Рынок офисной недвижимости г. Москвы, IV квартал 2010 г. Ценовая ситуация, выводы и прогнозы

Позитивные тенденции экономики и рост спроса на рынке офисной недвижимости способствовали повышению арендных ставок и цен продажи, а также отказу собственников успешных объектов от скидок, акций и специальных условий. Небольшая положительная динамика в 1-м полугодии 2010 года сменилась достаточно уверенным ростом во второй половине года. В итоге в годовом исчислении средние арендные ставки выросли на 24% в объектах класса «А» и на 20% в объектах класса «В».

Прежде всего, на повышение цен повлиял высокий уровень спроса при умеренном уровне ввода новых объектов. Максимальной коррекции в большую сторону подверглись арендные ставки на помещения в уже введенных бизнес центрах, расположенных в пределах Садового кольца, с выполненной высококачественной отделкой. Однако и по некоторым объектам, находящихся на завершающих стадиях строительства, было зафиксировано небольшое повышение ставок аренды. Положительные тенденции на рынке косвенно подтверждались отказом собственников успешных объектов от снижения арендных ставок во время переговоров и от различных уступок арендаторам.

В объектах класса «В» средние арендные ставки также продемонстрировали рост, который во многом связан с уходом с рынка наиболее дешевого («кризисного») предложения. На фоне сравнительно невысокой конкуренции ввиду ограниченного ввода площадей данного сегмента собственники удачно расположенных объектов, пользующихся спросом у арендаторов, повышали арендные ставки.

Однако необходимо подчеркнуть, что на рынке еще достаточно велико количество невостребованных объектов, в которых арендных ставки в 2010 г. не выросли, и собственники готовы идти на существенные уступки в поисках арендаторов. Например, уровень вакантных площадей в бизнес центрах класса «В» и «В+», расположенных в зоне МКАД, остается высоким, и арендные ставки здесь существенно ниже среднерыночных.

4. Выводы и прогнозы

• Умеренный объем нового строительства офисных площадей в 2010 г. и перенос сроков ввода ряда масштабных объектов на 2011 ― 2012 гг. в условиях недостатка новых проектов будет способствовать более равномерному росту рынка и ускорению снижения доли вакантных площадей.

• Постепенное восстановление экономики и ускорение роста ряда макроэкономических показателей во 2 половине 2010 г. способствуют дальнейшему повышению спроса на качественные офисные площади. Уровень поглощения на рынке за год вырос практически в 2 раза.

• На протяжении 1 полугодия 2010 г. бизнес центры класса «В+» были более востребованы среди арендаторов, чем объекты высокого ценового сегмента.

• К концу года произошла активизация отложенного спроса на объекты с центральным расположением и качественной отделкой. К концу года доля объектов класса «А» в общей структуре поглощения на рынке существенно возросла.

• Активизация спроса и повышение уровня поглощения офисных площадей способствуют снижению вакантности и конкуренции на рынке, а также возобновлению ряда приостановленных проектов и постепенному запуску новых.

• Несмотря на значительные объемы ввода объектов класса «А», уровень вакантных площадей в этом сегменте несколько снизился по итогам года. В объектах класса «В-» уровень вакантности на протяжении всего года был достаточно низким, так как прирост предложения в этом сегменте в 2010 г. был крайне мал.

• При оценке новых проектов в посткризисный период девелоперы и инвесторы стремились минимизировать риски и удовлетворить требования кредиторов. Таким образом, они отдавали предпочтение объектам класса «А» и «В+» с центральным месторасположением.

• Так как существенная часть планируемого ввода в 2011 ― 2012 гг. является размороженными проектами кризисного периода, то объем и структура ввода (как по классу, так и по локации) будут схожи с прошедшим 2010 г.: ограниченные объемы ввода, преобладание высококлассных объектов внутри ТТК.

• Простимулированные ростом спроса, арендные ставки также выросли по итогам года, как в объектах класса «А», так и в объектах класса «В». Повышение ставок в объектах класса «А» связано со значительной активизацией спроса на офисы сегмента «премиум» (особенно во 2 половине 2010 г.). Рост ставок в объектах класса «В» во многом объясняется уходом с рынка в 2010 г. наиболее дешевого («кризисного») предложения.