваться годами. А многие продавцы не желают расстаться со своими объектами по нынешним ценам. Та же ситуация и в аренде. В условиях кризиса арендаторы не могут позволить себе арендовать дорогое помещение.

Что касается прогноза на ближайшие 6-12 месяцев, то директор «Мегаполис Плюс» предполагает, что в ближайшие 6-12 месяцев рынок будет относительно стабильным. А вот приближаясь к ЕВРО 2012 возможно повышение спроса.

Андрей Шевченко считает, что в ближайшее время прогнозируется повышение спроса в сегменте аренды коммерческой недвижимости. Это связано с окончанием сезона отпусков и увеличением деловой активности. В целом структура спроса в этот период существенно не изменится.

Эксперты аналитической службы ГК «Проконсул» поддерживают более умеренный прогноз: участники рынка торговой недвижимости адаптировались к работе в новых условиях. В ближайшие два года прогнозируется сокращение совокупного дефицита торговых площадей и медленное насыщение рынка.

Имеющийся сегодня объем офисных площадей в Харькове вполне может обеспечить потребности арендаторов на ближайшие пару лет, а вот в дальнейшем с улучшением экономической ситуации может возникнуть дефицит. Активный рост в сегменте офисной недвижимости вряд ли стоит ожидать до 2011 года, когда эффект позитивных изменений в экономике станет очевидным.

Актуальная информация об аренде коммерческой недвижимости в Харькове представлена в разделах Горячие предложения и Частные объявления портала «Недвижимость Харькова».

О проекте

Информационный портал «Недвижимость Харькова» (http://dom.kharkov.ua/) работает с 2000 года и предоставляет профессиональные сервисы: бесплатная доска частных объявлений, мультилистинговая система агентств недвижимости, предложения операторов первичного рынка, аналитика, полезные советы и новости, горячие предложения от собственников и операторов, посуточная аренда жилья. На портале представлено более 3700 актуальных объектов недвижимости, из которых 328 - коммерческие.