Предприниматель отсудил у администрации Екатеринбурга право не платить за аренду собственной земли

Собственнику земельного участка пришлось через суд добиваться права не платить муниципалитету за аренду собственной же земли. Интересы предпринимателя отстаивали юристы Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С.

Несмотря на абсурдность ситуации, в которой оказался клиент ИНТЕЛЛЕКТ-С, она является достаточно типичной и знакома многим предпринимателям. Клиент ИНТЕЛЛЕКТ-С — коммерческая организация, в собственности которой находится нежилое помещение в многоквартирном доме в Екатеринбурге. Муниципалитет Екатеринбурга, как и любого другого города, стремится пополнить бюджет, и в первую очередь — за счет бизнеса. Общепринятой практикой муниципальных властей стало оформление арендных договоров с собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах. По условиям таких договоров земельный участок под домом передается в аренду собственнику нежилых помещений. А взимаемая с предпринимателей арендная плата является доходом бюджета города.

Однако, несмотря на распространенность такой практики в муниципалитетах, она не просто идет вразрез с интересами бизнеса, но и, очевидно, является противозаконной. Еще 01 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, согласно которому земельный участок под многоквартирным домом бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников квартир и нежилых помещений в этом доме. Причем для возникновения права собственности на землю не требуется получать какие бы то ни было разрешительные документы или оформлять договор с муниципалитетом — право собственности возникает в силу требований закона («автоматически»). Если кадастровый учет земельного участка проведен до вступления в силу ЖК РФ, право собственности на землю у собственников помещений многоквартирного дома возникло с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ, а если земельный участок был поставлен на кадастровый учет после 01 марта 2005 года — то с момента проведения кадастрового учета.

Вопреки четкому указанию закона, чиновники истолковали его по-своему: земля переходит в собственность жильцов только тогда, когда муниципальный чиновник по заявлению жильцов примет решение о том, чтобы отдать им землю под домом. Эту позицию поддерживали и суды общей юрисдикции. Поэтому в апреле 2010 года высшие суды России, проанализировав сложившуюся практику, еще раз акцентировали внимание правоприменителей, что «каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется».

Но в Екатеринбурге — свои порядки. Клиент ИНТЕЛЛЕКТ-С уже много лет является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме. В 2001 году по указанию муниципалитета был заключен договор аренды земельного участка, расположенного под домом. В 2003 году земельный участок был внесен в Государственный земельный кадастр. И, как справедливо считал предприниматель, с 01 марта 2005 года он стал одним из долевых собственников земельного участка под домом. Очевидно, что в марте 2005 года прекратил действие договор аренды земельного участка: собственник земли не может одновременно быть и арендатором этой земли. Как указано в ст.413 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается совпадением должника (арендатора) и кредитора (собственника земли, арендодателя) в одном лице.

Тем не менее, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до настоящего момента сохранялась запись об обременении (аренде) земельного участка. То есть формально договор аренды земли продолжает действовать, а предприниматель вынужден платить арендную плату, размер которой ежегодно повышается муниципалитетом.

Для решения этой проблемы юристы ИНТЕЛЛЕКТ-С от имени клиента обратились в муниципалитет, предложив решить вопрос о подписании и государственной регистрации соглашения о прекращении договора аренды земельного участка. Однако, как отметил Роман Речкин, старший партнер, руководитель отдела правовых споров ИНТЕЛЛЕКТ-С, муниципалитет решать этот вопрос не захотел, отделываясь отписками с требованием предоставить различные документы. Поэтому предприниматель при поддержке юристов ИНТЕЛЛЕКТ-С был вынужден обратиться с иском в арбитражный суд.

По словам Романа Речкина, несмотря на очевидность юридической оценки ситуации, представители муниципалитета в суде принципиально отказывались признавать обоснованность требований предпринимателя, озвучивая самые надуманные возражения.

Так, юристы муниципалитета вдруг «засомневались», что на земельном участке расположен именно многоквартирный жилой дом, хотя это прямо указано в подписанном муниципалитетом же договоре аренды земельного участка. Затем муниципалитетом было заявлено, что истек срок исковой давности, хотя к требованию о признании обременения прекратившимся исковая давность вообще не применяется. Апофеозом абсурда стало заявление муниципалитета о том, что клиент ИНТЕЛЛЕКТ-С не заплатил земельный налог. При этом юристы ответчика не смогли ответить на вопрос суда о том, как вообще предприниматель может уплачивать земельный налог, если он формально не является собственником земли (в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество до сих пор есть запись об аренде земельного участка, и договор аренды формально продолжает действовать).

Тем не менее, изучив ситуацию, Арбитражный суд Свердловской области исковые требования удовлетворил в полном объеме. Аренда земельного участка признана прекратившейся, с муниципалитета взыскана неосновательно уплаченная по договору арендная плата за три последних года, а также проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.395 Гражданского кодекса РФ.

Решение суда, после вступления его в силу, станет основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении аренды. Предприниматель в полном соответствии с законом будет уплачивать земельный налог, а не постоянно растущую арендную плату за использование своего же имущества.